近日，克而瑞公布昆明主城房價地圖。和預(yù)期相差不多，昆明主城8月的住宅成交均價為14028元/平，環(huán)比下降近3%，五個區(qū)整體表現(xiàn)為“三降兩升”。不過細(xì)看數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，房價降幅較上月有了一定收窄，并且五華區(qū)和盤龍區(qū)成交均價還止跌回彈了。

2021年8月昆明主城各區(qū)商品住宅成交均價

“兩漲”分別是五華區(qū)和盤龍區(qū)。其中，五華區(qū)漲幅和成交均價居全市第一，住宅成交均價為16408元/平，較上月增加近1500元/平，環(huán)比漲幅10%；盤龍區(qū)住宅成交均價為15114元/平，環(huán)比上漲2%。

“三跌”分別是西山、官渡和呈貢區(qū)。其中，呈貢住宅成交均價為10727元/平，環(huán)比下降8.43%，跌幅和成交均價居全市第一；西山區(qū)成交均價13796元/平，環(huán)比下跌4.95%，官渡區(qū)成交均價14430元/平，環(huán)比下跌2.89%。

五華區(qū)8月住宅成交均價受高價盤影響漲勢明顯

五華區(qū)：成交均價環(huán)比漲幅10%達全市第一，次中心抬升明顯

在經(jīng)歷過7月下降之后，五華區(qū)8月的住宅成交均價為16408元/平，出現(xiàn)一定反彈，環(huán)比漲幅10%。

具體到6個版塊中，其實只有1個版塊上漲。五華區(qū)次中心版塊成為抬升主力，住宅成交均價24952元/平，環(huán)比上漲近2成拉動了全區(qū)均價水平。據(jù)悉，次中心版塊上月有金地峯范和融創(chuàng)春城書院等改善型項目取得預(yù)售證，抬升作用明顯。

在參與統(tǒng)計的6個具體板塊中，僅西翥和教場板塊出現(xiàn)上漲，另外4個版塊均出現(xiàn)不同程度下跌。中心版塊沒有成交。其中，下降最明顯版塊為五華區(qū)次中心版塊，成交均價為20595元/平，環(huán)比下滑10.3%，其余泛亞科技（西北新城）、高新版塊、北市版塊降幅均在2%以內(nèi)，相對穩(wěn)定。

盤龍區(qū)8月住宅成交均價小幅上漲

盤龍區(qū)：成交均價環(huán)比小漲2%，依然是次中心表現(xiàn)亮眼

在過去的幾個月里，盤龍區(qū)住宅成交均價一直處在比較穩(wěn)定，8月的成交均價為15114元/平，較上月增長2.19%。

在參與統(tǒng)計的6個具體板塊中，北市區(qū)、次中心和東市區(qū)三個版塊上漲，其中漲幅最大的是次中心版塊，成交均價為22179元/平，較7月上漲13.69%，相當(dāng)于每平米上漲2671元；其次為東市版塊，成交均價16494元/平，環(huán)比上漲5.96%。

另外北部山水新城、世博及市中心三個板塊受備案量下降，住宅均價都出現(xiàn)了一定下跌。其中，降幅最大的市中心版塊，成交均價為7162元/平，環(huán)比下跌27%。之前克而瑞機構(gòu)及對此現(xiàn)象進行過數(shù)據(jù)解釋，市中心出現(xiàn)的反常低價并不是房價回到“十年前”，而是受到已經(jīng)交房的低價項目延時備案，而目前市中心暫無新盤備案，均價被拉低所致。

另一個降幅較大的世博版塊，成交均價環(huán)比下降25%，也是出于此原因。不過值得一提的是，世博片區(qū)已經(jīng)個新盤——華夏金地世博一號開放城市展廳，此外還有藍湖鄰里二期也會在未來面市，未來拉動作用也會比較明顯。

呈貢8月住宅成交均價環(huán)比跌幅全城最大

呈貢區(qū)：成交均價環(huán)比下跌8.43%，跌破1.1萬/平的水平線

呈貢今年以來備案價普遍在1.1-1.2萬/平之間，也是比較穩(wěn)定的。8月成交均價10727元/平，首次低于1.1萬/平的水平線，環(huán)比跌幅8.43%，是上月主城跌幅最大的區(qū)域。

具體到6個板塊，僅有馬金鋪版塊出現(xiàn)上漲，成交均價為7228元/平，環(huán)比漲幅4.98%，其余5個版塊均出現(xiàn)下降。降幅較大的兩個區(qū)域為呈貢經(jīng)開板塊，成交均價為9346元/平，環(huán)比下降13.65%；其次為呈貢新城版塊，成交均價為10694元/平，環(huán)比下降12.92%，相當(dāng)于每平米降1587元。

出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)倒是在意料之中，8月中旬，貝殼新房曾在經(jīng)開區(qū)東片推出特價專場，特價房源7700-9200元/平，其中還有項目是精裝交付；而呈貢新城也有3個項目推出萬元以下的房源，以消化庫存。不過這些項目本身單價不高，且房源數(shù)量有限，有些不少是項目尾盤階段，本身價格也會較低，因此對市場的影響有限，并且持續(xù)時間也不會太長。

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西山各版塊8月住宅成交均價均下跌

西山區(qū)：環(huán)比下降4.96%，受環(huán)滇備案所限

西山區(qū)受環(huán)滇高價項目備案和停工影響受限，新房備案均價還在進一步下探。8月成交均價13796元/平，環(huán)比跌幅5%，是主城唯一全板塊均下降的區(qū)域。

具體到各板塊，降價幅度最大的區(qū)域為度假區(qū)版塊，成交均價11775元/平，較7月下降26.11%；其次為馬街版塊，成交均價14048元/平，換下下降8.83%；第三為官南版塊，成交均價14781元/平。

不過，隨著環(huán)滇開發(fā)脈絡(luò)的逐漸清晰，目前已經(jīng)圈定整個臨湖區(qū)域（東、南、西、北和三個半島）的控規(guī)總面積為47.02平方公里（約7萬畝），隨著未來規(guī)劃落地，項目恢復(fù)備案后，這個情況也會得到改善。

官渡各版塊8月住宅成交均價

官渡區(qū)：環(huán)比下降2.89%，均價14430元/平

官渡8月住宅成交均價為14430元/平，環(huán)比下降2.89%，除經(jīng)開區(qū)和世紀(jì)城版塊跑贏大盤外，其他6個版塊均出現(xiàn)了不同程度的下降。

在下降板塊中，降幅最大的區(qū)域為官渡區(qū)次中心版塊，成交均價19651元/平，環(huán)比下降10.84%，其次為空港版塊，成交均價8097元/平，環(huán)比下降8.4%；第三為東南版塊，14207元/平，環(huán)比下跌7.25%。

官渡區(qū)是昆明主城目前住宅庫存最高的區(qū)域之一，8月新增近40萬方預(yù)售面積，不過次中心高價項目僅華潤潤府一個，供應(yīng)面積占比不足1成，對于版塊價格提升作用較弱；其他都是主打剛需的項目，本身距離主城較遠(yuǎn)，整體來說備案價不高。

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