新都昌商業(yè)廣場(chǎng)銷售總監(jiān)李學(xué)林：數(shù)百萬平方米的商業(yè)面積，聽起來多，但昆明作為全國(guó)面向東南亞十四國(guó)的橋頭堡城市，對(duì)商業(yè)服務(wù)的要求會(huì)越來越多，對(duì)承載商業(yè)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)需求量也大。

住宅調(diào)控及限購(gòu)讓商業(yè)地產(chǎn)迎來最好的發(fā)展機(jī)會(huì)，反映到市場(chǎng)上，不僅商業(yè)物業(yè)入市的多，推售得快，就是到源頭的土地市場(chǎng)，北上廣等各大城市近期出讓的土地都是以商業(yè)用地為主。

昆明在近幾年來，商業(yè)放量比較大，但隨著城市擴(kuò)張、城市化進(jìn)程加快以及云南作為面向南亞東南亞橋頭堡戰(zhàn)略地位的確立，商業(yè)消費(fèi)需求，市場(chǎng)容量也在加大。以發(fā)展的眼光看，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)存在過多、過量的問題。

數(shù)百萬平方米的商業(yè)面積，聽起來多，但昆明作為全國(guó)面向東南亞十四國(guó)的橋頭堡城市，對(duì)商業(yè)服務(wù)的要求會(huì)越來越多，對(duì)承載商業(yè)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)需求量也大。加上社會(huì)發(fā)展，人們生活水平提高，對(duì)商業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平和細(xì)分需求也越來越高。各種專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般地冒出來，像家居、建材、汽配、電子電器、影城動(dòng)漫等等。加上我們熟悉的購(gòu)物中心、商鋪、商務(wù)寫字樓、酒店等商業(yè)。數(shù)百萬平米的商業(yè)面積分解到各種業(yè)態(tài)，體量不是特別大。加上昆明城市擴(kuò)張，除了主城，還有呈貢新城，現(xiàn)在又出來個(gè)第三城，每個(gè)區(qū)域都有自己的核心，其發(fā)展都需要商業(yè)來支撐，幾百萬平米的商業(yè)面積分?jǐn)傁氯ィ袌?chǎng)就消化掉了。

雖然與其他城市相比，昆明的商業(yè)總體量是大，但如果加上昆明是云南省唯一的中心城市這個(gè)前提（這也是昆明區(qū)別于其他省會(huì)城市的地方），還是合理的。當(dāng)然，在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)避開同類型產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)是多業(yè)態(tài)，分層次均衡發(fā)展。

再說，中國(guó)的建筑平均使用壽命都不到三十年，更新?lián)Q代的速度快，城中村改造和舊城改造也拆除了一部分原先使用于商業(yè)的建筑。我們不能只看建了多少。

開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)通常都在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，從所在區(qū)域的市場(chǎng)空白和需求入手，來規(guī)劃項(xiàng)目，提煉項(xiàng)目亮點(diǎn)。

以新都昌商業(yè)廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目處在老螺螄灣商圈和云紡商圈，是滇池板塊與主城的連接地，也是連接老城和呈貢新城的通道。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，周邊居住社區(qū)集中，有日均近二十萬的商業(yè)人流和社區(qū)居住人口，但那附近沒有較為集中的能夠滿足人們中高端休閑娛樂購(gòu)物需求的場(chǎng)所。新都昌商業(yè)廣場(chǎng)臻萬百貨作為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的一個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)純商業(yè)的百貨綜合體，集中高端品牌的時(shí)尚百貨、快速餐飲、影城動(dòng)漫等購(gòu)物、休閑、娛樂為一體。體量雖小，但走的是精而全的時(shí)尚路線，與市場(chǎng)達(dá)成契合。

需要探討的問題是，個(gè)體項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)通常都具有唯一性。新都昌臻萬百貨的出現(xiàn)，是填補(bǔ)市場(chǎng)的空白，在其后，其他開發(fā)商以同類型項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的可能性是微乎其微的，因?yàn)轫?xiàng)目落地前，都會(huì)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，誰都不會(huì)拿自己手上的真金白銀開玩笑，除非他們堅(jiān)信自己能有更好的硬件和軟件水平�？傊痪湓挘袌�(chǎng)有市場(chǎng)的調(diào)節(jié)能力。

此外，每一個(gè)小區(qū)域內(nèi)都會(huì)形成獨(dú)立的商業(yè)，但其消費(fèi)群體是有差別的，比如世紀(jì)城和體育城，兩個(gè)社區(qū)之間僅一街之隔，但其消費(fèi)群體只會(huì)在各自的范圍內(nèi)活動(dòng)，通常不會(huì)交叉。事實(shí)上，各區(qū)域、各業(yè)態(tài)的商業(yè)之間也不會(huì)產(chǎn)生沖突，除非是像南屏街正義坊那樣核心區(qū)域的商業(yè)，會(huì)對(duì)全城消費(fèi)者產(chǎn)生向心力。

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