觀點地產網 11月26日下午，深圳鹽田大梅沙的陽光很足，萬科在附近的萬科中心召開了2021年第一次臨時股東大會。董事會主席郁亮，董事、總裁及首席執(zhí)行官祝九勝，萬科監(jiān)事會主席兼工會主席解凍，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖，萬物云首席合伙人兼首席執(zhí)行官朱保全，萬科執(zhí)行副總裁兼財務負責人韓慧華出席會議。

在會議現場發(fā)出“離會議還有10分鐘開始”的提示音時，場內依然看到門外的股東登記處還有幾位投資者在進行確認。隨后，郁亮主持審議包括了分拆萬物云上市等在內九項議案，并進行線上線下的現場投票表決。

值得一提的是，朱保全在會上用了差不多20分鐘的時間，對萬科物業(yè)發(fā)展30年來的前世、今生以及未來做了講述，引來臺下掌聲。

計票期間，萬科管理層們針對股東們關心的萬物云上市節(jié)點、市場定位以、估值看法以及H股配額等做了回應，并對萬科接下來的經營計劃進行闡述。

根據本次表決結果，第九項議案“關于分拆萬物云境外上市僅向公司 H 股股東提供保證配額的議案”贊成票占比為90.41%，作為特別決議案已經出席會議的股東所持表決的2/3予以通過。

萬物云的成熟

“我覺得萬物云已經成熟了�！庇袅料蛟趫龉蓶|解釋選擇于此節(jié)點分拆萬物云上市時表示，萬物云作為“城市服務商”的形象已經展現，而不是傳統(tǒng)的物業(yè)服務商。

根據朱保全向現場投資者展示的萬物云資料圖片中看到，“萬物云”作為一棵樹的根基，延伸出包括“第五空間”與“萬�？萍肌痹趦鹊摹癟ECH”，“萬物梁行”、“萬科物業(yè)”、“譽鷹平臺”、“萬物云城”在內的“SPACE”，“萬御安防”、“萬物為家”、“萬物成長”、“祥盈企服”在內的“GROW”等多個分支。

在郁亮看來，作為城市服務來說，萬物云這棵樹上面可以長出很多東西，帶來更多的想象和價值空間。如他所言，“上市不就是一個新的起點嗎，還要繼續(xù)往前走的，如果沒有這棵樹，我們上它干嗎？”

不過，有市場觀點就認為，今年以來，物企市值嚴重縮水，普遍縮水在50%-100%之間，這一行業(yè)現象，也極有可能波及選擇在此時上市的萬物云，造成不利影響。

對此，郁亮則有不同看法，認為目前上市的時點可能比去年更合適。他說到，“因為市場估值趨于理性。而在一個理性的資本市場中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個適當的定價�！�

同時，他以自己過去在萬科配股的經歷舉例，認為最大的教訓是對高估值要充滿警惕和恐懼，過高的估值有可能會對員工心態(tài)等等造成一個不切實際的預期�！叭绻f估值相對理性的話，反而更有利于員工、業(yè)務的成長，大家有更理性的心態(tài)。”

“孩子大了以后也想獨立發(fā)展，所以也要滿足他們獨立發(fā)展的想法�！庇袅猎u價時稱。其中，在傳統(tǒng)物業(yè)服務里面，萬科給萬物云的業(yè)務已經不足住區(qū)服務的一半。

他續(xù)指，“物業(yè)上市解決萬科資金問題是不存在的，萬物云在萬科的資產和利潤占比只有1%到2%左右，其股票上市對萬科影響不大。”

值得一提的是，在萬科過去兩三年的股東會以及業(yè)績發(fā)布會上，投資者一直問及萬科物業(yè)的上市日程。但是現在萬科正式發(fā)布公告將分拆萬物云到港交所上市。部分投資者對此有不同意見。

其中，萬科作為A+H股上市公司，受到不同屬地的政策限制，無法向A股股東\通過港股通持有公司H股的股東\Ｂ轉Ｈ股東提供保證配額是主要意見點。

因為，這意味著，萬科A股股東在萬物云被分拆上市后，在股息和配股方面都無法享有收益。所以，“關于分拆萬物云境外上市僅向公司 H 股股東提供保證配額的議案”議案贊成票占比為90.41%，未達最高。

對此，萬科董事會秘書朱旭向投資者解釋稱，“公司前期與監(jiān)管部門進行多輪溝通，但目前相關政策無法支持向全體萬科集團股東提供保證配額”。

物業(yè)與科技、云服務

“我們叫披著物業(yè)外衣，或者說帶著歷史基因的住的消費和企業(yè)服務�！敝毂Ｈ诠蓶|會現場講述了自己的心路歷程。

他說，自己曾經試圖想去物業(yè)股化，甚至叫去地產化，但是很難。因為不論是萬物云的母公司，還是過去從事的業(yè)務，以及今天市場上大家的普遍認知，大家還是希望能夠帶上點地產色彩和物業(yè)色彩。

不過此前，2020年10月，萬科物業(yè)被正式更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”。

其中，官網介紹稱，萬物云是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。由此，市場人士猜測萬物云此番上市是否將以“科技公司”身份。

對此，朱保全向參會股東明確表示，萬物云把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產服務定義為空間科技服務，把“科技、云服務”是作為未來重倉投資的方向，但是在公司的業(yè)務領域，把自己定義為服務業(yè)。

觀點地產新媒體在現場了解到，萬物云在業(yè)務領域里面的賽道和定義方向包括兩大板塊，第一個大的板塊定義為居住的消費，在消費的領域基于住的消費，作為其中的一個重要部分。另外一個是企業(yè)和政府外包領域，即企業(yè)服務。

其中，談及萬物梁行，朱保全表示，作為一家與戴德梁行合作的中外合資公司，其中包含的理解不僅是商業(yè)寫字樓的物業(yè)管理，還包括大型企業(yè)的行政服務外包，除了中資的大型金融客戶、科技客戶之外，后者還帶了香奈兒、愛馬仕、萬事達等外資客戶。

同時，朱保全亦談到，“我們也期待市場上能夠盡早地把’企業(yè)服務’這個板塊并進來”。

據朱保全介紹，萬科物業(yè)、萬物梁行以及萬物云城，已經構建了萬物云體系內在線下服務的三架馬車。

2021年上半年，萬物云實現營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設施服務31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

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