2011，昆明商業(yè)地產格局繼續(xù)進行著一場全新的大洗牌，并由其體現出來的規(guī)�；�、品牌化和專業(yè)化等特征，推動昆明商業(yè)地產進入一個嶄新時代。隨著商業(yè)地產從單純高盈利到多贏角色的轉變，大體量的商業(yè)使大部分發(fā)展商陷入了難以駕馭的困境，在操作思路、操作程序、招商渠道、后期經營的多重壓力下，“戰(zhàn)國時代”的昆明商業(yè)地產，究竟誰是誰非，誰主沉��？特別是處于弱勢投資形式下的中小投資者，又該何去何從？經過筆者對昆明主要商業(yè)項目的多方走訪及研究，給出的思路可見一斑。

商業(yè)地產——眾多人士的財富領地

商業(yè)地產，是一個城市繁榮與否的標志，豐富著城市表情并標定著城市的經濟風向。商業(yè)地產包含了“商業(yè)”+“地產”兩個概念，從資本運作的慣例來看，即開發(fā)者的權益、所有者的權益、經營者的權益，再加上后期管理者的權益。投資者選擇商業(yè)地產項目，也不再僅僅著眼于項目的地段、價格等簡單因素，而更多關注的是開發(fā)商的開發(fā)實力、商業(yè)運營能力、品牌效應等。把錢投到最放心的商業(yè)地產開發(fā)商那里；放到最專業(yè)的商業(yè)運營管理機構那里；放到最具前景、最合理的投資模式上。甚至探尋零風險、穩(wěn)賺不賠的投資模式實際上成了投資者攫取財富的最優(yōu)捷徑。于是，商業(yè)地產項目投資，開發(fā)商選用何種模式運作，經營管理機構采用何種管理方式，是投資客的投資風向標。

2011——昆明財富，中小投資者出路何在？

限購令使得資本涌向商業(yè)地產，從二環(huán)到三環(huán)，從西市區(qū)到南市區(qū)甚至呈貢新區(qū)，商業(yè)項目珠落玉盤，琳瑯滿目。市場火熱但是中小投資者仍然望而卻步，舉棋不定，在高價位與投資風險之間找不到平衡點，其中部分投資者痛下心來做出了艱難的決定，最終卻是有人歡喜有人憂。

評判商鋪的真正價值，回歸商鋪價值本身，商業(yè)地產還是有一些規(guī)律可循，筆者有一些建議：商業(yè)地產40年的產權中，商鋪售價大約為10～15年的租金收入，租金收入可以從周邊相同級別的商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平大概估算而出，如果商鋪售價大于15年的租金收入，就意味著商業(yè)投資沒有達到理想的效果。

陳先生是一位精明的中小投資者，他對昆明商業(yè)投資有自己的見解和屬于自己的生意經。陳先生說，適合別人的商業(yè)鋪面未必適合自己，特別對于中小投資者來說，選鋪更是應該慎之又慎。當問及陳先生選鋪經驗時，他很有興致地談起了自己的生意經。他說：“首先，投資商鋪，地段確實是首要考慮的因素，特別是目前的地鐵建設帶來了新的機遇；其次，商鋪所在片區(qū)整體商業(yè)氣氛的形成，成熟的商業(yè)片區(qū)商鋪盈利時間會盡快到來；再次，考慮開發(fā)商的商業(yè)開發(fā)經驗和商業(yè)項目整體運營管理水平，包括合理的投資模式�！标愊壬寡宰约呵安痪靡呀浲顿Y拿下了一個高性價比的好鋪，這個鋪面是屬于北站環(huán)城北路與穿金路交叉口的八面風商鋪。他說：“這個項目位于一環(huán)，以后的地鐵物業(yè)，開發(fā)商商業(yè)開發(fā)經驗豐富，首付款低，托管式統(tǒng)一運營管理，投資風險幾乎沒有，而且又是現鋪，價值實實在在看得見。”

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