很多人以為現(xiàn)在最艱難的是昆明開發(fā)商，但實(shí)情是，州市樓市的觀望氣氛比昆明更濃厚，且據(jù)昆明事必達(dá)商務(wù)有限公司董事長李力透露，云南部分州市樓面地價(jià)和房價(jià)是倒掛的，開發(fā)商住宅賣得越多虧損越大，所以只好大量推商業(yè)物業(yè)。問題是地州市場和人口資源沒有為商業(yè)發(fā)展提供保障，導(dǎo)致投資收益很低，只會(huì)陷入一種惡性循環(huán)。

住宅平價(jià)賣賺錢靠商業(yè)

縱覽云南省各州市的房價(jià)，除了玉溪、曲靖、大理、版納、彌勒等少數(shù)幾個(gè)城市房價(jià)較高，均價(jià)在4000元/平米以上，其余大部分城市都維持在每平米3000多元的水平，有的還不到3000元。

但據(jù)李力提供的信息，其相應(yīng)的地價(jià)可不便宜，很多州市，好一點(diǎn)的地段地價(jià)達(dá)到每畝300至400萬元，就算按照4倍的容積率計(jì)算，每平米樓面地價(jià)都已接近1500元。除了地價(jià)成本外，建安成本也是大頭。隨著物價(jià)水平和人工成本的提高，目前，在大部分地區(qū)，高層住宅的建安成本也已經(jīng)逼近1500元/平米。此外，各種稅費(fèi)成本也要占到房屋售價(jià)的20%以上。

“房屋售價(jià)和成本價(jià)出現(xiàn)倒掛，開發(fā)商把住宅賣得越多，虧得越多”，李力解釋，云南出現(xiàn)這樣情況的州市還不少，包括紅河州的開遠(yuǎn)、蒙自、個(gè)舊等。其中最典型的兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是瑞麗，另一個(gè)是曲靖的宣威。

瑞麗目前的房價(jià)在3200元/平米左右，最近，城市核心地塊拍出750萬/畝的高價(jià)，就算是320國道附近的住宅集中區(qū)地塊，拍賣價(jià)格也在300至400萬元之間；宣威目前的房價(jià)在2600元/平米左右，但在好一些的地段，地價(jià)已經(jīng)飆升到每畝350萬到400萬元，折合每平米5250元至6000元。

“住宅限購，房價(jià)上漲乏力，在這樣的情況下，開發(fā)商不得不做商業(yè)開發(fā)，靠做商業(yè)盈利，住宅部分主要是解決現(xiàn)金流”，李力介紹，以宣威為例，臨街商鋪售價(jià)已達(dá)20000-30000元/平米，接近住宅售價(jià)的10倍。但這樣高的售價(jià)，對(duì)租金就提出了很高的要求，“每平米每月幾十元錢的租金，與高售價(jià)之間顯然存在矛盾”。

地產(chǎn)被商業(yè)的“囚徒困境”

所謂囚徒困境，所反映出的深刻問題是，人類的個(gè)人理性有時(shí)能導(dǎo)致集體的非理性——聰明的人類會(huì)因自己的聰明而作繭自縛。

大家都集中做商業(yè)，但商業(yè)存在一個(gè)營運(yùn)及飽和度的問題，很多開發(fā)商也不是看不到問題所在，只是別無選擇，“我們把這個(gè)叫做地產(chǎn)被商業(yè)”，李力解釋。

“在州市城市，確實(shí)存在開發(fā)商主要依靠開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)盈利的問題，但這樣一來，需要正視兩個(gè)問題，首先是消費(fèi)習(xí)慣，很多州市民眾并不習(xí)慣到超市買東西以及到綜合商業(yè)消費(fèi)，其次是人口數(shù)量無法支撐那么多的商業(yè)”。瑞豐和商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理牛永旺表示。

“在宣威、瑞麗等比較典型的州市，存在著兩個(gè)方面的倒掛，一個(gè)就是住宅成本和價(jià)格的倒掛；另外一個(gè)是商業(yè)價(jià)格和商業(yè)價(jià)值的倒掛，物業(yè)價(jià)值高，租金低，按照目前的物業(yè)和租金價(jià)格，30年以上才能收回投資，投資回報(bào)才有3%左右，比CPI還低，投資實(shí)際是虧本的。有人寄希望于物業(yè)增值，這在理論上是成立的，但實(shí)際情況是，商業(yè)如果沒有良好的經(jīng)營土壤和經(jīng)營條件的話，物業(yè)增值空間也有限”，李力說。

事實(shí)上，云南省的城市發(fā)展情況比較特殊，除昆明可以列入特大城市之外，只有曲靖能進(jìn)入大城市行業(yè)，其他都是能算是中小城市，各項(xiàng)資源有向昆明集中的趨勢，強(qiáng)者愈強(qiáng)，其他城市發(fā)展起來就較為困難。

“從整個(gè)云南省的情況來來，城市化率是比較低的，州市城市提升，規(guī)模擴(kuò)大的必然之路，但限購等樓市調(diào)控政策讓大家都在觀望，對(duì)未來的不確定因素增加，從某種程度上限制了城市化進(jìn)程的速度，給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也造成了束縛。”李力分析，很多開發(fā)商都認(rèn)為自己可以比別人做得更好，但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很復(fù)雜的過程，需要整合各種資源，經(jīng)過較長時(shí)間的蟄伏和營運(yùn)，與單純房地產(chǎn)開發(fā)存在差距，僅憑招個(gè)沃爾瑪什么的，不見得能導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的提升。

大勢當(dāng)前，開發(fā)商都站在自利的立場上行事，在地產(chǎn)被商業(yè)之余，紛紛陷入了囚徒困境。（都市時(shí)報(bào)楊麗芬）

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