據(jù)此，我們根據(jù)上述北市區(qū)這間商鋪進(jìn)行了如下計(jì)算。

該商鋪原始價(jià)格售價(jià)是200萬元，每年的租金收益3萬元，那么，投資者的商業(yè)投資回報(bào)率僅有30000/2000000×100%=1.5%，與臨界點(diǎn)相比相差驚人。且投資回報(bào)期為67年，超過了正常投資回報(bào)期47年。

如欲使投資回報(bào)率在合理的范圍——8%，這樣推算下來，在租金是30000元不變的情況下，那該商鋪的實(shí)際價(jià)格則應(yīng)是：30000元/50平方米×8%=7500元/平方米。

若該商鋪存在一定的溢價(jià)，那么該商鋪起碼也要滿足投資回報(bào)率的臨界點(diǎn)——6%，低于這個(gè)臨界點(diǎn)，則投資回報(bào)就是負(fù)增長，那么，該商鋪溢價(jià)后應(yīng)為：30000元/50平方米×6%=10000元/平方米。

通過上面的計(jì)算，與目前高達(dá)40000元/平方米的價(jià)格相比，鋪面銷售價(jià)格高得令人咂舌。

虛高之由

究竟是什么原因讓一套每平米最多1萬元的商鋪被抬高到每平米4萬元呢？

昆明理工大學(xué)房產(chǎn)教研室主任鄧曉盈教授就此指出，二手房商鋪的價(jià)格泡沫原因來自很多方面：第一，目前，昆明的商業(yè)性質(zhì)的土地供應(yīng)、成交、報(bào)批都處于一個(gè)低位，但受政策及通貨膨脹的影響，昆明市場的商業(yè)投資出現(xiàn)了供需兩旺的態(tài)勢。投資者根據(jù)市場反映對自身商業(yè)資產(chǎn)增值做出了一個(gè)非理性的預(yù)期判斷，調(diào)高商鋪銷售價(jià)格。第二，投資渠道相對單一的市場情況，讓商業(yè)地產(chǎn)成為保值性、增值性相對較好的投資方向，引來投資釋放。第三，2009年，螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情•第壹城、百大新都會(huì)等受關(guān)注度較高的地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)部分開盤，給市場輸入了新鮮血液，這些高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目與周邊的商圈形成良好的互動(dòng)，提升片區(qū)商業(yè)投資價(jià)值的同時(shí)也造成了附近商圈內(nèi)的商鋪價(jià)格波動(dòng)。第四，受調(diào)控政策影響，開發(fā)商在住宅市場的盈利空間減少，一些有資金壓力的開發(fā)企業(yè)只能通過提高商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格，來實(shí)現(xiàn)回籠資金，保證現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。

目前，昆明商業(yè)性質(zhì)的土地供應(yīng)、成交和報(bào)批項(xiàng)目都處于相對高位，預(yù)計(jì)2012年昆明市場將在迎來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中放量。雖然這些新商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)不會(huì)對成熟商圈的商鋪價(jià)格產(chǎn)生多大影響。但是對其他新商圈而言，商鋪供應(yīng)量的增加，給項(xiàng)目招商及商鋪銷售帶來的壓力不言而喻。在對商鋪的定價(jià)方面，各開發(fā)企業(yè)也將更加趨于理性，投資者在有價(jià)無市的市場反映中也將重新定位自身商業(yè)投資產(chǎn)品的價(jià)值。相信未來昆明的商鋪價(jià)格會(huì)重新回歸到一個(gè)正常的范圍。（文/紀(jì)云瑩圖/賈翔）

（云南房網(wǎng)為《云南地產(chǎn)》唯一授權(quán)發(fā)布網(wǎng)站，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)帖，否則后果自負(fù)�。�

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。