昆明商業(yè)地產(chǎn)市場走強(qiáng)與國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策不無關(guān)系，住宅限購等房地產(chǎn)調(diào)控措施則在客觀上促成了商業(yè)地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的集中放量。在通脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，商業(yè)物業(yè)滿足了部分群體的投資需求，加之昆明城市化進(jìn)程、城市擴(kuò)張帶來的人口積聚，城市交通設(shè)施的完善等有利因素，商業(yè)地產(chǎn)得到蓬勃的發(fā)展。

總體來說，昆明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與城市發(fā)展是相適應(yīng)的。按照新昆明“一主四輔”的城市發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來昆明都市區(qū)城市人口規(guī)模將發(fā)展到700－800萬人，可以說，昆明商業(yè)的發(fā)展前景是比較好的，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)事實(shí)上還處于上升期。當(dāng)然，其中也存在一些同質(zhì)化、需求錯(cuò)位、過度開發(fā)等問題，需要投資者予以關(guān)注與規(guī)避。

近期，由于商業(yè)項(xiàng)目集中放量，加上許多新區(qū)入住延遲等問題，出現(xiàn)了大量空鋪，給人以商業(yè)過剩的表象。就目前已面市的商業(yè)業(yè)態(tài)來說，也存在主題不突出、定位不明確等問題，不但相互之間不能相互形成支撐，還掉入了同質(zhì)化競爭的旋渦。

要破解這種困局，必須在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就注重研究市場需求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理等課題，通過錯(cuò)位與特色化的定位與運(yùn)營來找到自己的市場價(jià)值點(diǎn)以及核心競爭力。當(dāng)然，從另一角度看，這種困局也更利于市場的優(yōu)勝劣汰，一些不遵循市場規(guī)律、盲目投入的開發(fā)商會逐步退出市場，從而也在一定程度上凈化了市場環(huán)境、避免了惡性競爭，更利于商業(yè)地產(chǎn)健康、規(guī)范的發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)看到，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，市場競爭將逐漸由“銷售競爭”轉(zhuǎn)向“招商競爭”，再轉(zhuǎn)向"經(jīng)營競爭"。特別值得提出的是，近年來興起的主題商業(yè)已漸獲得各方認(rèn)可，很值得借鑒。主題商業(yè)既細(xì)分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過來，成為固有消費(fèi)群體。同時(shí)，主題商業(yè)通過對產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化以及購物環(huán)境的營造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M(fèi)。

歸根到底，個(gè)體項(xiàng)目最終都指向企業(yè)的核心競爭力。北京大學(xué)張維迎博士定義，企業(yè)核心競爭力具有“偷不去，買不來，拆不開，帶不走，溜不掉”的特點(diǎn)。以大商匯為例，其一直在摸索與打造的正是這種難以被競爭對手所復(fù)制和模仿的制勝力。主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是大商匯可謂系出名門，新希望集團(tuán)強(qiáng)大的品牌號召力及資金實(shí)力使大商匯具備了與生俱來的先天優(yōu)勢；二是具有大商匯特色的“建材總部基地”開發(fā)模式，項(xiàng)目通過搭建一個(gè)適合家居建材“企業(yè)總部”成長的優(yōu)質(zhì)平臺，吸引了眾多總經(jīng)銷、總代理、旗艦店、形象店等企業(yè)總部入駐，形成了建材品牌企業(yè)總部云集的良好局面；三是通過項(xiàng)目的運(yùn)營實(shí)踐與錘煉，打造了一支作風(fēng)正、有經(jīng)驗(yàn)、懂管理的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，而且團(tuán)隊(duì)運(yùn)作體系經(jīng)過長時(shí)間的磨合調(diào)整，已經(jīng)形成了既有固化的管理體系，又有適時(shí)調(diào)整的靈活創(chuàng)新機(jī)制，這些優(yōu)勢已經(jīng)沉淀到企業(yè)管理文化的核心，這樣釋放出來的競爭力同樣也是無法模仿與復(fù)制的。

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