“近段時(shí)間，由于商鋪內(nèi)養(yǎng)豬抗議事件，中央金座項(xiàng)目可能成為了城中熱點(diǎn)。”作為吉興隆地產(chǎn)的副總經(jīng)理，羅曉冬說(shuō)這話(huà)時(shí)，有些無(wú)奈。最近，他忙于應(yīng)付業(yè)主的控訴以及媒體的采訪(fǎng)，關(guān)于層高、公攤、地鐵5號(hào)線(xiàn)等問(wèn)題，他不知解釋了多少遍。然而，最讓他憂(yōu)心的，恐怕還是中央金座“多元商業(yè)聚合體”構(gòu)想與現(xiàn)實(shí)間的落差。

隨著金座PARK的交付并陸續(xù)投入使用，吉興隆地產(chǎn)開(kāi)始了新階段的全面運(yùn)營(yíng)管理。而就如許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所理解的那樣，“做住宅開(kāi)發(fā)的是小學(xué)生，做商業(yè)開(kāi)發(fā)的才是大學(xué)生”，中央金座商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題此時(shí)開(kāi)始清晰地浮出水面。羅曉冬說(shuō)，昆明有許多的商業(yè)體將伴隨著城中村改造而來(lái)，商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)該如何做？如何實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)一？中央金座目前所遇到的問(wèn)題，值得業(yè)界思考。或許，這就是一個(gè)典型案例。

構(gòu)想與現(xiàn)實(shí)的落差

相對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目的繁榮興旺，目前滇池路板塊只有屈指可數(shù)的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在“奮戰(zhàn)”，表明了該板塊在商業(yè)建設(shè)上的巨大成長(zhǎng)空間�；谶@樣的考慮，吉興隆將位于滇池路與廣福路交叉口的中央金座項(xiàng)目定位為“多元商業(yè)聚合體”，并區(qū)別于南亞風(fēng)情·第壹城、紅星國(guó)際等業(yè)態(tài)，實(shí)行商業(yè)布局差異化策略，以星級(jí)農(nóng)貿(mào)超市、燒鵝仔美食城和百怡咖啡為三大主力店。吉興隆明白，空缺就是市場(chǎng)，需求就是商機(jī)。滇池路板塊65萬(wàn)人的需求對(duì)應(yīng)的是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？

雖然有縱橫商海30余年的經(jīng)歷，但吉興隆還是與本土許多開(kāi)發(fā)商一樣，選擇了對(duì)中央金座商業(yè)部分進(jìn)行銷(xiāo)售，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司與商鋪業(yè)主簽訂代租代管協(xié)議。羅曉冬說(shuō)：“按照公司的想法，商鋪業(yè)主可以將自己的物業(yè)交由上專(zhuān)門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，租金可以由低到高，把人氣慢慢吸引進(jìn)來(lái)，把市場(chǎng)做熱、做強(qiáng)，繼而再提高租金。”可是，沒(méi)有想到，業(yè)主一開(kāi)始就想把租金頂?shù)?00多元、甚至200元每平方米。對(duì)一個(gè)新興的市場(chǎng)，這的確有些操之過(guò)急。更讓吉興隆沒(méi)有料到的是，項(xiàng)目本身劃分的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在交付后有些難以控制。

市場(chǎng)培育與業(yè)態(tài)優(yōu)化的演進(jìn)

“運(yùn)營(yíng)”是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)非常扎眼的詞兒。

“大家都知道，一個(gè)商業(yè)體的成熟必須經(jīng)歷一定的市場(chǎng)培育期，多的例子不說(shuō)，就連順城、正義坊那樣的城市核心區(qū)項(xiàng)目，也有至少兩三年的市場(chǎng)培育，現(xiàn)在正義坊的平均租金也就是100多元／平方米，所以中央金座目前的租金水平理性看就應(yīng)該在50～100元/平方米左右。而且，滇池路板塊商業(yè)由于受人流影響，市場(chǎng)培育期肯定更長(zhǎng)”。說(shuō)這話(huà)時(shí)，羅曉冬很坦然。他告訴記者，“對(duì)于業(yè)態(tài)，我們引進(jìn)了玉石城、淘寶商城、女人街等多種多樣的業(yè)態(tài)，我們希望經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，達(dá)到業(yè)態(tài)優(yōu)化的結(jié)果�？墒�，業(yè)主抱怨我們招商不力、人流不足，運(yùn)營(yíng)看來(lái)也有些難度�！�

市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，消費(fèi)者行為與心理也不可同日而語(yǔ)。其實(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式可以根據(jù)形勢(shì)隨時(shí)調(diào)整，但共同繁榮始終應(yīng)該是商業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。這一點(diǎn)，吉興隆是清晰的，只是不知能不能成為共識(shí)！

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