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2013-05-2314:58:52提問：馮總，您好！龍湖19年，按照龍湖的投資發(fā)展戰(zhàn)略，龍湖選擇一個(gè)在新的區(qū)域主要會(huì)考慮那些因素？還有一個(gè)問題是龍湖在選擇撫仙湖的仙湖錦繡的項(xiàng)目的時(shí)候，也是出于怎樣的考慮？謝謝。

馮勁義：非常感謝媒體的提問，我在集團(tuán)是分管投資事務(wù)和營(yíng)銷的。龍湖發(fā)展的19年當(dāng)中，從05年重慶開始實(shí)行城市化這樣一個(gè)戰(zhàn)略，到今天整整8年的時(shí)間，以重慶為基地，迅速的進(jìn)入北京，西安、成都、上海五個(gè)城市這樣是第一輪的擴(kuò)張。第二輪擴(kuò)張是在09年的11月19號(hào)，龍湖香港上市以后，第二次的進(jìn)行擴(kuò)張。目前是在昆明應(yīng)該是我們第19年的第19個(gè)城市。龍湖選擇城市投資的時(shí)候，考慮幾個(gè)因素，首先第一個(gè)對(duì)城市需求的規(guī)模，內(nèi)部有一個(gè)數(shù)量的確定。就說基本上我們?cè)诔鞘械匿N售，在每年500億的城市我們基本上不考慮的。第二個(gè)我們拿昆明舉例，我們實(shí)際上在09年我們就派了很多人對(duì)整個(gè)云南省的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，實(shí)際上我們真正進(jìn)入玉溪是在2010年，我們就拿了撫仙湖這個(gè)項(xiàng)目，今年我們又很快了拿了我們昆明的一個(gè)項(xiàng)目，未來我們?cè)颇戏止緦⑹且岳ッ鳛榛兀瑸樵谡麄€(gè)云南省開發(fā)做鋪墊。所以說龍湖選擇城市投資的時(shí)候，實(shí)際上是非常謹(jǐn)慎的。我們基本上會(huì)選擇一線城市，然后會(huì)選擇一些相當(dāng)有潛力的二三線城市，對(duì)城市的人口數(shù)量，對(duì)GDP的數(shù)字。對(duì)我們的投資來說還是有一定的幫助的。第三個(gè)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)成熟度，實(shí)際上我們更愿意在一些比較成熟的市場(chǎng)，做我們的產(chǎn)品。因?yàn)辇埡?9年，在行業(yè)內(nèi)來說，龍湖應(yīng)該說是產(chǎn)品的鏈條是最長(zhǎng)的，我們?cè)谥貞c，從96年開始，到05年，基本上把各種產(chǎn)品都做過了。龍湖可以做兩個(gè)多億的別墅，同時(shí)我們也可以做40、50平方的單身公寓。未來商業(yè)也是我們的龍湖發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略方向，我希望每年用我們整個(gè)的營(yíng)銷收入的10%持續(xù)的投入我們的旅游產(chǎn)品，然后2026年，基本上可能我們旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)可以占到我們整個(gè)利潤(rùn)的30%這樣一個(gè)目標(biāo)。

龍湖地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事、首席投資官馮勁義先生

2013-05-2314:58:59第二個(gè)問題，為什么選我們這個(gè)項(xiàng)目，首先是撫仙湖這個(gè)項(xiàng)目是我們整個(gè)龍湖作為旅游度假產(chǎn)品其中之一。大家知道，我們?cè)诔啥嫉那喑巧较伦隽宋覀兊南珊\繡。大家知道，可能在座的各位媒體朋友都知道，整個(gè)撫仙湖的名氣和資源的稀缺性，撫仙湖實(shí)際上整個(gè)淡水的儲(chǔ)量是全國(guó)儲(chǔ)量的10%這樣一個(gè)湖泊，應(yīng)該是一類飲用水質(zhì)。湖居度假的感覺，就是這樣沒的湖邊做這樣一個(gè)項(xiàng)目。實(shí)際上這汪水非常不容易，也是非常稀缺的資源。在這里我們表個(gè)態(tài)，龍湖也是一家非常有責(zé)任心的公司，我們希望對(duì)撫仙湖進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，我們?cè)谏缴希浞值倪M(jìn)行我們的石漠化改造，希望通過我們的工程，能夠把我們的綠化植被進(jìn)行改造，第二個(gè)我們不希望有一粒污水排入撫仙湖，這是我們對(duì)社會(huì)的承諾。我們希望對(duì)撫仙湖是零排放，我們希望撫仙湖在我們的工程進(jìn)行中，保持原有的價(jià)值。很多人來了云南以后，有一句話，上車照相，下車唱歌。更多希望就是未來的龍湖的，我們的撫仙湖，應(yīng)該成為真正的休閑度假產(chǎn)品，我們希望我們的業(yè)主，我們的客戶，能夠帶著自己的家人，帶著的朋友，能夠安安靜靜的，能夠在清水旁邊，住上幾天，和朋友家人在一起，過著非常愜意的生活。就是這兩個(gè)問題吧。

2013-05-2315:02:27問：我的問題是這樣的，近兩年，有相當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)顯示，去年的龍湖集團(tuán)整體的銷售突破了400億這樣的規(guī)模，我就想問，這樣的節(jié)奏，是否與龍湖的穩(wěn)定擴(kuò)張有聯(lián)系？今年是否還有這樣的戰(zhàn)略？

馮勁義：實(shí)際上公司已經(jīng)是一個(gè)非常規(guī)�；墓尽Ｎ覀円呀�(jīng)離開了民營(yíng)企業(yè)這樣的一個(gè)概念。它的整個(gè)企業(yè)的核心，使命，包括我們職業(yè)經(jīng)理人，就是為企業(yè)賺錢，企業(yè)賺錢也是為股民賺錢。龍湖去年是410億的銷售規(guī)模，然后我們?cè)谖磥淼?年左右吧，在這樣的規(guī)模上，我們不會(huì)在太多的擴(kuò)張，我們整個(gè)的戰(zhàn)略是通過產(chǎn)品聚焦，逐步的走上規(guī)模化。在行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品研發(fā)力度，應(yīng)該是排在前面的。第二個(gè)我們更多的希望是加大重視度，未來可能就是30個(gè)城市這樣的規(guī)模，同時(shí)整個(gè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是高端的產(chǎn)品系列。我們都是全行業(yè)領(lǐng)先。我們?cè)颇系捻?xiàng)目是今年的1月23日拿的地，我估計(jì)可能在8、9月份在昆明市場(chǎng)上提供我們的產(chǎn)品。我們通過高端產(chǎn)品維持我們的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我們也不希望像想象當(dāng)中的非常大的擴(kuò)張，更多的是穩(wěn)固發(fā)展的戰(zhàn)略。同時(shí)我們希望這是一個(gè)規(guī)模的成長(zhǎng)，第二個(gè)我們更多的是通過我們的物業(yè)針對(duì)服務(wù)，大家都知道，龍湖物業(yè)管理不是排第一就是排第二。我們通過這樣的一個(gè)為客戶的服務(wù)，來對(duì)我們的產(chǎn)品進(jìn)行增值，希望住在龍湖的所謂的龍民們，能夠享受到我們的服務(wù)，享受到我們的產(chǎn)品。而且我們整個(gè)的集團(tuán)就是做客戶心中的好產(chǎn)品，做客戶心中的好去處，就是我們的商業(yè)，就是我們未來龍湖兩個(gè)基本的戰(zhàn)略方向。

2013-05-2315:07:02問：各位領(lǐng)導(dǎo)好，我是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的記者，我想問一下，云南的一個(gè)旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了二次創(chuàng)業(yè)的階段，那是在各位領(lǐng)導(dǎo)如何看待云南目前的一個(gè)旅游地產(chǎn)，是一個(gè)什么樣的情況？龍湖是如何在整個(gè)云南旅游地產(chǎn)開發(fā)的眾多項(xiàng)目中是怎么做到產(chǎn)品細(xì)節(jié)化，有哪些特點(diǎn)，或者獨(dú)特的一些，不一樣的地方。

主持人：我認(rèn)為是可以概括為兩個(gè)問題，龍湖的產(chǎn)品上面，可能跟其他長(zhǎng)期有什么區(qū)別這個(gè)問題，還是交給張老師回答，他多年研究這方面的問題，我們先請(qǐng)張老師回答這個(gè)問題吧。

張映光：專家算不上，應(yīng)該是經(jīng)常和一些專家交流這些問題，現(xiàn)在都比較關(guān)注這個(gè)，因?yàn)檫@幾年，其實(shí)不光是龍湖，各大開發(fā)商，從萬達(dá)，到中海，全部都介入云南市場(chǎng)，不光在云南，應(yīng)該是全國(guó)開發(fā)的，長(zhǎng)白山，福建的武夷山，動(dòng)作都非常大，投資非常高。我先談一下我的意見，第一點(diǎn)就是2012年，中國(guó)人均GDP突破了5000美金，這是一個(gè)標(biāo)志性的坎，就是代表人的消費(fèi)需求在發(fā)生一個(gè)結(jié)構(gòu)性的變化，我們也看到，從這一點(diǎn)是好的一點(diǎn)。像三亞呀、張家界這些旅游景區(qū)已經(jīng)飽和了，第二是集中旅游假期階段，以前真正有能力去度假的人還少，現(xiàn)在GDP超過5000美金以后，這樣的人就多了，這個(gè)時(shí)期是一個(gè)行業(yè)消費(fèi)在往一個(gè)多元化的方向發(fā)展。真正好的開發(fā)商提供的產(chǎn)品不是讓一個(gè)人去住一次的產(chǎn)品，實(shí)際上是圍繞城市中心，能滿足多種需求的產(chǎn)品，同時(shí)滿足你度假區(qū)的需求，我們可以去反觀一些地產(chǎn)�，F(xiàn)在污染非常嚴(yán)重，而且基本上沒有什么需求的這個(gè)區(qū)域，龍湖在煙臺(tái)的項(xiàng)目我們是經(jīng)常去看的，為什么聚集在煙臺(tái)，選擇煙臺(tái)這個(gè)地方，因?yàn)樗∏】梢跃徑獗贝骱拥奈廴厩闆r。

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