“滿城盡是城市綜合體”的結(jié)果也就意味著，是其重要組成部分的公寓、酒店、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品扎堆面市。目前云南的公寓、酒店、寫(xiě)字樓產(chǎn)品，高端化、國(guó)際化的發(fā)展態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯，而不限購(gòu)、不限貸等政策因素也讓其在市場(chǎng)上風(fēng)靡一時(shí)。但無(wú)論是公寓、酒店，還是寫(xiě)字樓，它們都是商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品下的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。隨著供應(yīng)量增加，隱藏在這些商業(yè)產(chǎn)品背后的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。

公寓

調(diào)查：小公寓，真能撬動(dòng)大財(cái)富？

“小資本，撬動(dòng)大財(cái)富�！边@是目前很多開(kāi)發(fā)商對(duì)公寓產(chǎn)品的基本定位。這樣的廣告宣傳與公寓產(chǎn)品總價(jià)低、首付低、月供低等特點(diǎn)有關(guān)。就昆明市場(chǎng)上，比較常見(jiàn)的公寓產(chǎn)品有：居住型公寓、商務(wù)型公寓、酒店式公寓，戶型面積一般在90平方米以下。

居住型公寓，具備總價(jià)低、月供低等特性，很容易吸引剛需人群出手，這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)于地段要求比較低。商務(wù)型公寓對(duì)地段的要求則很高，多在一些城市綜合體項(xiàng)目中出現(xiàn)。比如，文化空間的精裝修公寓就是這類(lèi)產(chǎn)品，其售價(jià)在12000元/平方米左右；一般的公寓產(chǎn)品與寫(xiě)字樓相比，價(jià)格相對(duì)較低一些。

目前昆明酒店式公寓的銷(xiāo)售比較緊俏，算得上是公寓中的奢侈品，其裝修規(guī)格、價(jià)格、物業(yè)管理等，都與一般的公寓有著天壤之別。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)按照星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，并多邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司或物業(yè)公司進(jìn)行管理。此類(lèi)產(chǎn)品不少分布在云南的州市，比如，麗江、大理、玉溪等地，一般價(jià)格也不菲，從8000-20000元/平方米不等。昆明主城區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓又有很多為舊房改造項(xiàng)目，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)認(rèn)清產(chǎn)權(quán)很重要。

從營(yíng)銷(xiāo)方式上看，目前，昆明市場(chǎng)上商務(wù)或酒店式公寓產(chǎn)品，一般采用返租形式進(jìn)行銷(xiāo)售，年收益率一般在5%-10%左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在公寓產(chǎn)品整體供應(yīng)量比較大，投資公寓產(chǎn)品只能使投資者獲得較穩(wěn)定的投資回報(bào)，但公寓產(chǎn)品的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)往往比住宅要高，因此這樣的投資回報(bào)率未必比把錢(qián)存在銀行賺利息劃算。如果投資的是新興區(qū)域的公寓，投資者還需耐得住“守業(yè)”寂寞。

解讀

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：酒店式公寓投資存在三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。一是開(kāi)發(fā)商對(duì)公寓的持有與銷(xiāo)售比例問(wèn)題。若開(kāi)發(fā)商將酒店全部售出時(shí)，消費(fèi)者就需要十分謹(jǐn)慎了。同時(shí)，誰(shuí)來(lái)管理也很重要，目前云南市場(chǎng)上，眾多國(guó)際品牌入駐，但很多國(guó)際范的酒店集團(tuán)也有水土不服的情況發(fā)生，投資還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，消費(fèi)者一定要注意開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)酒店管理及銷(xiāo)售的承諾協(xié)議。

酒店

調(diào)查：

云南酒店業(yè)進(jìn)入大牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

顯然，云南酒店行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入國(guó)際大牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

“2011年，美國(guó)精選國(guó)際酒店集團(tuán)作為全球十大國(guó)際酒店集團(tuán)之一來(lái)到中國(guó)�！比涨�，美國(guó)精選國(guó)際酒店集團(tuán)（中國(guó)）有限公司總裁曾顏在某樓盤(pán)新聞發(fā)布會(huì)上介紹。不但如此，據(jù)公開(kāi)的資料顯示，目前十大酒店集團(tuán)，只有德國(guó)凱賓斯基國(guó)際酒店集團(tuán)還未進(jìn)駐云南。希爾頓、香格里拉、洲際國(guó)際、萬(wàn)豪國(guó)際、溫德姆、雅高等酒店集團(tuán)都已經(jīng)紛紛在云南落子。并且，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不減。2011年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的美國(guó)精選國(guó)際酒店集團(tuán)，不到1年的時(shí)間就在云南兩個(gè)市場(chǎng)扎根：先是麗江，后是玉溪。

眾多國(guó)際酒店寡頭企業(yè)紛紛看好云南酒店及旅游行業(yè)發(fā)展。曾顏就表示：“云南是一個(gè)美麗的地方，其旅游行業(yè)大有發(fā)展前途�！毕　栴D全球亞太區(qū)總裁MartinRinck也表示，云南是中國(guó)游客鐘愛(ài)的旅游勝地，對(duì)高品質(zhì)、高端酒店需求增長(zhǎng)迅速。希爾頓酒店度假村憑借駐地秀麗的景色、齊全的設(shè)施和希爾頓標(biāo)志性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將會(huì)成為當(dāng)?shù)匾约皣?guó)際、國(guó)內(nèi)游客的理想之選。

本土房企與大品牌聯(lián)姻不斷

面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的國(guó)際酒店集團(tuán)，很多本土房企開(kāi)始涉足酒店業(yè)，并且云南本土房企多選擇“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”方式。目前云南城投、諾仕達(dá)集團(tuán)、實(shí)力集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、云錫地產(chǎn)等本土知名企業(yè)，就在一些城市綜合體或休閑旅游度假項(xiàng)目中，引入了國(guó)際酒店管理品牌，這些國(guó)際酒店管理品牌的入駐，對(duì)項(xiàng)目的整體品質(zhì)感提升作用明顯。

KCC城建股份是云南本土房企中較早引入國(guó)際酒店管理品牌的本土企業(yè)之一。從目前的情況來(lái)看，法國(guó)雅高、美國(guó)凱悅、新加坡悅榕等酒店集團(tuán)都與KCC城建股份建立了合作關(guān)系。昆明某業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于與國(guó)際知名品牌聯(lián)姻企業(yè)也要量力而行，一般國(guó)際知名酒店等大牌企業(yè)，其聯(lián)姻成本不菲。不能只為了一味的高端，而讓自己深陷債務(wù)危機(jī)。

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