未來5年將新增298.5萬平方米商業(yè)物業(yè)

近日，有一則微博稱，昆明作為一個(gè)擁有600多萬人的城市，去年土地出讓金在全國130個(gè)城市中排名第九，而新增商業(yè)地產(chǎn)面積也增幅較大，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超過香港。盡管暫沒有權(quán)威數(shù)據(jù)表明，昆明的人均商業(yè)面積是否真的超過香港，但我們不難看到，昆明自城中村改造以來，城市綜合體、商業(yè)大盤、商業(yè)體量達(dá)到多少的樓盤宣傳就不絕于耳。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，未來3到5年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)將有巨大的增幅。今年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)就將迎來進(jìn)一步的放量。在這樣的狀況下，未來昆明的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒐┻^于求，且面臨很大的市場考驗(yàn)。

昆明商業(yè)地產(chǎn)將大放量

有微博稱，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來3到5年中國大陸的城市綜合體增量巨大，前10名為：成都、昆明、西安、沈陽、合肥、重慶、貴陽、大連、天津、上海，其中90%均為二線城市。事實(shí)上，近年來，昆明的商業(yè)地產(chǎn)的確發(fā)展神速。

根據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)，結(jié)合目前已經(jīng)面市運(yùn)作的城中村項(xiàng)目和規(guī)劃審批通過的城中村項(xiàng)目來看，目前昆明城中村項(xiàng)目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右，按照這個(gè)比例來計(jì)算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他的商業(yè)物業(yè)。風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)研究中心經(jīng)理?xiàng)铕ū硎�，該�?shù)據(jù)是按照城中村的供應(yīng)量來預(yù)測估算的，加上昆明此前的商業(yè)體量，按照人均1.1平方米的消化量來看，未來昆明的新增商業(yè)量確實(shí)需要很長時(shí)間消耗。

據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年前11個(gè)月中，昆明土地市場成交的商業(yè)金融類用地占比第二大，共折合約1107.41畝，占比25.42%。從該土地供應(yīng)的數(shù)據(jù)就不難看出，隨后，這部分商業(yè)金融類用地也將陸續(xù)推向市場。

將面臨市場嚴(yán)峻考驗(yàn)

記者了解到，昆明自城中村改造以來，按照項(xiàng)目的規(guī)劃，基本大多數(shù)的項(xiàng)目都配建有一定比例的商業(yè)，而一部分項(xiàng)目的商業(yè)量還并不少。城市綜合體、商業(yè)中心、配套商業(yè)等等成為了這些項(xiàng)目的賣點(diǎn)。去年，受各種樓市調(diào)控政策的影響，住宅銷售受到了很大的抑制，而多數(shù)開發(fā)商則將銷售戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向不受調(diào)控影響的商業(yè)物業(yè)。因此，去年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了集中放量、銷售不錯(cuò)的局面。

那么，未來如此大規(guī)模的商業(yè)體量昆明是否能夠完全消化？是否具備市場支撐？

根據(jù)日前至祥置業(yè)昆明研究中心發(fā)布的1月份的商業(yè)價(jià)格指數(shù)顯示，今年1月份，昆明商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到了34331元/平方米，環(huán)比去年12月份的售價(jià)每平方米多出7元，平均租金141元/平方米/月，環(huán)比基本持平。按所屬板塊來看，二環(huán)內(nèi)商鋪總體售價(jià)為55889元/平方米，租金137元/平方米/月；二環(huán)外為27144元/平方米，租金147元/平方米/月。同比數(shù)據(jù)方面，1月份昆明商業(yè)地產(chǎn)整體售價(jià)與去年同期相比每平方米售價(jià)增長了5481元，同比漲幅約為19%。

由此，一位開發(fā)商表示，目前，昆明確實(shí)存在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況，這將使得商業(yè)地產(chǎn)未來將面臨很嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)：一方面，如此大規(guī)模的商業(yè)體量昆明市場在一時(shí)間很難完全消化，這將大大增加商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，一旦出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格泡沫，租金不支持，商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步加大。

同時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，從目前來看，很多項(xiàng)目出現(xiàn)了商業(yè)體量規(guī)劃過大，開發(fā)商的資金嚴(yán)重不支持、招商困難等問題。因此，未來一段時(shí)間內(nèi)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)將面臨很嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。（春城晚報(bào)楊春雁）

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