大都項(xiàng)目設(shè)計(jì)總監(jiān)王震寧：

把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化

把特色拿出來(lái)，把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化。這是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都渴望的商業(yè)愿景。但如何分配商業(yè)地產(chǎn)的比例，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都采取“倒逼”模式：接了地塊，再談如何做商業(yè)。最終，這是一個(gè)利益博弈過(guò)程，一旦選擇了商業(yè)形態(tài)，運(yùn)作之后往往很難變更。

相比商業(yè)住宅，商業(yè)地產(chǎn)更為動(dòng)態(tài)化，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)力，而在商圈業(yè)態(tài)尚未成型之前，必須先扶持業(yè)主把商圈氛圍活躍起來(lái)。

昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極度饑渴，必須依靠資金雄厚做底氣。在商業(yè)地產(chǎn)模式中，更應(yīng)突出開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特色，融入城市。

人民路壹號(hào)招商總經(jīng)理吳亞霏：

開(kāi)發(fā)商盈利出發(fā)點(diǎn)要全球化

昆明開(kāi)發(fā)商必須對(duì)運(yùn)作項(xiàng)目的定位要清楚，每個(gè)城市能供養(yǎng)的商業(yè)體量是有限的，以目前昆明的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，上千萬(wàn)的商業(yè)體量里最多有40萬(wàn)平米能存活下去。

在云南并不缺乏商業(yè)綜合體，而是缺乏商業(yè)綜合體的精神。從城市發(fā)展角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)要謹(jǐn)防要使自己的產(chǎn)品進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)的怪圈，不僅要本土化，更要全球化；從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在短期、長(zhǎng)線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中做出抉擇，不能搖擺不定；從商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者個(gè)人角度來(lái)看，如果缺乏長(zhǎng)期的定力和堅(jiān)守，到老了看著一個(gè)個(gè)沉浮不定、門(mén)可羅雀的商圈，是何等辛酸和悲哀。

易居中國(guó)云南分公司副總經(jīng)理付斌：

做商業(yè)的更高水平是玩資金

作為昆明主城區(qū)的金馬碧雞坊片區(qū)，商鋪和面積很大，云南30多個(gè)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過(guò)認(rèn)真規(guī)劃的很少。如經(jīng)典雙城這樣的純商業(yè)體量，大規(guī)模的零售物業(yè)成為招商工作的重中之重，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)體量就需要很強(qiáng)的消化能力。

經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間扶持起來(lái)的商圈業(yè)態(tài)，只有在強(qiáng)大的業(yè)態(tài)支撐下才可以漲租金或者漲價(jià)出售，或者將賣(mài)掉的產(chǎn)權(quán)收回來(lái)。商業(yè)綜合體對(duì)地段有著特殊的要求，要把握好租售和自持的平衡點(diǎn)。

克而瑞市場(chǎng)分析師牟嘉駿：

項(xiàng)目需要融入到城市功能之中來(lái)

現(xiàn)在昆明流行先拿地后開(kāi)發(fā)的方式，匆忙上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而演變成粗暴而盲目的商業(yè)模式復(fù)制，就會(huì)出現(xiàn)“地塊面積大就多一些商業(yè)地產(chǎn)比例”，誰(shuí)都知道商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比商業(yè)住宅賺錢(qián)來(lái)得更快。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)并不存在體量大小，只存在競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的殘酷淘汰，過(guò)于同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)片區(qū)商圈造成致命性的傷害，缺乏規(guī)劃的片區(qū)直接導(dǎo)致商圈聚集人氣放緩。

未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)需要在初期進(jìn)行更好定位，融入到城市功能之中來(lái)避免那些粗暴的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，形成各自的主題和特色。（都市時(shí)報(bào)胡泊）

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