近日，一條關(guān)于“商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入主題化時(shí)代”的微博引起業(yè)內(nèi)廣泛討論，發(fā)布此微博是昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐，他舉例道，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，如來福士的時(shí)尚定位、萬象城的高端定位、朝陽大悅城的家庭定位等這些商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)確的消費(fèi)群體定位，都有一個(gè)明確的主題。

不管做商業(yè)還是做住宅，只有差異化定位才能立足市場(chǎng)。現(xiàn)實(shí)是，今年的昆明有1000多萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量，集中的供應(yīng)量再加上定位的同質(zhì)化一直是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中遇到的最大障礙。目前昆明的商業(yè)地產(chǎn)也是行駛在一條高速路上，前面出現(xiàn)堵車的情況下，是被迫等待，還是找準(zhǔn)自己的資源優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位行進(jìn)，就顯得尤為重要，打造有特色、有主題的商業(yè)地產(chǎn)成為房企們需要考慮的問題。

A避免同質(zhì)化做出主題化商業(yè)

在昆明，不乏大體量商業(yè)，每個(gè)商場(chǎng)都希望自己可以輻射整個(gè)區(qū)域甚至是更大范圍，每個(gè)商場(chǎng)都在講自己是shoppingmall，或者是城市綜合體，甚至出現(xiàn)了滿城盡是綜合體的現(xiàn)狀。目前，這些商業(yè)體量中，只有順城、南亞風(fēng)情第壹城等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營外，其他項(xiàng)目都還處在定位和招商階段。

在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士冉崟江的微博上，也講到商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)作過程中，定位同質(zhì)化成了每個(gè)項(xiàng)目都要面臨并且需要解決的一個(gè)困難，這也是很難突破的一點(diǎn)。主題化定位是尋找差異化的過程，也是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。如何在供大于求、強(qiáng)手如林的市場(chǎng)中立足，也是諸多正在建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目所應(yīng)該考慮的。

梅永豐認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目定位決定著項(xiàng)目在市場(chǎng)中的位置。其包括有主題定位、商圈定位、消費(fèi)者定位、檔次定位、營利模式定位等。比如“主題化”定位是商業(yè)地產(chǎn)定位的細(xì)分化問題，實(shí)質(zhì)是為商業(yè)地產(chǎn)的定位戴上“帽子”。比如百大新天地的定位就是“時(shí)尚生活創(chuàng)意中心”，而新西南的定位就是“家庭休閑娛樂購物中心”，南亞風(fēng)情第壹城的消費(fèi)模式，以“我是中心”為主題，提高昆明城市形象，與國際化大都市接軌。

B商業(yè)項(xiàng)目定位要瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)

要做出有自己特色的主題商業(yè)定位，就是如何細(xì)分定位的問題。梅永豐稱，“方法很簡單，就是尋找‘我有（企業(yè)自身資源），你無（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺失處），他需（消費(fèi)者需求）’的交集�！�

具體而言，首先，在定位上要考慮到自身的資源整合能力，量力而行，并考慮一定的可擴(kuò)展性，以便于日后的調(diào)整和升級(jí)。其次，定位上要尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，比如萬達(dá)的楚河漢街，就是想他人之未想，將楚文化嫁接到武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，其運(yùn)營模式上也有創(chuàng)新，從而獲得政府、商家和消費(fèi)者的共鳴。第三，定位要滿足消費(fèi)者的需求。根據(jù)市場(chǎng)已有和潛在的需求來確定自身的定位，脫離需求的定位就是拍腦袋。

在定位的細(xì)分上，如根據(jù)性別有女性主題賣場(chǎng)和男性主題賣場(chǎng)；根據(jù)年齡劃分，有兒童MALL、時(shí)尚MALL和中老年夕陽紅市場(chǎng)；根據(jù)區(qū)域劃分有城市中心型、社區(qū)型、鄰里型和郊區(qū)型；根據(jù)主題劃分如文化主題的上海新天地，藝術(shù)主題的香港K11等。（云南信息報(bào)賈娜王亞萍）

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