南亞風情第壹城35萬平米的商業(yè)面積，成就昆明最大的商業(yè)中心

得益于樓市調控對住宅市場的嚴厲打壓，商業(yè)地產在短短半年時間內受到了開發(fā)商和投資者的高度關注。大量熱錢從住宅涌入商業(yè)物業(yè)，這種景象的現實佐證是一個個商業(yè)項目的售樓部里人聲鼎沸，接踵摩肩。這在一定程度上催化了投資由住宅轉向商業(yè)這場轉型大劇，伴隨著這股轉型洪流，大量資本蠢蠢欲動，從傳統(tǒng)住宅抽離而出的投資者，國內及國外的地產基金、信托，甚至各種咨詢機構，已準備好推波助瀾。

“盲目投資不能創(chuàng)造價值，”——諾仕達集團董事、南亞風情第壹城項目主要負責人徐江濤表示：“投資是建立回報機會，真正創(chuàng)造價值的，是商業(yè)運營。只有好的商業(yè)運營者，才能為投資者創(chuàng)造最大的投資回報�！�

創(chuàng)造“第一”

就是創(chuàng)造價值

有個形象的比喻是——“整個南亞風情·第壹城的體量相當于昆明現有的市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。”區(qū)別在于后者中的幾個商業(yè)體是平鋪的，第壹城相當于把他們相互疊加起來。徐江濤舉例說，“以第壹城六大中心的餐飲娛樂中心為例，里面大大小小的餐飲有70到80家，千桌大宴、萬人進餐。從宴會餐飲、商務餐飲、情調餐飲、中式、西式都會有，從這里就可以看到項目的復合度。

而南亞風情·第壹城搭建的百萬平米大規(guī)劃框架，更有資本將一座城市濃縮在一起，真正做到一站式消費。有了這個前提，南亞風情·第壹城將豪廷大酒店、南亞風情園、金鷹百貨、南亞第壹國際、中央商業(yè)廣場、家庭生活館、數碼城、南亞第壹MALL等有機地串聯在一起，并連接南亞路（金融業(yè)）、星河PUB街（酒吧）、星河左岸（休閑）、掌門地帶（運動），最后再通過地下陽光商業(yè)走廊，極大拓展各個商業(yè)功能的容量。

通過近一年的接洽，諸如家樂福旗艦店、保利國際影院、溫德姆豪廷酒店等相繼落子第壹城，隨后亦有大批品牌聞風而動，最終簽約第壹城。有專家表示，南亞風情·第壹城引來了國際級主力店的入駐，他們的認可意味著該項目商業(yè)的成功，他們的盈利帶來拉動整體物業(yè)的升值，這也是很多品牌緊跟主力店入駐的后續(xù)效應。

南亞風情·第壹城品牌招商階段，因為有了主力店的骨架，相對比較輕松。“我們更看重品牌的號召力、知名度、營運能力、聚客能力，品牌的匹配度等五個因素。通過反復甄選，商家品牌組合非常優(yōu)秀，第壹城的很多單項都會在昆明創(chuàng)造第一�！毙旖瓭�說：“而這些‘第一’，恰恰就是創(chuàng)造價值的保證�！�

穩(wěn)定投資收益

自持運營是關鍵

從商業(yè)地產的市場發(fā)展來講，美國、中國香港等國家和地區(qū)真正的大型商業(yè)項目都是以租賃為主，因為出售就會面臨業(yè)主構成復雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質的后期維護等問題。而如果整體持有，就可以在物業(yè)管理以及客戶資源整合上進行完整地規(guī)劃。

最為成功的商業(yè)地產開發(fā)模式，強調的是運營創(chuàng)造價值。以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產的長期運營收益以及資本收益相比，雖然資金回流較快，但從長期來看，出售的資金回流量遠遠低于自持物業(yè)。

實際上在國內開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商仍是少數，能否管理好現金流，控制財務風險，帶來穩(wěn)定的投資收益，這也恰恰是商業(yè)地產操作中的難點。但在今后幾年，持有物業(yè)進行經營開發(fā)是商業(yè)地產發(fā)展的長遠趨勢。

徐江濤常把諾仕達自己持有大規(guī)模商業(yè)物業(yè)的行為比喻為“抬轎子”，“我們自己拿那么多在手里，怎么能讓它翻了呢？”據了解，項目35.2萬平米的商業(yè)中自持面積達到27萬平米，體量巨大�！斑x擇自持，一方面是企業(yè)有實力能持有，第二，持有這么多才能運營好，第三，因為持有所以必須做好，這是一個遞進的關系。從這一點來說，是我們項目的營運上和其他項目不一樣的地方，無論是持有量還是決心上我們都要更突出一些�！毙旖瓭�說。

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