做商業(yè)地產(chǎn)的人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的一朵“金花”，它的投資回報(bào)率遠(yuǎn)比住宅類物業(yè)要高得多。

不少地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)果顯示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，獲利不理想的主要矛盾在于開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)者的利益沖突。

為有效解決“商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)，開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)的高難度”等問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)自持比例在不斷走高，擁有較高比例的房企對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及管理，有說(shuō)話權(quán)和管理權(quán)。

以前，“坐地收租”一直是港企的玩法，但越來(lái)越多實(shí)力強(qiáng)勁的昆明房企開(kāi)始重視持有商業(yè)地產(chǎn)的方式，享受物業(yè)增值得帶來(lái)的穩(wěn)定回報(bào)。

這已成為商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。

“未來(lái)3年，SOHO中國(guó)將大轉(zhuǎn)型，從以前建房加銷售的模式，轉(zhuǎn)向加大提升商業(yè)物業(yè)自持比例�！�7月23日SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在上海如是描述該公司的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。同樣，商業(yè)物業(yè)自持比例上升在昆明商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)明顯。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)自持比例的提高，雖然令房企現(xiàn)金流壓力增大，但是，淡市之下，加大商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造新的收益空間，或?qū)閷?shí)力房企提供更廣闊的發(fā)展空間。

昆商業(yè)地產(chǎn)自持比例逐步走高

一直以來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目自持比例的高低被視為企業(yè)資金實(shí)力是否雄厚的關(guān)鍵要素，意味著未來(lái)無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是運(yùn)營(yíng)商，都可以在項(xiàng)目的后期管理中發(fā)揮更大的作用。數(shù)據(jù)分析顯示，約有七成商業(yè)項(xiàng)目自持比例達(dá)50%以上。昆明方面，日前已經(jīng)進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)的南亞風(fēng)情·第壹城自持物業(yè)在70%左右。

在樓市調(diào)控深入、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商在自持比例上是否還有新的變化？“很多項(xiàng)目的操盤思路有了轉(zhuǎn)變，商業(yè)項(xiàng)目自持比例逐步走高，這是目前昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的情況，少部分樓盤的商業(yè)自持比例，目前已經(jīng)接近100%�！崩ッ鳚�(rùn)坤房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司執(zhí)行董事卓堅(jiān)勇表示。

是什么原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)自持比例走高？“商業(yè)自持比例的提高，有主動(dòng)與被動(dòng)，但被動(dòng)者占比較大。”卓堅(jiān)勇分析認(rèn)為，很多房企一方面通過(guò)銷售商業(yè)的形式迅速回籠資金，，并把這些錢再投資出去，創(chuàng)造新的效益。不過(guò)，在大勢(shì)不景氣的情況下，開(kāi)發(fā)商也在盤算自己的樓盤價(jià)值是否被低估。房企提升商業(yè)自持比例，或可在平衡出售商業(yè)帶來(lái)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值被市場(chǎng)低估的問(wèn)題。

自然，也有很多房企目前并不缺錢，這是任何市場(chǎng)情況之下都有的情況，他們實(shí)力雄厚，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一試拳腳，組建自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，加入到商業(yè)運(yùn)營(yíng)之中。

加大商業(yè)自持令房企股權(quán)最大化

商業(yè)項(xiàng)目的自持比例逐步走高，是否會(huì)帶來(lái)資金鏈的緊張？在卓堅(jiān)勇看來(lái)，這不是必然規(guī)律。對(duì)于很多企業(yè)而言，提高商業(yè)自持比例，對(duì)于解決企業(yè)未來(lái)的資金問(wèn)題幫助更大。自持物業(yè)比例的提高也就意味著在銀行、信托貸款等領(lǐng)域可以贏得更多支持，一個(gè)項(xiàng)目的生死對(duì)于很多企業(yè)而言至關(guān)重要。同時(shí)，市場(chǎng)或開(kāi)發(fā)商都需要明確的是，不管是將其商業(yè)物業(yè)銷售還是自持，其最終的目的是一樣，就是為了讓企業(yè)能夠生存下來(lái)，運(yùn)營(yíng)的更好。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多有資金實(shí)力的企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型之時(shí)，需要“兩條腿走路”，一方面要持續(xù)開(kāi)發(fā)高端住宅，另一方面通過(guò)商業(yè)資源的整合，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理也顯得很重要。對(duì)于一個(gè)行業(yè)而言，新鮮血液的注入，對(duì)于行業(yè)產(chǎn)生影響才會(huì)更大。

不但如此，商業(yè)自持比例的提高，意味著開(kāi)發(fā)商或者是運(yùn)營(yíng)商的股權(quán)最大化，對(duì)于項(xiàng)目后期的招商會(huì)起到很好的作用。卓堅(jiān)勇還表示，商業(yè)自持比例的高低并不是一個(gè)簡(jiǎn)單能夠定義的問(wèn)題。大環(huán)境不樂(lè)觀、區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、企業(yè)資金鏈問(wèn)題等都可能影響到項(xiàng)目自持比例的變動(dòng)。

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