隨著城市不斷發(fā)展，城市中心的唯一性開始被打破，多中心和共榮態(tài)勢(shì)成為了現(xiàn)代都市的重要特征。

南屏街、金馬坊、正義路這一區(qū)域的商業(yè)繁華在昆明已附上歷史的重量，是昆明當(dāng)之無(wú)愧的老牌商業(yè)中心。而隨著城市版圖不斷擴(kuò)張，城市商業(yè)發(fā)展也開始呈環(huán)狀不斷向外輻射開去。北辰財(cái)富中心一改北市區(qū)“睡城”狀態(tài)，匯聚購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)帶動(dòng)北市區(qū)商業(yè)繁榮；而西市區(qū)也在經(jīng)典雙城等眾多項(xiàng)目推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)提升；南市區(qū)南亞風(fēng)情第壹城開業(yè)短時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)人氣高漲，除了商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力外也體現(xiàn)了區(qū)域商業(yè)消費(fèi)的強(qiáng)勢(shì)需求。

當(dāng)然，城市的發(fā)展從未止步，呈貢新城、安寧、空港新城也正不斷更新著昆明的商業(yè)格局，隨著交通的發(fā)展、政策的調(diào)整，昆明商業(yè)格局已呈現(xiàn)出多個(gè)中心，環(huán)昆明的核心城市群也開始發(fā)揮作為昆明多中心之一的影響力。此次安寧世貿(mào)廣場(chǎng)的誕生，正應(yīng)證了昆明呈現(xiàn)多中心發(fā)展共榮的態(tài)勢(shì)。

追溯

大昆明商業(yè)的演變之路

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史可以追溯到1982年成立的中房集團(tuán)昆明公司，1983年開發(fā)的第一個(gè)住宅小區(qū)——虹山小區(qū)。1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到五華區(qū)政府投資改擴(kuò)建的螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場(chǎng)。1993年到1997年，櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2000年前后的柏聯(lián)廣場(chǎng)、鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等市中心區(qū)項(xiàng)目大量開發(fā)，成為最早的“單體型復(fù)合體”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年后開發(fā)的新亞洲體育城、世紀(jì)城ShoppingMall、大商匯、順城、南亞風(fēng)情第壹城等“城市綜合體”項(xiàng)目，開創(chuàng)了一種不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新路子。

困局

狂熱后的不堪重負(fù)

昆明房地產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的井噴式發(fā)展。在2011年，與住宅市場(chǎng)低迷、同比高達(dá)30%的成交量降幅相比，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)、量?jī)r(jià)齊漲。1.6平米的人均商業(yè)面積，對(duì)昆明這樣中等發(fā)展規(guī)模城市來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的數(shù)字，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮更讓這一指標(biāo)有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。有報(bào)告稱預(yù)計(jì)，到2015年昆明人均商業(yè)面積將接近2平米，預(yù)示了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狂熱背后的不堪重負(fù)。

應(yīng)該看到的是，昆明四大傳統(tǒng)商圈即三市街、青年路、小西門和白塔路全部位于老城區(qū)，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的加速，已無(wú)相關(guān)土地供應(yīng)，新開業(yè)項(xiàng)目均為舊樓改造。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任周大研指出，有限空間不僅使得商鋪價(jià)格飛漲，而且限制了項(xiàng)目的總體量、建筑面積和停車位等配套設(shè)施水準(zhǔn)。近幾年其他商圈，尤其是南北市區(qū)二商圈的逐步成熟在一定程度上緩解了網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中的結(jié)構(gòu)性矛盾，但其超大規(guī)模的商業(yè)體量使得商圈仍需要一定時(shí)間的養(yǎng)商期，另一方面，許多昆明市民也仍然習(xí)慣在傳統(tǒng)商圈逛街購(gòu)物。因此網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾成為昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資不可避免的困局。

破題

大昆明商業(yè)進(jìn)入安寧時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到90年代末就受到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，也導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場(chǎng)型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。商圈的形成是需要?dú)v史積淀的，城市的商業(yè)容量更是有限的。在百貨業(yè)興旺的年月，寫字樓+大型賣場(chǎng)型底商成為那個(gè)年代最主要的寫字樓開發(fā)模式，卻沒(méi)有考慮地塊的位置和百貨業(yè)態(tài)的市場(chǎng)容量，這對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資方向就變得尤為重要。

所以，如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，關(guān)注安寧的人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這顆位于滇中腹地的高原明珠，溫潤(rùn)的光澤中日益散發(fā)出璀璨的光彩。這個(gè)依靠昆明、輻射云南，坐擁東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈的交匯優(yōu)勢(shì)的安寧，在榮獲“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣”、“西部百?gòu)?qiáng)縣第七名”以及云南省首個(gè)“國(guó)家園林城市”等眾多殊榮后，正蘊(yùn)育著如中石油冶煉基地、東盟國(guó)際鋼鐵城以及云天化等眾多項(xiàng)目匯成的更強(qiáng)勁的裂變式發(fā)展能量。當(dāng)安寧城市正在向森林式、環(huán)保型、園林化的現(xiàn)代綠色工業(yè)強(qiáng)市和休閑養(yǎng)生之城跨越發(fā)展的征途中，首個(gè)城市綜合體——安寧世貿(mào)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，無(wú)疑對(duì)于安寧的城市形態(tài)、城市氣質(zhì)以及居民生活方式都具有極強(qiáng)的引領(lǐng)性意義。

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