面對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)山車式的變化，很多購(gòu)房者都選擇延緩買房計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商也選擇觀望時(shí)機(jī)，等待市場(chǎng)回暖，但今年昆明房?jī)r(jià)是否止跌回穩(wěn)，業(yè)內(nèi)人士的看法卻分歧巨大。

在1月14日下午數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)銳理舉行的“2021年昆明市場(chǎng)年報(bào)發(fā)布會(huì)”上，昆明銳理認(rèn)為，2022年昆明房?jī)r(jià)仍呈跌勢(shì)，銷售規(guī)模也會(huì)下降。但就在同一天，昆明市房協(xié)也發(fā)布了昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書(shū)，認(rèn)為昆明房?jī)r(jià)不具備繼續(xù)下行空間。兩家機(jī)構(gòu)對(duì)今年昆明的房?jī)r(jià)走勢(shì)，出現(xiàn)了完全相反的判斷。

在1月14日云南房網(wǎng)開(kāi)通的昆明銳理年報(bào)發(fā)布會(huì)視頻直播間里，網(wǎng)友對(duì)今年昆明市場(chǎng)的看法也不一致，有網(wǎng)友也對(duì)昆明銷售規(guī)模下降的判斷提出異議。

對(duì)于2022年昆明房?jī)r(jià)漲跌判斷爭(zhēng)議不�。▓D自云南房網(wǎng)直播后臺(tái)）

業(yè)內(nèi)兩家機(jī)構(gòu)對(duì)昆明今年房?jī)r(jià)漲跌作出了不同判斷（左為房協(xié)，右為銳理）

從銳理報(bào)告來(lái)看，看跌的理由主要集中在經(jīng)濟(jì)、政策和市場(chǎng)三個(gè)維度。

銳理機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)層面看，國(guó)內(nèi)GDP增速放緩，預(yù)計(jì)2022年中國(guó)GDP增速在5%左右。但與此同時(shí)，PPI增幅擴(kuò)大，CPI在8月后增幅加大。居民收入變少、生產(chǎn)和生活的成本上升，消費(fèi)水平下滑。

昆明在2021年前三季度GDP總量跌出全國(guó)城市TOP30，實(shí)際增速在西南五個(gè)省會(huì)城市中排名靠后，同時(shí)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比負(fù)增長(zhǎng)。受2021年全國(guó)土地購(gòu)置下行影響，2022年房投增速也很有限，缺乏足夠上揚(yáng)支撐。

銳理看跌理由之一：GDP增速放緩、固投房投同比負(fù)增長(zhǎng)

從政策層面看，銳理預(yù)測(cè)今年地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)太寬松，刺激性政策將逐漸減少。從過(guò)去十年政策發(fā)布與房?jī)r(jià)的變化情況來(lái)看，刺激性政策數(shù)量（下圖紅點(diǎn)）正在逐漸減少，并且?guī)?lái)的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)影響也在降低。

銳理看跌理由之二：刺激性政策發(fā)布頻率減少、帶來(lái)的周期波動(dòng)降低

從圖中可以看到，在2019年12月疫情爆發(fā)之前，全國(guó)樓市出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)波段上漲行情。在2012年3月“四大行降低首套房利率”、2015年“330新政”下調(diào)二套房及公積金貸款首付比例等兩個(gè)刺激政策下出現(xiàn)一段房產(chǎn)銷量波段增長(zhǎng)，此后影響甚微。說(shuō)明房地產(chǎn)已不再扮演短期經(jīng)濟(jì)刺激者角色。

銳理看跌理由之三：昆明商品住宅市場(chǎng)去化周期巨大

而從市場(chǎng)層面看，盡管土地成交和供應(yīng)大量下滑，能在一定程度上增加去化速度。但截止2021年底，昆明住宅廣義存量仍然高達(dá)2300.52萬(wàn)方，隨著去年下半年政策持續(xù)收緊，客戶保持觀望，樓市降溫明顯，年度銷售同比下降近3成。按照商品住宅近一年月均去化計(jì)算，仍需44個(gè)月。

綜上，銳理預(yù)判結(jié)論是2022年如果沒(méi)有政策的加持，昆明住宅銷售規(guī)模仍會(huì)下降，價(jià)格也會(huì)隨之下降。但由于此前“限跌令”的出現(xiàn)，并不會(huì)下降很多。

昆明房協(xié)預(yù)判昆明房?jī)r(jià)不具備持續(xù)下行空間

另一邊，看漲的昆明房協(xié)則認(rèn)為，昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)不具備持續(xù)下行空間，并且作出了全年主城房?jī)r(jià)將在1.4萬(wàn)/平小幅波動(dòng)，年末有望上探至1.45萬(wàn)元/平，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)回升的預(yù)判。

對(duì)此，房協(xié)也給出了自己的理由。

從經(jīng)濟(jì)宏觀層面來(lái)看，昆明GDP水平至2025年計(jì)劃達(dá)到10000億水平，2035年翻兩番。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，勞動(dòng)者收入增長(zhǎng)，購(gòu)買力將增強(qiáng)；

從人口增加角度來(lái)看，至2025年昆明人口將增至1000萬(wàn)。這意味著未來(lái)幾年，昆明人口的增長(zhǎng)速度在20-30萬(wàn)人/年，將為住宅市場(chǎng)帶來(lái)著巨大需求；

從土地供給來(lái)看，昆明2021年土地供給大幅壓縮后，將為市場(chǎng)帶來(lái)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變；

昆明房協(xié)羅列了昆明利好的產(chǎn)業(yè)和政策

此外，房協(xié)認(rèn)為隨著昆明新興產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建、泛亞鐵路的通車的實(shí)現(xiàn)，以及未來(lái)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)的落地，還將為昆明的城市影響力和經(jīng)濟(jì)增速提升帶來(lái)助推之力，繼續(xù)支撐社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面。

從兩家機(jī)構(gòu)對(duì)今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析看，相對(duì)樂(lè)觀的房協(xié)更注重宏觀層面和昆明發(fā)展的大趨勢(shì)，而昆明銳理作為數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)，明顯更看重土儲(chǔ)、庫(kù)存、去化周期等具體市場(chǎng)指標(biāo)，到底誰(shuí)的判斷更準(zhǔn)確，只有等待市場(chǎng)本身來(lái)驗(yàn)證。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)最近也在積極研判今年昆明市場(chǎng)走勢(shì)，為全年戰(zhàn)略做準(zhǔn)備，就云南房網(wǎng)了解的情況，開(kāi)發(fā)商的看法同樣分歧很大。有些醞釀漲價(jià)的房企認(rèn)為，去年土地出讓銳減，主要房企幾乎都沒(méi)有大規(guī)模拿地，新增庫(kù)存其實(shí)不多，而銷量其實(shí)已經(jīng)穩(wěn)定，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該也已基本穩(wěn)定，下半年還會(huì)略有上漲；而另一些房企則認(rèn)為，今年很可能還會(huì)有大型房企債務(wù)爆雷，成為影響市場(chǎng)穩(wěn)定的“黑天鵝”事件。為了避免債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，某些房企可能會(huì)“斷腕式”降價(jià)求生，導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)承受很大下行壓力。

你對(duì)2020年昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？

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