2011年，國內眾多企業(yè)地產業(yè)績不佳。2012年，有一個地產分類叫做商業(yè)地產，眾多企業(yè)爭相開發(fā)。深究商業(yè)地產，運營仍然是眾多開發(fā)商之痛。2011年戰(zhàn)績卓著的港資商業(yè)地產運營商，或許能讓我們找到不錯的運營經驗。本期商業(yè)地產視野，將帶你走進香港遠洋地產解讀“租售并舉+輕資產運作”的地產運作模式，為昆明商業(yè)地產發(fā)展出謀劃策。

遠洋地產關注輕資產運作

商業(yè)地產一直對現金流的要求較高；后期的投資收益回報周期較長，風險也較大。要淘到商業(yè)“真金”，在商業(yè)地產運營方面有15年之久的遠洋地產，在新形勢下，將“租售并舉+輕資產運作”作為其商業(yè)地產運營的新探究�！白馐鄄⑴e”對于昆明的房地產商而言，或許不陌生，但輕資產運作或許有些新鮮。但提到房地產信托投資基金，大家就不會陌生了。

遠洋地產是第一個發(fā)行永久性次級債的內房股（在香港上市的,主要業(yè)務卻是在大陸的,而且還是在大陸注冊的房地產公司的股票）企業(yè)。遠洋地產總裁李明曾表示，次級債券是一筆長期的融資。公司將會陸續(xù)加大投資性物業(yè)的規(guī)模，由于投資性物業(yè)是長期的發(fā)展，所以要用長期的融資方案去配合長期的發(fā)展需要，而不適合用短期的債務。

于是遠洋地產開始在商業(yè)地產運營模式上尋找新突破。通過“租售并舉+輕資產運作”的途徑，形成有別于其他地產商的模式。

輕資產模式漸成商業(yè)運營新趨勢

輕資產模式是目前商業(yè)地產模式演變的方向之一。以新加坡凱德置地、鐵獅門、波士頓等為代表的發(fā)達國家商業(yè)發(fā)展商為例，其核心理念是“私募+商業(yè)運營”或者是“REITs(房地產信托投資基金)+商業(yè)運營”，將房地產金融和商業(yè)地產發(fā)展緊密結合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉。

此外，在遠洋地產認為，房地產金融是中國房地產行業(yè)最后一個也是最大的一個產業(yè)性機遇，雖然規(guī)模小，但是利潤率較高，將對房地產企業(yè)業(yè)績增長起到極大的提升作用。

業(yè)內點評

昆明風之鈴市場調查研究咨詢機構CEO石遠：商業(yè)地產的融資，一直是房地產企業(yè)開發(fā)的難點之一。因融資難問題會讓商業(yè)地產項目的運營變得很脆弱。對于昆明的企業(yè)而言，融資渠道主要靠的是銀行，信托融資方面涉及較少，但一個成熟的商業(yè)地產運營項目，信托融資等渠道的成熟是必經的過程。

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