投資風(fēng)險

擁有自開的一家小店也許是很多人的夢想，在宏觀調(diào)控使得短期投資方式充滿風(fēng)險的當(dāng)下，很多人燃起了對商鋪投資的熱情。于是，在繼2004年商鋪投資成為理財?shù)男履Ｊ街�后�?005年，商鋪理財仍如5月的映山紅，如火如荼。商鋪投資，因其穩(wěn)定、風(fēng)險小、回報率高等諸多優(yōu)勢，已成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種重要的理財選擇。2005年，中國十大城市的購物中心在建項目面積已達(dá)1900萬平方米，20萬平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目總規(guī)模近1300萬平方米，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬平方米。由此可見，在宏觀調(diào)控的背景下，商鋪投資是房地產(chǎn)投資理財中最具吸引力的。然而，投資商鋪難免會有風(fēng)險，但怎樣把風(fēng)險降到最低，能夠放心地去投資?收益由?-來保障?投資者在決定投資商鋪之前，要關(guān)注以下兩點:

第一，找到一個有保障和依靠的目標(biāo)是非常關(guān)鍵的。綜合比較現(xiàn)有的各種商業(yè)投資品種，想安全地坐收租金，一定要選擇有銀行擔(dān)保的、有收益保障的商鋪。商鋪在銀行擔(dān)保的時間長度上有3、5年、10年甚至長達(dá)20年的，所以在選擇時要根據(jù)收益的周期來慎重比較。

第二，看項目所在地是否有足夠的商機。

首先，是選好地段。即：第一類是發(fā)展多年、商業(yè)較成熟，常是城市消費最為集中的地段，因此投資門檻相對較高。第二類是正在發(fā)展壯大的城市副商圈。這類地段依附大型住宅區(qū)或者商務(wù)中心區(qū)，擁有足夠的消費體量，增長勢頭良好，在遠(yuǎn)景規(guī)劃、政策導(dǎo)向上擁有明顯的優(yōu)勢。第二類應(yīng)當(dāng)是商鋪理財者投資的重點。

其次，是否有便利的交通和充足的停車位，要清楚了解商鋪所在區(qū)域的整體規(guī)劃，避免因動拆遷、改造改建等造成損失。商鋪所在具體位置非常關(guān)鍵，地產(chǎn)大亨李嘉誠曾說過:地段，地段，還是地段。投資商鋪要規(guī)避"坑子鋪"，避免客流被隔離欄、綠地、高架橋等阻斷；轉(zhuǎn)角商鋪門前要有較寬敞的空地，不然的話，行人路過也不會停留。

風(fēng)險防范

風(fēng)險需防范商鋪理財?shù)姆绞接袃煞N：第一，你可以租用商鋪，自己做老板，參與?-營，擁有自己的一家店鋪。第二，也可以不參與?-營，只是炒賣商鋪房價，或出租?-營，從中獲利。但無論哪一種方式進(jìn)行理財，均非“一手?jǐn)S出，十指皆金”，作為一種理財手段，它同樣具有不可避免的風(fēng)險需要理財者去防范。

首先，如同購置住宅類物業(yè)，商鋪選擇同樣要仔細(xì)考慮開發(fā)商的資質(zhì)和信用。一定要選擇信譽良好，且具有統(tǒng)一、強大的?-營管理能力的開發(fā)商，不要被一些故意夸大投資回報率的開發(fā)商所迷惑。開發(fā)商資質(zhì)考察的方法有不少，如察看相關(guān)資質(zhì)證明，實地考察，向已租購該商鋪的投資者詢問情形，查詢開發(fā)商以往項目成功案例等。

另外，商鋪理財需有長遠(yuǎn)眼光和預(yù)見性，緊密結(jié)合國家、地方政府的城市規(guī)劃，關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動態(tài)，避免短期行為造成的損失。目前，很多城市都在進(jìn)行形象工程，城市內(nèi)不少地段都要進(jìn)行改造，如果商鋪面臨拆遷，容易使長期苦心?-營起來的商業(yè)信譽遭受損失，使商鋪理財者在短期內(nèi)遭受損失。投資者可以從政府工作會議、城市主流媒體的有關(guān)報道等渠道掌握城市規(guī)劃發(fā)展動態(tài)。

最后，商鋪的投資成本較高，因此風(fēng)險也高。商鋪內(nèi)的水、電、氣等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費，比普通住宅要高，物業(yè)管理費也高于普通住宅，一般在每月10元/平方米左右；根據(jù)?-營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備，這也增加了商鋪的成本；而且由于商鋪按面積出租，有100平方米的，有1000平方米的，也有散賣的�？罩脿顩r是住宅底商?-營不可避免的。另外，商鋪的土地使用權(quán)限僅40年，而住宅一般為70年。在貸款政策方面，住宅最高可以按2成30年貸款，貸款利率5.04%；而商鋪最多只能貸6成10年，利率是6.25%，并且只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。

操盤實例

張先生投資房產(chǎn)已6年了，其間購買了不少物業(yè)。

2000年，購買了位于西區(qū)的豐寧小區(qū)的商鋪，該物業(yè)離張?zhí)�太父母家比較近，交通便捷；2002年4月，買了位于北市區(qū)?-東花小康城酒店式公寓；10月，在大觀商業(yè)城的小商品市場內(nèi)買了一間7平方米的商鋪，兩套物業(yè)均出租至今；2004年9月，購買了位于十里長街淺水灣公寓，已于去年年底交房。

隨著近期市場的變動，張先生開始考慮是拋售該物業(yè)，獲取現(xiàn)金，還是繼續(xù)持等待轉(zhuǎn)機。

此外，在過去的投資?-歷中，張先生發(fā)現(xiàn)商鋪的投資回報明顯高于住宅，而且也比較穩(wěn)定。他希望在投資商鋪方面得到指點。

點評：目前樓市的“低量現(xiàn)象”是過熱的樓市在進(jìn)行宏觀調(diào)控必須?-歷的一個過程。張先生應(yīng)當(dāng)依據(jù)長期投資、穩(wěn)健回報的?-則，處理現(xiàn)有物業(yè)。

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