價格購房者出手與否的關鍵

進入2012年，國家樓市調控效果顯現(xiàn)，樓市徹底冰封。到目前為止，昆明今年共有2個新開盤項目，春城慧谷A2地塊、金尚俊園。三環(huán)外春城慧谷1月12日開盤，開盤均價7400元，銷售率僅7%；二環(huán)內金尚俊園1月15日開盤，開盤均價7780元，銷售率97%。地段、開發(fā)商口碑相差甚遠的兩個項目，均價僅相差380元/平米，以至于銷售率相差甚遠。購房者心中都有一桿稱，那些地段、品質不占優(yōu)勢，價格又高的項目自然不被市場接受。

云房家園老豐子博文分析：金尚大賣給了我們很好的啟示。其一，市場需求還是很大，價格到位立即就會釋放出來巨大的市場。、其二，性價比好的房子，還是有識貨人�？“l(fā)的產品確實在不少方面有口皆碑，識貨人越來越多了，如果銀海也能效仿一下，應該效果也會相當不錯的。其三，事實證明，二、三環(huán)之間的項目，6000——8000這個價格已經可以了，接近昆明購房者的心理線了，再高只能等狗屎運，或者你有本事把俊發(fā)的品質比下去。其四，百姓們只要耐心，再耗上一陣子，房價并不是不能降。

確實，金尚開盤后，一墻之隔的錦悅四季緊接著宣布均價7600-7800元，江東則直接甩出底價。“云樓報坊”發(fā)表微博稱，如今風聲鶴唳情形下江東不僅要考慮自身成本和資金回收還更要考慮市場責任，如價格跌破“7”會帶來市場再次觀望自嘗苦果。實則不然，每每談到購房，就有很多人悔斷腸子，后悔沒有在09年上半年之前買房，又經歷了房價高高在上的時期，壓抑了一年多的剛需，再看到二環(huán)邊“5”字頭房子時，還敢再觀望下去？還敢去等待“4”字頭的出現(xiàn)？江東如果能夠快速推盤，以此價格來說，在寒冷的市場大環(huán)境下，一定能夠迅速脫盤。

降價是目前樓市的唯一出路？

金尚俊園低價入市贏得了市場，那么，第二第三個降價的，也能收到如此效果么？

云房家園獵戶座博客分析：跟風降價也分兩種情況，一是比肩的，猶如錦悅四季，放風出來的價格是7800，比金尚俊園還貴200元，雖然不多，但給購房者的心理暗示就不一樣。2月10日辦理意向卡，其實就如房網分析的一樣，以此價格試探市場。熟料剛剛開始辦理意向卡的第一天，就遭遇江東大殺器——禧瑞都精裝房6600元的均價，可謂心寒心涼啊。

另一種跟風降價的情況，就是“誰比誰狠”型，比如江東禧瑞都。聰明的江東人，時隔多年后，再次撿起價格的大棒，再次以低價震撼昆明，不亞于當年花城千六七的價格效果。如果能夠快速推盤，以此價格來說，在寒冷的市場大環(huán)境下，創(chuàng)造一個銷售奇跡，可以說毫不夸張。

還有一種降價是“假摔”，眾所周知的歡樂城，從大喊每平米直降3000元，到現(xiàn)在的“買一套送一套”，基本都在玩文字游戲，到售樓部一問，均價還是7000元/左右，從銷量可以看出，購房者不是那么容易忽悠的。這種做法，有網友評論稱，是在搞“狼來了”的游戲。

可是我們還是要為歡樂城喊冤，盡管這種三番五次找噱頭不正經降價的行為令人生厭。為啥？新亞洲歡樂城其實現(xiàn)在的名字叫海運花園，因為“新亞洲”的版權問題，后來不得已改成了海運花園。其最早團購的價格并不高，但由于“54321”政策，據(jù)說補交了相當不菲的土地出讓價差款。這逼迫歡樂城在開盤時，提升價格一兩千元，令團購者憤然。另外值得一提的是，由于有三棟房子緊挨地鐵，被勒令修改規(guī)劃，已經在建的房子就這樣半途停工，目前都是鋼筋叢生。三棟房子多少戶多少建筑面積，都沒了，這再一次加大歡樂城的成本，其價格也就很難下來。你可以想見，歡樂城一而再的找噱頭玩文字游戲也是實屬無奈，要能降，早降到位了，依照代理公司的習慣招法。

不降不行，降了就一定行么？當前的市場環(huán)境，降價其實也是要把握好時機和技巧的，時機和技巧其實都來自于對客戶市場心理最基本的把握。

江東的算盤是什么？

不過，江東這次留了一個后手。本來這禧瑞都6600元的價格，傳說已經定了春城晚報的廣告版，2月10日出街�？墒俏⒉﹤餮�，江東高層深夜緊急商討，又把廣告撤了下來。這一撤，伏筆很多。云南房網2月10日在追蹤此信息時致電江東售樓部，盡管置業(yè)顧問確認禧瑞都精裝修交房6600元的均價，但開盤時會不會以此價格開盤顯得有些撲朔迷離。江東為啥緊急撤版？有網友微博評論稱，江東不能只考慮自身，應該擔負企業(yè)的社會責任，不能輕易將二環(huán)商品房價格“破7”。這似乎能理解江東撤版的理由，可是，為啥企業(yè)的社會責任要由江東來承擔？一個月前俊發(fā)讓二環(huán)內價格進入“7時代”，為何沒人說俊發(fā)的社會責任？江東禧瑞都緊靠二環(huán)但身處二環(huán)外，“破7”似乎沒啥違背社會公德的地方。再說，企業(yè)的社會責任不應該是維護企業(yè)圈子的定價體系，應該維護社會更廣大商品房需求者的公平和正義。因此，在這個時候來談江東的社會責任，是背離市場的一種言論。

江東的算盤是什么？第一，以6600的價格向市場傳遞江東的聲音，這既是試探客戶市場的反應，也是在試探同行業(yè)的承受力。第二，江東的余地很大，可以以此價格開盤，也可以不，這取決于接下來其他開發(fā)商的一舉一動。所以說，江東這幾年似乎變得聰明了，不花廣告的錢，卻收到了意想不到的效果，江東現(xiàn)在可以坐看云起，但其他有些開發(fā)商可能就如坐針氈了。（云南房網樓市觀察員方艷）