商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查

■十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？■五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？

■現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)？■五年后，要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？

“十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”這一句被業(yè)內(nèi)津津樂道的話，概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史和未來——從之前的不溫不火、到后來的火速升溫、直到現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過山車般的起伏跌宕。然而，這似乎并不影響開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的興致，拿地、開工、開業(yè)、融資等動(dòng)作不斷。

似乎，這是個(gè)前景無限的領(lǐng)域。在昆明，這樣的開發(fā)熱潮也不例外。

熱的背景是城市的飛速發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為是投資者的新寵，政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)小，更不存在限購的擔(dān)憂。

事實(shí)上，隨著昆明西山萬達(dá)廣場等大型城市綜合體項(xiàng)目的興建，業(yè)界對城市綜合體的討論就一直不絕于耳。其中，也不乏陣陣質(zhì)疑聲：昆明如此多的商業(yè)地產(chǎn)批量入市，就目前的城市發(fā)展而言，出路何在？枝繁葉茂的景象下什么樣的商業(yè)才能“�！闭邽橥�?

考問

集中上市開發(fā)商將面臨大考

昆明商業(yè)地產(chǎn)在蟄伏了許久后又迎來了春天，一邊是量價(jià)齊升的豐收喜悅，一邊是快馬加鞭的開發(fā)熱浪。2012年對于方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)來說似乎充滿了陽光與雨露。然而，“大干快上”所帶來的庫存壓力和整體市場的樓市疲軟，還是讓人開始擔(dān)憂：商業(yè)地產(chǎn)，這面旗究竟還可以扛多久？過熱論常見報(bào)端,商業(yè)地產(chǎn)似乎難以一枝獨(dú)秀。

根據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)，結(jié)合目前已經(jīng)面市運(yùn)作的城中村項(xiàng)目和規(guī)劃審批通過的城中村項(xiàng)目來看，昆明五年要改造300多個(gè)城中村項(xiàng)目，目前昆明城中村項(xiàng)目的平均商業(yè)體量占比例為5%左右，按照這個(gè)比例來計(jì)算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來300萬平方米左右新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他的商業(yè)物業(yè)。

“從近期市場來看，多數(shù)城中村項(xiàng)目開始面市，且受金融區(qū)、新城區(qū)規(guī)劃影響，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，根據(jù)產(chǎn)品的開發(fā)周期來看，未來2-3年將有更多商業(yè)體陸續(xù)上市。而那時(shí)昆明商業(yè)地產(chǎn)所存在的問題、矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，將陸續(xù)出現(xiàn)。”風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理姜蕓分析，“該數(shù)據(jù)是按照城中村的供應(yīng)量來預(yù)測估算的，加上其他的商業(yè)項(xiàng)目，昆明商業(yè)體量巨大，確實(shí)需要很長時(shí)間消耗。此外，隨著多中心格局的出現(xiàn)，兩三年之后，昆明商業(yè)將面臨激烈競爭，畢竟僧多粥少，無論是投資者還是開發(fā)商將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，目前昆明大部分開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)都是被“逼”的，大多是“半路出家”，很多項(xiàng)目屬于“被商業(yè)地產(chǎn)”。蓋因城中村改造成本居高不下，僅靠做住宅的收益來“填平”成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以開發(fā)商被迫涉足商業(yè)。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來,因此給商業(yè)地產(chǎn)帶來全程運(yùn)營鏈上的系列不確定性因素——由于開發(fā)時(shí)間較短、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)匱乏、商業(yè)人才短缺，致使一些項(xiàng)目無論在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局、物業(yè)配套、招商對接等方面，都存在眾多不足。

怎樣才能吸引到商家？租售比是多少？資金問題如何解決……或許對于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，并非一個(gè)簡單的考題。

生態(tài)

這是個(gè)水很深的投資領(lǐng)域

現(xiàn)在提起商業(yè)地產(chǎn)，不知有多少人心中的感受是“亂花漸欲迷人眼”。

2011年隨著樓市限購時(shí)代的來臨，大量投資客和開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，緊接著，商業(yè)物業(yè)呈井噴之勢。這樣一個(gè)過程，當(dāng)然不是什么供需關(guān)系的“逆襲”。

在投資客躍躍欲試后，從他人花錢買的教訓(xùn)中更加意識到并不是所有商業(yè)物業(yè)都有著美好前景。因?yàn)�，比起住宅，商業(yè)是一個(gè)倍加考驗(yàn)技術(shù)含量的物業(yè)類型，不僅僅是對開發(fā)商在開發(fā)環(huán)節(jié)的技術(shù)含量要求，更對后期持續(xù)的運(yùn)營能力有嚴(yán)格的要求。

“對于投資客來說，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于，少數(shù)標(biāo)桿式項(xiàng)目引領(lǐng)著一座城市商業(yè)版圖的構(gòu)成和價(jià)值序列的排布——商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo)具體到每個(gè)項(xiàng)目差異化競爭、錯(cuò)位化定位的思路。在眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，或因?yàn)槠放菩?yīng)、規(guī)模大小、定位優(yōu)劣、業(yè)態(tài)組合等必備要素的差異，讓投資者面臨著更多要考量的因素”。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)傳媒學(xué)院經(jīng)濟(jì)與發(fā)展研究中心副主任高陽告訴記者，“那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的投資客們或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢，比住宅困難更多，這是個(gè)水很深的投資領(lǐng)域�！�

因?yàn)閷τ谏啼佂顿Y而言，需要有持續(xù)穩(wěn)定商業(yè)氛圍，才能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，而如果日后這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目沒做起來，那么，投資前景堪憂。

事實(shí)上，這種擔(dān)心并不是多余的，一個(gè)很重要的問題是，開發(fā)商實(shí)力不一，以投資者有限的商業(yè)投資知識，往往很難判斷其經(jīng)營前景。

當(dāng)然，與高風(fēng)險(xiǎn)相對應(yīng)的是高回報(bào)率，也就是說，當(dāng)大多數(shù)人談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)過剩的時(shí)候，如果你能慧眼識珠，則意味著你的機(jī)會(huì)來了。從某種意義上講，在體量巨大，項(xiàng)目眾多的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，誰擁有的商家資源越多，誰最懂后期的運(yùn)營，就能引領(lǐng)市場，成為真正的商業(yè)強(qiáng)者。

追問

5年后市場誰主沉��？

看實(shí)力還是看毅力；看模式還是看規(guī)模；看地段還是看經(jīng)營？

商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的背后，給開發(fā)商和投資者都留下了一個(gè)巨大的問號——商業(yè)過剩，誰是勝者？據(jù)2011年一組數(shù)據(jù)顯示，昆明人均商業(yè)面積超過一線城市，潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露，這只是時(shí)間問題。在很多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，未來5-10年，商業(yè)地產(chǎn)更是大競爭、大洗牌、大淘汰之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)面臨著數(shù)重巨大考驗(yàn)，誰能勝到最后，一場商業(yè)地產(chǎn)的爭奪大戲愈演愈烈。

“后期運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)的最大難題，來自于項(xiàng)目開發(fā)和定位缺乏差異化，喜歡跟風(fēng)，缺乏個(gè)性。招商之前不妨問問你的項(xiàng)目憑什么來吸引品牌商家的入駐，憑什么來吸引消費(fèi)者的目光？”高陽強(qiáng)調(diào)�！耙粋€(gè)項(xiàng)目的成功需要的是運(yùn)營商而不是開發(fā)商，只有優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營商，才能使商業(yè)價(jià)值最大化�！�

在昆明，隨著萬達(dá)、保利等一線品牌的進(jìn)入，昆明商業(yè)地產(chǎn)不再是本土品牌一枝獨(dú)秀，以萬達(dá)為首的商業(yè)“巨艦”正揚(yáng)帆起航。事實(shí)上，作為中國商業(yè)地產(chǎn)翹楚的萬達(dá)集團(tuán)決心進(jìn)入昆明市場早已不是一兩年的事情。直到今年6月3日，昆明西山萬達(dá)廣場的成功奠基，萬達(dá)集團(tuán)邁出進(jìn)軍昆明商業(yè)地產(chǎn)堅(jiān)實(shí)一步。

據(jù)悉，正在拔地而起的昆明西山萬達(dá)廣場將實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場建造歷史上多項(xiàng)記錄：昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)首個(gè)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目、近300米高的雙塔寫字樓刷新昆明商務(wù)地標(biāo)紀(jì)錄、超越既往的超五星級酒店、享有全國萬達(dá)商業(yè)最高等級的A級店……

“萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)模式，必然會(huì)為昆明帶來新資本、新理念、新產(chǎn)品，創(chuàng)造新的商業(yè)格局。”業(yè)內(nèi)人士對于萬達(dá)的到來如是評價(jià)。

當(dāng)然，有萬達(dá)這樣強(qiáng)實(shí)力的領(lǐng)軍企業(yè)，不論是誰，在接受巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)，也面臨著巨大的機(jī)遇，五年后市場會(huì)怎么樣？只有充分了解市場，找準(zhǔn)自身定位，才能迎接挑戰(zhàn)。畢竟，市場才是最好的檢驗(yàn)者。（云南日報(bào)唐凌）

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