2011年3月，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控延續(xù)了1、2月份的基調(diào)。“限購令、限貸令”的嚴(yán)格執(zhí)行、保障房建設(shè)力度的加大、中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金等措施的落實(shí)均有效增加了市場供應(yīng)，使得3月份部分一線城市出現(xiàn)房價(jià)下降、成交量大幅下滑的局面。

雖然，樓市發(fā)展熱點(diǎn)正在向二、三線城市轉(zhuǎn)移，但是一旦當(dāng)?shù)胤績r(jià)過熱政策會(huì)立馬落地。此外，為調(diào)控房價(jià)，中央也從多種渠道入手，如降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為，雖然此舉對房價(jià)影響不大，但也產(chǎn)生了一定心理預(yù)期。昆明市則在3月3日和3月16日分別出臺(tái)了《昆明市限購政策實(shí)施細(xì)則》、《昆明市人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)防震減災(zāi)工作意見的實(shí)施意見》，地方政府也在積極推進(jìn)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓{(diào)控政策。

隨著樓市調(diào)控的不斷深入，市場陷入了深度觀望的氛圍：一方面是最嚴(yán)厲的“限購令”政策執(zhí)行范圍的逐漸擴(kuò)大，有效抑制了樓市投資、特別是投機(jī)行為，增加了有效供應(yīng)；另一方面，隨著住建部發(fā)文要求各地確定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)要聽取社會(huì)意見后，樓市似有開啟第四輪調(diào)控序幕的大勢。中央在觀察宏觀調(diào)控的效果和樓市動(dòng)向，而在中央醞釀長效調(diào)控機(jī)制的背景下，地方政府、房企和購房者也在等待政策的進(jìn)一步明朗化。

重點(diǎn)政策解讀

(一)國家政策

1、《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》——2011年3月16日國家發(fā)改委

政策要點(diǎn)：

3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，指出已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公開房源時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)一套一標(biāo)，即商品房經(jīng)營者在銷售商品房時(shí)公開標(biāo)示商品房價(jià)格、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價(jià)格的其他因素，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房、收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。二手房同樣執(zhí)行此規(guī)定。

政策評析：

《規(guī)定》出臺(tái)的主要目的是為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點(diǎn)解決目前商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題，更好實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格透明化、讓消費(fèi)者獲得信息對等的權(quán)利。同時(shí)，這也是二手房交易中首次被要求明碼標(biāo)價(jià)，可以有效規(guī)范二手房中介市場，防止亂收費(fèi)、吃差價(jià)等價(jià)格違法行為。此外，《規(guī)定》還要求各級價(jià)格主管部門要加強(qiáng)商品房銷售領(lǐng)域的價(jià)格行政執(zhí)法，加強(qiáng)市場檢查，對不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范，或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷售價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為要依法嚴(yán)肅查處，對情節(jié)嚴(yán)重的典型案例要予以曝光。

其實(shí)，去年4月住建部就發(fā)出通知，要求“一房一價(jià)”、“一次性公開全部準(zhǔn)售房源”，而本次的規(guī)定更注重執(zhí)行和操作層面，其對必須要公示出來的項(xiàng)目均做出了具體要求，這更有利于指導(dǎo)和規(guī)范房屋銷售行為，也讓購房者清晰了解商品房價(jià)格的標(biāo)價(jià)范圍和方式。但是，從市場層面來看也不能完全避免開發(fā)商在營銷手法上做“手腳”，從而導(dǎo)致的價(jià)格“虛高”問題：一房一價(jià)的要求是價(jià)格確定后就不能隨意再漲，但如果開發(fā)商將開盤價(jià)報(bào)高一些，之后再給一些折扣，對于開發(fā)商來說利潤依然能保持穩(wěn)定。當(dāng)然，這也會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是優(yōu)惠太低消費(fèi)者不買賬；二是降得太多則會(huì)給開發(fā)商及項(xiàng)目信譽(yù)帶來一定傷害。

2、《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》——2011年3月23日國家發(fā)改委

政策要點(diǎn)：

國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》，決定自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評價(jià)收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為�？蓽p輕企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)41億元。通知明確取消及降低的住房交易手續(xù)費(fèi)包括：取消住房抵押手續(xù)費(fèi)；因繼承、遺贈(zèng)、夫妻共有等進(jìn)行的住房轉(zhuǎn)讓免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)；依法進(jìn)行的廉租住房、公共租賃住房等保障性住房租賃行為免收租賃手續(xù)費(fèi)；限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)在現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減半收取，執(zhí)行與經(jīng)濟(jì)適用住房相同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

政策評析：

《通知》主要針對“住房交易手續(xù)費(fèi)和建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)”兩大塊進(jìn)行了規(guī)范，據(jù)此可減輕企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)共計(jì)41億元。其作用和意義主要體現(xiàn)在兩方面：一方面，此次稅費(fèi)減免主要是政府對房地產(chǎn)交易市場體制的規(guī)范和完善，如繼承、遺贈(zèng)住房免收手續(xù)費(fèi)就更好的體現(xiàn)了稅收征收的科學(xué)性和合理性；另一方面，這是政府發(fā)出的一個(gè)讓利信號，其作用遠(yuǎn)大于對房價(jià)的直接影響作用，因?yàn)檫@部分費(fèi)用在房價(jià)成本中占比非常小，且本次所降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目覆蓋范圍有限，并未包含商品房交易市場，房價(jià)下降可能較小。因此，這并不代表政策方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依舊趨嚴(yán)。

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