觀點(diǎn)網(wǎng) “認(rèn)房不認(rèn)貸”政策相繼于北上廣深落位后，沙井鴻榮源、中糧的加推巧踩政策窗口，成為深圳新政第一批吃螃蟹的項(xiàng)目。

9月2日，深圳西部?jī)纱缶W(wǎng)紅剛需盤同日加推入市，其中鴻榮源珈譽(yù)府二期加推首日去化超7成，攬金超27億；中糧悅章鳳凰里則完成去化8成以上，去化超300套。

雖然兩盤均未取得“日光”那樣耀眼的成績(jī)，但相較于8月份低迷的行情，疊加政策落地后市場(chǎng)的觀望情緒，完成8成左右的去化仍為市場(chǎng)補(bǔ)注了一劑強(qiáng)心針。

熱盤對(duì)壘

觀點(diǎn)新媒體觀察，本次入市加推的兩個(gè)沙井項(xiàng)目在諸多特征上存在著共同性，同區(qū)位、同定位，同樣脫胎于舊改、同樣一期熱銷以及同樣的開盤時(shí)間，二者間競(jìng)爭(zhēng)的火藥味不言其中。

從開盤當(dāng)日的去化結(jié)果上看，鴻榮源珈譽(yù)府和中糧鳳凰里的加推在樓市政策調(diào)整的當(dāng)下，均完成了較好的去化釋放，打響了政策變局中的西部樓市第一槍。

今年8月底，面對(duì)國內(nèi)樓市的持續(xù)筑底，國家也進(jìn)一步放開救市。月末，深圳市住建局聯(lián)合多部門出臺(tái)關(guān)于深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正式宣告執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局繼續(xù)出臺(tái)關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策以及降低存量首套住房貸款利率有關(guān)政策。政策的意圖同樣是為了進(jìn)一步釋放樓市需求，提振市場(chǎng)信心及預(yù)期。

雖然在后續(xù)關(guān)于全國首付比例降低和存量房貸利率下調(diào)的政策中，深圳暫時(shí)并未官宣跟進(jìn)。但僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)樓市的松綁，就刺激了更多需求入市。

按以往經(jīng)驗(yàn)來看，同板塊、客群間的競(jìng)品，通常面臨著價(jià)格或優(yōu)惠上的內(nèi)卷，最終只有一方贏得市場(chǎng)。新政落地后更多被刺激的客源進(jìn)入市場(chǎng)，本應(yīng)呈現(xiàn)“你方唱罷我登場(chǎng)”的競(jìng)品較量，反而表現(xiàn)出“平分秋色”的平局。

從熱度上看，鴻榮源珈譽(yù)府于今年7月初完成首開完成銷售金額約60億元，現(xiàn)場(chǎng)選房人數(shù)一度高達(dá)4000批，系2023年深圳樓市開盤熱銷的幾個(gè)項(xiàng)目之一；2015年中糧鳳凰里首開售罄，當(dāng)日單盤攬金18.45億元。

雖然兩項(xiàng)目均屬于剛需網(wǎng)紅盤，但值得注意的是，鴻榮源珈譽(yù)府是時(shí)隔2個(gè)月后的再次加推；而中糧悅章鳳凰里相較首開，本次加推已相差8年之久。

從認(rèn)籌上看，兩項(xiàng)目均突破了1:1的認(rèn)籌，認(rèn)籌比同為1:1.3。取證數(shù)據(jù)顯示，鴻榮源珈譽(yù)府二期加推818套住宅、商業(yè)44套，備案均價(jià)約5.5萬每平方米，總價(jià)區(qū)間約383-647萬每套；中糧悅章鳳凰里則是推出374套住宅，總價(jià)區(qū)間在373-745萬元每套，均價(jià)約5.14萬元每平米。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在疊加開盤折扣后，中糧悅章鳳凰里最低單價(jià)下探至4.08萬元每平方米，總價(jià)以337萬起步，這個(gè)價(jià)格甚至還低于2015年該項(xiàng)目首開加推時(shí)的4.2萬元每平米的價(jià)格，一把將價(jià)格拉回8年之前。

居住面貌上，由于中糧悅章鳳凰里的舊改屬性，雖然是立新湖工業(yè)區(qū)為數(shù)不多的住宅項(xiàng)目，加之上有著“立新湖科創(chuàng)總部區(qū)”的規(guī)劃，但仍處于規(guī)劃初期階段，附近以工業(yè)區(qū)廠房面貌為主。

相較之下，鴻榮源珈譽(yù)府的整體面貌相對(duì)純粹，附近地塊也有鴻榮源負(fù)責(zé)連片開發(fā)，片區(qū)兌付時(shí)間上相對(duì)可期。

從最終去化結(jié)果上看，珈譽(yù)府本次加推當(dāng)日完成596套房源的去化，錄得銷售金額27.66億元，去化約73%，延續(xù)了首開的熱度；中糧悅章鳳凰里則是以相對(duì)較低的單價(jià)，完成去化超300套，去化率達(dá)80%，以最低377萬總價(jià)作為換算，保底銷售金額也超10億元。

本次兩盤的同時(shí)銷售、同時(shí)熱銷意味著市場(chǎng)的信心得到初步的重鑄，但無法避免的是，政策落地后，被刺激的需求實(shí)際轉(zhuǎn)化為成交量的過程仍需要一定時(shí)間。

戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端看來，即便有利好政策落地，此時(shí)活躍的成交更為可貴。僅依靠政策支撐，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)回暖的基礎(chǔ)還是不牢固的。

冷盤異動(dòng)

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，意在推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

彼時(shí)就有消息指出，深圳或?qū)⒖焖俑�進(jìn)落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。于是，在政策落地前夕，深圳部分項(xiàng)目聞風(fēng)“漲價(jià)”，收回了此前對(duì)外的銷售折扣。

張曉端向觀點(diǎn)新媒體指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是針對(duì)性調(diào)整房地產(chǎn)“四限”中的“限貸”政策，通過降低居民的購房門檻和資金成本，釋放消費(fèi)潛力。

她續(xù)指，對(duì)于一直以來嚴(yán)格執(zhí)行限制性政策的深圳，通過以上舉措來支持并激發(fā)剛需、置換類改善需求的活力，顯然是在樓市深陷調(diào)整的背景下適時(shí)轉(zhuǎn)變調(diào)控方向、優(yōu)化調(diào)控政策的舉動(dòng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，彼時(shí)市場(chǎng)關(guān)于撤回折扣的輿情主要來源于龍崗招商臻城花園、龍華招商雍云府以及光明高鐵片區(qū)的華潤潤曜府。

其中，華潤置地深圳大區(qū)于8月26日發(fā)布澄清說明，對(duì)網(wǎng)傳的潤曜府銷售價(jià)格的會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容以及對(duì)于“9月1日前收回住宅5%優(yōu)惠折扣”的說法進(jìn)行否認(rèn)，并指出沒有關(guān)于價(jià)格方面的調(diào)整決策。

招商雍云府的案場(chǎng)銷售則是否認(rèn)了“自2023年9月1日起，對(duì)在售3棟、5棟進(jìn)行折扣回收2%，取消萬元家電包”這一信息，同時(shí)指出目前項(xiàng)目仍有較大的優(yōu)惠折扣，可到現(xiàn)場(chǎng)咨詢辦理。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，撤回折扣項(xiàng)目均位于深圳去化難的幾大區(qū)域，且項(xiàng)目本身就存在著較大的去化難題。以潤曜府為例，深房信平臺(tái)顯示該項(xiàng)目目前仍有超過7成以上的庫存尚未去化，而雍云府在庫存上甚至來到了9成。

對(duì)于政策落位前開發(fā)商的撤回折扣行為，張曉端指出：“目前抓住利好政策下需求逐漸活躍的心態(tài)，保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)以促進(jìn)交易的活躍才是維持市場(chǎng)穩(wěn)步邁向健康發(fā)展的理性渠道�！�

而對(duì)于后續(xù)深圳是否會(huì)跟進(jìn)關(guān)于存量利率下調(diào)、首套首付等政策，上述研究人士則表示政策后續(xù)還需要結(jié)合市場(chǎng)的反應(yīng)來進(jìn)一步優(yōu)化和補(bǔ)充，將會(huì)因地制宜的推進(jìn)落實(shí)。通過需求端的信貸支持激發(fā)需求活力的同時(shí)，提振市場(chǎng)信心及預(yù)期，并由銷售所帶動(dòng)的回款渠道進(jìn)一步支持房企金融風(fēng)險(xiǎn)的化解。

根據(jù)深房信數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳市商品房成交2601套，環(huán)比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，環(huán)比下降30.3%，樓市再次回落至年初的低位階段。

而到了“認(rèn)房不認(rèn)貸” 政策的落地后，深圳樓市開始活絡(luò)起來。有數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)項(xiàng)目售樓處客戶到訪量較政策落地前最高翻了一倍。于是，有觀點(diǎn)指出今年“金九銀十”促銷周期中，市場(chǎng)活躍度將較同期有較大的提升。

張曉端則是持保守看法，其坦言首先政策并沒有全部落地，較長時(shí)間的市場(chǎng)低迷和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不明朗依然影響置業(yè)者的購買決策，市場(chǎng)的恢復(fù)恐怕還需要此輪政策細(xì)則全面落地，同時(shí)也需要消費(fèi)者信心的逐漸恢復(fù)。

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