在樓市調(diào)控繼續(xù)深入，各地掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，大量商業(yè)體量涌現(xiàn)市場的當下，如何做出差異化產(chǎn)品，如何在諸多商業(yè)項目中樹立標桿，成為考驗企業(yè)的一大難題。4月初，本報主辦的“深港商業(yè)地產(chǎn)考察”活動中，本報與諸多云南房企高管一起走進了京基地產(chǎn)，這個在深圳的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成功打造了京基100、京基百納廣場（KKMALL）、御景華城商業(yè)廣場、京基銅鑼灣通訊數(shù)碼廣場等精品項目的企業(yè)，全方位了解了目前深圳第一高樓——京基100及KKMALL商業(yè)運營模式。

商業(yè)模式分析

住宅開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營并駕齊驅(qū)

京基100，原名京基金融中心（KingKeyFinancialCenter），樓高441.8米，共100層，是目前深圳第一高樓、中國內(nèi)地第三高樓、全球第八高樓。

這是京基100的名片，這個由京基集團打造的深圳新地標，融合商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅、公寓等綜合體項目于2011年全面投入使用，這一年，專注住宅開發(fā)與商業(yè)運營的京基集團開始在全國尋找合作伙伴和商業(yè)項目，進而形成其多元化發(fā)展格局。

在住宅開發(fā)方面，京基地產(chǎn)精耕細作，先后在深圳、北京、天津、湛江開發(fā)二十來個高檔樓盤，京基的戶型設(shè)計在業(yè)內(nèi)有口皆碑。而在商業(yè)領(lǐng)域，2006年，京基自收購銅鑼灣華發(fā)北店起正式進軍商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，組建商業(yè)運營管理團隊，目前在深圳運營4個商業(yè)項目面積近30萬平米，10萬平米的下沙商業(yè)在建。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營作為京基集團的核心板塊，在深耕深圳的基礎(chǔ)上正在進行全國跨區(qū)域布局，商業(yè)地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域為華南、華中、華東、華北及西南地區(qū)。在商業(yè)拓展方面，京基的產(chǎn)品線包括KKMALL（京基百納空間）、KKBANNE（京基百納廣場)、KKTIME（京基百納時光)以及京基銅鑼灣數(shù)碼通訊廣場等。在京基百納產(chǎn)品線中，KKMALL作為深圳高端時尚購物中心典范而被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

KKMALL做足服務(wù)和管理

在京基商業(yè)項目的拓展中，對項目的合作要求思路很清晰：購物中心委托管理、整體租賃、合作開發(fā)等；具體到KKMALL項目上，其商業(yè)定位為國際時尚精品購物中心；形象定位為時尚的高端、潮流的前沿；目標消費群就是深圳市具有相當消費能力的潮流時尚人士。

作為深圳的“地標商業(yè)”，京基集團總經(jīng)理巴根在談到項目定位時稱，“羅湖區(qū)蔡屋圍片區(qū)是深圳最核心最高端的商圈。在業(yè)態(tài)方面為了避免太過于同質(zhì)化，結(jié)合深圳年輕人多，我們定位時尚潮流，以高端的購物體系滿足消費者需求。”

當然，一個成熟的商業(yè)項目還與其商業(yè)規(guī)劃密切相關(guān)，KKMALL有著單一主通道動線規(guī)劃，還有地面樓層停車場、貨流通道、裙樓型購物中心排油煙通道預(yù)留等人性化規(guī)劃，而在業(yè)態(tài)比值及樓層功能規(guī)劃上，購物占50%，餐飲占35%，娛樂休閑占25%。

在項目招商計劃啟動后，歷經(jīng)18個月，到2010年10月項目招商率達到90%，11月項目開業(yè)，其所招商數(shù)量達140多家，其所招商商家盡可能不與其他購物中心沖突，包括影院、餐飲、服裝等，有些是中國的第一家，有些是華南區(qū)的第一家，有些也是深圳的第一家。其特色就在于20余品牌商家是首家入駐深圳的國際品牌店。

不同于住宅市場，KKMALL在運營上的特點在于服務(wù)和管理。商業(yè)管理是美國的公司，專業(yè)規(guī)范，并重視用戶的滿意度，每個月會進行滿意度調(diào)查，根據(jù)反饋及時調(diào)整客戶需求;對員工有嚴格的培訓(xùn)和考核，有多種檢驗?zāi)Ｊ健?/P>

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