難道昆明商業(yè)地產(chǎn)只有一種玩法——“城市綜合體+商業(yè)自持”？

在高亢宏大的城市化進程中，作為現(xiàn)代城市階段性標志的城市綜合體順勢遍布全城，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入前所未有的高峰期。同時隨之而來的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎無一例外地選擇“自持”運營來應(yīng)對即將到來的慘烈市場競爭。

在此情形下，不禁讓人產(chǎn)生了錯覺：“自持”仿佛成為了昆明商業(yè)競爭中的“必殺技”，成為了一貼包治百病的“良藥”。然而世人都知道，即是良藥也絕非包治百病，只有對癥下藥方可藥到病除。

2013年，隨著大量的城市綜合體項目實現(xiàn)功能化，昆明商業(yè)地產(chǎn)將開始第一階段的較量。

商業(yè)廣場扎堆面世

近期，位居昆明商業(yè)龍脈的昆明老街正義坊樓上正在進行商家重組。記者現(xiàn)場看到，此次重組中原來的昆明首個真冰場被世茂國際影城代替，原本設(shè)置的大量小品牌服裝商家開始重新平衡配比，適當加入了一些美妝、精品商家和餐飲商家。而早在此輪重組之前，正義坊地下負一層早已通過合理調(diào)配形成了昆明最繁華的淘寶街。記者了解到，昆明老街正義坊中有6成物業(yè)是自持經(jīng)營。在開發(fā)運營商看來，自持經(jīng)營決定了他們在商業(yè)運營中的主動性，在持有優(yōu)良資產(chǎn)的同時，也對商業(yè)經(jīng)營負全責�！拜^銷售相比，自持商業(yè)中對于運營商的實力和能力提出了更高的要求，它要求開發(fā)運營商在運營過程中不斷整合、不斷提升、不斷創(chuàng)新。尤其是面對日益嚴峻的市場競爭，自持只是一種競爭的方式選擇，但其中的成敗還得靠運營商創(chuàng)新的技術(shù)手段”。

正義坊的不斷整合，一方面給昆明千年商業(yè)龍脈注入了新活力，另一方面也透露出了市場強烈的“火藥味”。

根據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合目前已經(jīng)面市運作的城中村項目和規(guī)劃審批通過的城中村項目，昆明城中村項目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右。按照這個比例來計算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開發(fā)途徑的商業(yè)物業(yè)。

“自持”不是唯一

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營應(yīng)是兩個不同層面的行業(yè)問題，顯然，在商業(yè)地產(chǎn)中“商”無疑是重點。

一段時間以來，“自持”成為昆明商業(yè)地產(chǎn)興盛的共同選擇。有人士分析，其原因在于，一方面開發(fā)商看到了商業(yè)物業(yè)的遠期收益和價值；二是希望以自持有效避免商業(yè)銷售后出現(xiàn)的經(jīng)營散亂的弊端，讓商業(yè)保持系統(tǒng)管理和運作。

萬達廣場是商業(yè)自持的成功案例。萬達廣場用自身經(jīng)驗表明了自持商業(yè)的優(yōu)點：不分零出售，全部用于開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃招商，這樣既保證了商家品質(zhì)，又豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，更便于商管公司統(tǒng)一管理。當然，同樣的案例還有正在建設(shè)中的昆明恒隆廣場未來呈現(xiàn)的“恒隆模式”。

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)教研室主任鄧曉盈分析表示，恒隆與萬達的自持模式的成功，有一個共同的特點就是，它們有較強的企業(yè)實力和資金保障，同時擁有著豐富且穩(wěn)定的商業(yè)資源，而長期的商業(yè)運作讓它們也各自建立起了一套有自身特點的“自持模式”。

當然，在商業(yè)自持大軍中也不乏有特色之舉。如果要對2012年昆明城市綜合體項目的表現(xiàn)予以評價的話，文化空間的表現(xiàn)無疑出眾。這個在原毛紡廠舊址上拔地而起的昆明首個文化綜合體項目，因其“文化”特色而在2012年獨領(lǐng)風(fēng)騷。而在項目開發(fā)商中天文化副總經(jīng)理鮑旭昆看來，項目本身也屬于大面積自持，但是與其他項目不同，它們走了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新路，從產(chǎn)業(yè)配置上做文章，與其他項目商業(yè)形成鮮明差異性�！安町愋詫⒃谖磥砩虡I(yè)地產(chǎn)競爭中形成巨大優(yōu)勢�！滨U旭昆如是說。

2013年，昆明商業(yè)地產(chǎn)怎么“玩”的命題注定不簡單。

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