昆明的城市綜合體，畢竟與國外有很多區(qū)別，中國特色，就其“大”來說，已超過普通“城”級(jí)水準(zhǔn)，幾千畝、上萬畝，一個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)被不斷地刷新著，此時(shí)，就算出現(xiàn)十萬畝的項(xiàng)目，恐怕也難以刺動(dòng)我們麻木的神經(jīng)。

一邊是房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，商業(yè)投資的理性回歸需求；一邊是地方政府的財(cái)政吃緊、巨量放地，讓一座座“城市”的拔地而起，成為必然。

只是，土地資源畢竟有限，當(dāng)城市綜合體超越市場(chǎng)的整體需求，我們還能轉(zhuǎn)戰(zhàn)何方？難道像拆除城中村一般再來一次大洗牌？

說到城市綜合體，本文僅從其核心的商業(yè)部分說起。商業(yè)地產(chǎn)，離不開商業(yè)，有了消費(fèi)，才有一切。

縱觀昆明市這幾年的城市綜合體發(fā)展歷程，從2004年9月昆明世紀(jì)城項(xiàng)目動(dòng)工，到如今世紀(jì)城片區(qū)的初顯繁榮；2005，年新亞洲體育城緊隨其后，到如今也成長為東南板塊的小中心；為摘掉北市“睡城”的帽子，北辰財(cái)富中心打開了商業(yè)一扇門，運(yùn)作超過5年，商業(yè)氛圍始見規(guī)模，而周邊的小型商業(yè)體也逐步問世，欣都龍城爭(zhēng)艷北市商業(yè)的局面也已越來越明朗。市中心豪門新貴“順城”，歷時(shí)三年，引入王府井百貨，至今仍不斷進(jìn)行品牌調(diào)整，以此保持與周邊百盛、昆百大等商業(yè)巨頭間的搏殺優(yōu)勢(shì)。這些“超級(jí)項(xiàng)目”在公眾懷疑的目光中走入成功，都?xì)v經(jīng)五至六年的風(fēng)雨洗禮，可見商業(yè)靈魂的鑄就，非一蹴而就。

按10萬平米一個(gè)商業(yè)中心來算，未來昆明規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)面積中至少要引入70個(gè)主力店品牌，再加上相應(yīng)數(shù)量的娛樂、餐飲等配套品牌，多達(dá)數(shù)萬間的底商……昆明現(xiàn)有僅百盛、金格、金鷹、王府井等不超過十個(gè)主力店品牌，再加上沃爾瑪、家樂福、肯德基苛刻的選址要求，他們是否能滿足如此集中、密集的開店？項(xiàng)目開發(fā)商是否有能力引更多國際、國內(nèi)品牌進(jìn)入昆明？

以沃爾瑪?shù)拈_店需求為例：在商場(chǎng)1.5平方公里內(nèi)要有10萬常住人口支撐，并且不能有同業(yè)態(tài)大型商場(chǎng)出現(xiàn)；租金要明顯低于市中心，約為市中心的十分之一以下；另外對(duì)商場(chǎng)的荷載、柱距、層高、獨(dú)立的暖通供電系統(tǒng)、停車場(chǎng)車位數(shù)、扶梯數(shù)等硬性指標(biāo)都有規(guī)定，甚至還要求滿足得了大貨車白天通行的交通需求。

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