3800萬平方米，昆明城中村拆遷總建筑面積；按照規(guī)劃條件計算，預(yù)計未來5年內(nèi)昆明將要面世的商業(yè)體量為800萬平方米。2010年，昆明城中村改造項目預(yù)計將有200多萬平方米面市。

透過這一連串數(shù)字，我們有欣喜，昆明即將步入城市發(fā)展的一個新時代；我們也有隱憂，對于昆明這樣一個常住人口尚未達千萬的三線城市，面對如此巨大的商業(yè)體量，如何去消化是一個大問題。對于開發(fā)商而言，產(chǎn)品如何突出差異性？如何在新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)中脫穎而出，成為所有開發(fā)商的必修課。

城市綜合體看上去很美

“336個城中村，極有可能出現(xiàn)336個城市綜合體。”隨著昆明城中村改造工程的實施，城市綜合體，突然間成了極為時髦和傳播率極高的一個詞匯。很多參與城中村改造項目的開發(fā)商，言必稱“城市綜合體”�？v觀市場，目前以“城市綜合體”為賣點的商業(yè)項目已不下十余個。隨著336個城中村改造的推進，出現(xiàn)大量打著“城市綜合體”旗號的商業(yè)項目將不在少數(shù)。

“長遠看，我們對昆明的發(fā)展?jié)摿κ�分看好，也對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，但就目前而言，大量商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是城市綜合體的集中涌現(xiàn)，對整個市場來說，還是需要更謹慎一些�！蹦Ω�商業(yè)地產(chǎn)公司西南區(qū)總經(jīng)理范銘輝曾這樣說過。

就拿目前的西市區(qū)來說，在推出的城中村改造項目中，馬街新城、啟鴻假日城市、鼎易天城、經(jīng)典雙城、春城慧谷等項目，每個項目除了普通住宅外，幾乎都涵蓋了酒店、公寓、寫字樓、大型商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，其中商業(yè)部分又占相當大的比重，經(jīng)典雙城的商業(yè)配比就超過20%。如此密集的商業(yè)項目集中于一個片區(qū)，各自又如何突出重圍脫穎而出呢？

說到底，還是看各自對項目的營運水平。商業(yè)地產(chǎn)營運專家李力將商業(yè)地產(chǎn)運營的經(jīng)驗總結(jié)為，從前期規(guī)劃開始，就要有不同專業(yè)人員的有效溝通，包括設(shè)計規(guī)劃部門、商業(yè)運營公司和金融機構(gòu)等，當然其中要有政府的政策作為導(dǎo)向。開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)進行合作，可以充分利用專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)經(jīng)驗和資源平臺，最終實現(xiàn)效率和效果的完美統(tǒng)一。

由此來看，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，運營的問題應(yīng)該自始至終貫穿于項目始終，而不單單局限于項目的某一個環(huán)節(jié)或是某一個鏈條之上，應(yīng)該是全方位、多角度、自始至終的運營。

經(jīng)典雙城的樣本意義

從單個項目的體量、定位規(guī)劃以及貫穿于項目始終的全方位運營思想等這些側(cè)面來看，西市區(qū)的千畝大盤——經(jīng)典雙城，不失為一個出色的商業(yè)地產(chǎn)樣本。

人作為個體，每天生活無法回避的就三大空間：居住空間、生活空間、購物消費空間。城市的不斷擴張和生活節(jié)奏的不斷加快，時間成為最為昂貴的成本。而商業(yè)地產(chǎn)就應(yīng)該能滿足城市人群的這種需要，把人們必需的三大空間進行高度集成。

而這種對三大空間的高度集成，也正是西市區(qū)大盤經(jīng)典雙城項目不走尋常路的一次嘗試。對于經(jīng)典雙城而言，對項目的運營是立足于現(xiàn)代城市發(fā)展下衍生出的城市人群的迫切性需求，即時間對于都市人而言，是極其昂貴的成本支出，經(jīng)典雙城所要做的就是讓人們在居住、工作、休閑三大空間無憂切換，減少時間成本的耗費。圍繞著這種需求，經(jīng)典雙城從項目定位、規(guī)劃、招商、管理等等一系列環(huán)節(jié)，進行了全方位人性化的運營。

在100萬平方米的超大規(guī)模商業(yè)配套中，經(jīng)典雙城運用“矩陣商業(yè)公園”模式，將經(jīng)典雙城的商業(yè)引入到現(xiàn)代商業(yè)的運營模式中。

這里有商場，有酒店，有餐廳，有銀行，有公園，有娛樂……停車不是問題，絕不會像市中心為找一個車位浪費掉N多汽油；SHOPPING不是問題，眾多時尚品牌已經(jīng)接踵而至；休息不是問題，咖啡廳、餐廳應(yīng)有盡有；娛樂不是問題，大明星、陽光嘉年華等娛樂場所任由選擇……這里現(xiàn)代而時尚，這里方便且快捷，這里令人賞心悅目，這里令人心曠神怡，這里有你所能想到的一切，也有你所沒有想到的一切。經(jīng)文

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