趕在五一黃金周前，國(guó)家和多個(gè)重點(diǎn)城市都公布了新的房地產(chǎn)刺激政策。在地方政策方面，有兩個(gè)城市關(guān)于限購(gòu)的調(diào)整最為引人矚目；而在國(guó)家層面，自然資源部要求住宅庫(kù)存過(guò)剩的城市停止供地，去化周期長(zhǎng)的城市也需要控制供地。

4月30日，被稱(chēng)為國(guó)內(nèi)最后一座限購(gòu)“堡壘”的北京市，在時(shí)隔13年之后，再次調(diào)整限購(gòu)政策。當(dāng)天，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。

北京是一線(xiàn)城市中最后一個(gè)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的城市，此前，廣州、深圳、上海都已進(jìn)行了調(diào)整，廣州事實(shí)上已經(jīng)幾乎不存在限購(gòu)。

北京的限購(gòu)政策重大調(diào)整

在北京前一天，成都市也宣布全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格，也就是取消限購(gòu)。成都是在2016年10月開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)政策的，此次突然宣布取消，市場(chǎng)多少有點(diǎn)意外，因?yàn)檫^(guò)去兩年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)比較紅火，成交量高居全國(guó)首位，去年成都也是國(guó)內(nèi)唯一房?jī)r(jià)還在上漲的省會(huì)城市。不過(guò)，今年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，成都也當(dāng)機(jī)立斷地徹底取消限購(gòu)。

北京和成都對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，標(biāo)志著買(mǎi)房已經(jīng)從限制全面轉(zhuǎn)向了鼓勵(lì)，接下來(lái)，一些早就取消限購(gòu)，但效果沒(méi)那么理想的城市，比如昆明，可能會(huì)借勢(shì)有一些新的鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)和買(mǎi)房的政策出臺(tái)。

自然資源部要求住宅庫(kù)存過(guò)剩的城市限制供應(yīng)土地

與北京和成都調(diào)整限購(gòu)相呼應(yīng)的，是4月30日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。《通知》明確要求：商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

自然資源部這份《通知》，實(shí)際是上落實(shí)4月30日政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的最新要求。當(dāng)天召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出：“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

中共中央重新定調(diào)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展方向

具體到昆明來(lái)說(shuō)，無(wú)論是北京還是成都對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒(méi)有直接影響。自然資源部關(guān)于今年住宅土地供應(yīng)的最新要求，其實(shí)也很難波及昆明。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至今年一季度末，昆明主城新建住宅的庫(kù)存量為619萬(wàn)平方米，去化周期為23.6個(gè)月，屬于高于18個(gè)月但低于36個(gè)月的城市，按規(guī)定應(yīng)該根據(jù)“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，按照本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積確定住宅用地出讓規(guī)模。

截至今年一季度，昆明主城住宅庫(kù)存與去化周期（克而瑞數(shù)據(jù)）

但實(shí)際上從去年以來(lái)，昆明住宅土地出讓規(guī)模就大大低于同期商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模，比如去年昆明主城銷(xiāo)售住宅375.15萬(wàn)平方米，而去年出讓住宅開(kāi)發(fā)用地（含商住混合）才654.8畝，可開(kāi)發(fā)面積只有158.02平方米，其中還有部分是商住混合用地的商業(yè)面積和回遷安置房。

今年1-4月昆明主城的住宅銷(xiāo)售面積約70萬(wàn)平米，住宅用地則只出讓了一宗，可開(kāi)發(fā)面積才8.45萬(wàn)平米。即使加上3月初劃撥的173畝配售型保障房用地，總的可開(kāi)發(fā)面積仍只有約42萬(wàn)平米�？梢�(jiàn)，在昆明半主動(dòng)半被動(dòng)減緩?fù)恋毓⿷?yīng)速度與規(guī)模后，昆明其實(shí)早在自然資源部要求控制土地供應(yīng)之前，就走在了主動(dòng)踩剎車(chē)去庫(kù)存的道路上。

今年迄今昆明主城唯一成交的住宅地塊只能開(kāi)發(fā)8.45萬(wàn)平米住宅

昆明的房地產(chǎn)契機(jī)其實(shí)在中共中央政治局會(huì)議“優(yōu)化增量住房政策措施”這個(gè)新提法上。

4月30日召開(kāi)的的政治局會(huì)議，首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。北京、成都包括昆明調(diào)整限購(gòu)，以及控制土地供應(yīng)，主要目的都是消化存量房產(chǎn)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要矛盾。而“優(yōu)化增量住房政策措施”，則意味著國(guó)家將對(duì)開(kāi)發(fā)改善型住房開(kāi)始持鼓勵(lì)態(tài)度，在此基礎(chǔ)上不再限制一個(gè)家庭有多套住房，對(duì)高端房產(chǎn)也不再一味提高購(gòu)置門(mén)檻。

而根據(jù)國(guó)家早就提出的“一城一策”精神，優(yōu)化增量住房政策措施除了會(huì)有國(guó)家層面的政策支持，主要靠各地因城施策。昆明作為國(guó)內(nèi)頂級(jí)宜居城市，這方面的政策空間其實(shí)大有可為。

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