報(bào)告期（2022.9.22-2022.10.20）內(nèi)開業(yè)潮如期而至，9月共開出超50個(gè)項(xiàng)目，新增體量超500萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位。
其中，商管企業(yè)開業(yè)項(xiàng)目最多，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活展現(xiàn)出多產(chǎn)品線打造和運(yùn)營(yíng)的能力，開出首個(gè)市集型購(gòu)物中心，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)需要時(shí)間檢驗(yàn)。
樣本企業(yè)方面，新世界發(fā)展期內(nèi)公布財(cái)年報(bào)告，雖然受疫情沖擊，但整體表現(xiàn)良好，會(huì)員消費(fèi)貢獻(xiàn)了較大比例的銷售額，當(dāng)下商業(yè)項(xiàng)目會(huì)員運(yùn)營(yíng)的效果凸顯。
市場(chǎng)消息方面，印力將接手萬(wàn)科項(xiàng)目的事件成為期內(nèi)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。如若成功，后續(xù)印力在營(yíng)規(guī)模和影響力將再進(jìn)一步。
此外，借國(guó)慶假期銷售之風(fēng)，樣本企業(yè)通過(guò)各類營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)了銷售額和客流量的雙提升，“有節(jié)借節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)”的營(yíng)銷方式也愈發(fā)普遍。
開業(yè)潮之下，商業(yè)融合趨勢(shì)增強(qiáng)
期內(nèi)，零售商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)潮如期而至。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，9月全國(guó)范圍內(nèi)共開業(yè)53個(gè)項(xiàng)目（含購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯，面積≥2萬(wàn)平方米），總體量約524萬(wàn)平方米，平均單體建筑面積約9.9萬(wàn)平方米，成為今年以來(lái)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及體量最多的月份。
其中，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本企業(yè)共開出39個(gè)項(xiàng)目，新增體量約396萬(wàn)平方米，數(shù)量和體量分別占總體的約73.6%及75.6%。
新開項(xiàng)目城市布局上，一二三線城市均有分布。一線城市中，除廣州外均有項(xiàng)目開業(yè)。其中深圳開業(yè)項(xiàng)目最多，有5個(gè)，基本由華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力集團(tuán)及佳兆業(yè)商業(yè)等樣本企業(yè)貢獻(xiàn)。
可以發(fā)現(xiàn)，9月開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多的企業(yè)主要有新城控股、珠海萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，三者目前在管規(guī)模也在樣本企業(yè)中位居前列。除新城控股外，其他兩者主要以輕資產(chǎn)模式輸出，保持較穩(wěn)定的開業(yè)節(jié)奏。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
開業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線上，不同于新城控股吾悅廣場(chǎng)及珠海萬(wàn)達(dá)商管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品線的單一，華潤(rùn)萬(wàn)象生活開業(yè)項(xiàng)目涵蓋了萬(wàn)象匯、萬(wàn)象天地及萬(wàn)象食家，顯現(xiàn)出多產(chǎn)品線的優(yōu)勢(shì)。
而萬(wàn)象食家是首個(gè)市集型購(gòu)物中心，該項(xiàng)目屬于非標(biāo)產(chǎn)品，由存量項(xiàng)目改造而來(lái)，前身為華潤(rùn)筍崗倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)項(xiàng)目。
作為市集型購(gòu)物中心，該項(xiàng)目?jī)?nèi)容和形態(tài)上都呈現(xiàn)市集化。建筑上，采取Mall+街區(qū)結(jié)合方式；業(yè)態(tài)上去傳統(tǒng)主力店，以自營(yíng)萬(wàn)象食家市集作為引流店鋪，規(guī)劃有食材供應(yīng)、時(shí)令產(chǎn)品特賣、海鮮水產(chǎn)、民間創(chuàng)客概念店、品牌餐廳、手工作坊、配套娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。室內(nèi)共8層空間，其中地面6層每層都有單獨(dú)市集主題，品牌也可以在此定制市集概念店。
這類非標(biāo)產(chǎn)品的最大特點(diǎn)是差異性強(qiáng)，不會(huì)跟周邊項(xiàng)目產(chǎn)生同質(zhì)化問(wèn)題，但難以作為產(chǎn)品線大范圍推廣，可視為商業(yè)的一種創(chuàng)新嘗試。
業(yè)態(tài)類型上，9月新開業(yè)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心占比最大，其次是奧萊、社區(qū)商業(yè)和街區(qū)商業(yè)。其中，購(gòu)物中心占比最大，約八成，其余奧萊、街區(qū)商業(yè)及社區(qū)商業(yè)等則占比約兩成。
觀點(diǎn)指數(shù)注意到，現(xiàn)在不少新開業(yè)項(xiàng)目都采取了Mall+街區(qū)的復(fù)合式設(shè)計(jì)，兼顧室內(nèi)室外空間，這意味著購(gòu)物中心項(xiàng)目融入商業(yè)街區(qū)的復(fù)合部分，與此前單純盒子式的項(xiàng)目有一定差異。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
這種同時(shí)引入多元業(yè)態(tài)組合，呈現(xiàn)出較強(qiáng)空間感的方式是目前趨勢(shì)之一，具有較強(qiáng)的商業(yè)融合特點(diǎn)。此前單一的Mall或者街區(qū)，形式較為單一，可逛性有限，給消費(fèi)者帶來(lái)的新鮮感也不夠強(qiáng)，而這類復(fù)合型設(shè)計(jì)無(wú)論在空間亦或是業(yè)態(tài)豐富度上，都有更好表現(xiàn)。
會(huì)員消費(fèi)重要性凸顯，印力接手萬(wàn)科項(xiàng)目
期內(nèi)，新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)兩家港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)公布了20212022年度業(yè)績(jī)。
新世界年內(nèi)內(nèi)地物業(yè)投資收入達(dá)到 20.28億港元，同比上升 9%；投資物業(yè)組合內(nèi)主要項(xiàng)目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健，其內(nèi)地零售商業(yè)主要以K11項(xiàng)目為主。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，新世界旗下重點(diǎn)K11項(xiàng)目表現(xiàn)情況良好，具體體現(xiàn)為客單價(jià)、銷售額及會(huì)員消費(fèi)占比的提升。此外，廣州K11等重點(diǎn)項(xiàng)目在期內(nèi)持續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)品牌升級(jí)，與眾多國(guó)際品牌合作，如 Gucci、Qeelin、CELINE等，提升業(yè)態(tài)品牌優(yōu)勢(shì)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理
值得一提的是，當(dāng)下企業(yè)對(duì)于會(huì)員消費(fèi)愈發(fā)重視，特別是Z時(shí)代客群。財(cái)報(bào)期內(nèi)，新世界旗下的武漢K11、上海K11、天津K11項(xiàng)目會(huì)員消費(fèi)占比分別為40%、60%及40%，也從側(cè)面說(shuō)明了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中維系會(huì)員的重要性。
另一家港資企業(yè)新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)主要集中于上海、廣州、北京等一線城市，其中上海占據(jù)重要地位。數(shù)據(jù)顯示，在上海持有約三百萬(wàn)平方呎（約33.3萬(wàn)平方米）的商場(chǎng)。
這些項(xiàng)目雖然在上半年受疫情影響，但上半個(gè)財(cái)政年度表現(xiàn)不錯(cuò)。值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)其將零售物業(yè)組合擴(kuò)張到了成都，成都環(huán)貿(mào)ICD項(xiàng)目已于今年5月中開始試營(yíng)業(yè)。
企業(yè)簽約合作方面，太古地產(chǎn)與陸家嘴簽約了前灘地塊合作意向書，繼續(xù)加碼上海，這也是其位于上海的第三個(gè)項(xiàng)目，雙方簽約主要基于此前在前灘太古里的成功合作。
據(jù)規(guī)劃，前灘21號(hào)地塊總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個(gè)大型商業(yè)組成，為前灘體量最大的商業(yè)。與此同時(shí)，北京頤堤港擴(kuò)建傳來(lái)新消息，將分兩階段落成。
以上動(dòng)作足以說(shuō)明太古地產(chǎn)對(duì)內(nèi)地投資抱有較高積極性，內(nèi)地商業(yè)影響力也在日益加強(qiáng)。
來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
此外，商管企業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的獲取步伐也并未停歇。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，以珠海萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商業(yè)及碧桂園文商旅為代表的企業(yè)繼續(xù)發(fā)展輕資產(chǎn)，其中大部分是存量項(xiàng)目，更考驗(yàn)商管企業(yè)在規(guī)劃和招商能力上的表現(xiàn)。
期內(nèi)較受關(guān)注的還有印力集團(tuán)接手萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目的消息，涉及商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到49個(gè)，總商業(yè)體量約200萬(wàn)平方米。
主要包括無(wú)錫、南寧、北京、青島、濟(jì)南、重慶、貴陽(yáng)、昆明、西安、烏魯木齊、南昌、徐州、泰州、合肥、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春等20余個(gè)城市的萬(wàn)科自主開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科里以及2049產(chǎn)品線，其中萬(wàn)科廣場(chǎng)定位為家庭型購(gòu)物中心，萬(wàn)科里和2049則對(duì)應(yīng)社區(qū)商業(yè)。
這一動(dòng)作將較大程度上增加印力的商業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，也能實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科印力商業(yè)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資源集約利用的效果。
截至2022年9月1日，印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目超120個(gè)，遍布全國(guó)50多個(gè)城市，資產(chǎn)規(guī)模近900億，管理面積近1000萬(wàn)平方米。
此外萬(wàn)科財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年運(yùn)營(yíng)管理的前十大商業(yè)項(xiàng)目中，僅有龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)為深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，其它9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均為印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)。
國(guó)慶期間消費(fèi)力提升，項(xiàng)目聚焦原創(chuàng)IP營(yíng)銷
國(guó)慶期間，全國(guó)商業(yè)消費(fèi)環(huán)境向好，釋放出較大活力。從重點(diǎn)城市省份商務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，零售業(yè)態(tài)的銷售額均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，客流也有進(jìn)一步恢復(fù)。
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在此背景下，樣本企業(yè)也抓住這次假期進(jìn)行了相關(guān)營(yíng)銷，從部分企業(yè)公布的國(guó)慶期間銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，取得了不錯(cuò)的成效。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理
樣本企業(yè)中，首創(chuàng)鉅大旗下奧萊項(xiàng)目打破此前銷售紀(jì)錄，而旭輝商業(yè)和大悅城控股通過(guò)原創(chuàng)節(jié)日IP，疊加國(guó)慶假期的消費(fèi)力，也收獲了不錯(cuò)的銷售和客流量，部分品牌成為全國(guó)或城市銷冠。
在疫情反復(fù)、線下零售商業(yè)普遍承壓的環(huán)境下，借助節(jié)假日進(jìn)行營(yíng)銷成為商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)行業(yè)企業(yè)尋求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要手段。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，能一定程度上拉動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目的銷售。
期內(nèi)，樣本企業(yè)的代表項(xiàng)目也繼續(xù)有新店開業(yè)，從類型上覆蓋了全球首店、區(qū)域首店及城市首店等，業(yè)態(tài)上涵蓋運(yùn)動(dòng)、餐飲及潮玩等，契合當(dāng)下年輕消費(fèi)者的需求，注重體驗(yàn)感。
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此外，還可以看到場(chǎng)景式業(yè)態(tài)的打造。如凱德集團(tuán)同新加坡企業(yè)發(fā)展局合作的“Let's Go Jalan Jalan”特色生活方式市集，分別于10月6日至15日、11月14日至23日亮相北外灘來(lái)福士和長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)，涵蓋風(fēng)味美食、生活時(shí)尚的11家新加坡品牌共同為線上線下消費(fèi)者打造沉浸式獅城生活體驗(yàn)。
該次活動(dòng)的較大特點(diǎn)，是將以往主要在線下進(jìn)行的市集活動(dòng)，擴(kuò)展到了線上商城。市集中的產(chǎn)品可在凱德星商城完成購(gòu)買，如本次市集的11家新加坡品牌均已入駐，并將長(zhǎng)期為消費(fèi)者提供服務(wù)。
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