日前，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于舉行《昆明市物業(yè)管理條例（聽證稿）》（以下簡稱《條例》）聽證會的公告，計劃于7月29日舉行聽證會。新規(guī)明確，強化黨建引領作用，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。創(chuàng)設物業(yè)管理委員會制度，當業(yè)主大會、業(yè)委會缺位時，進行及時補位。

強化黨建引領

在社區(qū)治理中發(fā)揮主導作用

《昆明市物業(yè)管理辦法》于2016年2月1日起實施。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了一些新情況、新問題亟待解決，特別是《民法典》的頒布，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。為進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，加強物業(yè)服務行業(yè)黨建引領、推進物業(yè)服務管理向街道（社區(qū)）延伸，納入街道（社區(qū)）基層社會治理工作，實現(xiàn)物業(yè)服務與社區(qū)治理工作“共治共建共享共責”，不斷提高居住小區(qū)物業(yè)服務管理水平，按照立法計劃，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局在與各職能部門反復討論修改、借鑒省外先進經驗、引入專業(yè)法律團隊的基礎上，起草完成了《昆明市物業(yè)管理條例（草案）》。

此次聽證的《條例》包括總則，各部門機構職能和行業(yè)協(xié)會，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會，建筑區(qū)劃以及共用設施設備，前期物業(yè)，物業(yè)服務，物業(yè)的使用和維護，法律責任及附則等，共有九章九十五條。

為了把黨的建設貫穿基層社會治理全過程，推進基層黨組織在社區(qū)物業(yè)管理工作中的領導作用，《條例》明確，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨組織領導下的共同參與治理架構，推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用，從而積極探索黨建引領社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢轉化為基層治理優(yōu)勢。

突發(fā)失管狀態(tài)下

須確定應急物業(yè)服務人

《條例》明確，建立矛盾糾紛化解機制和應急物業(yè)服務機制。

建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解多元解決機制，化解物業(yè)管理矛盾糾紛。建立應急物業(yè)服務機制，在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人。通過這些規(guī)定，推動物業(yè)服務提質增效，不斷提高物業(yè)服務水平，同時對突發(fā)失管小區(qū)提供物業(yè)服務基本保障。

落實屬地主體責任�！稐l例》細化了市、縣級人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會等相關職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應職責，明確了其他行政主管部門解決物業(yè)管理區(qū)域內行政執(zhí)法缺位的責任，構建綜合治理體系。

加強業(yè)主組織建設

設定物業(yè)服務新機制

加強業(yè)主組織建設�！稐l例》從合理設定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權利和義務、確定業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成等方面進行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會各項程序；針對業(yè)主委員會運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規(guī)范、違法成本較低等問題，《條例》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會委員禁止行為和資格終止情形及對業(yè)主委員會職責、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進行規(guī)范，細化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

明確前期物業(yè)服務內容。《條例》設定前期物業(yè)服務期限，規(guī)定前期物業(yè)服務期限在房屋交付后最長不得超過二年；強化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售場所顯著位置進行公示；加強交接驗收，規(guī)定由建設單位向業(yè)主委員會進行承接查驗，有關行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對該過程進行指導和協(xié)調。

設定有關物業(yè)服務的新機制。一是物業(yè)服務企業(yè)應當參加信用等級評價，按照信用等級提供相應星級服務，便于主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施分級分類監(jiān)管，建立激勵和獎懲制度；二是在物業(yè)服務合同之外，增設物業(yè)服務人應當遵守的規(guī)定；三是細化物業(yè)服務人的禁止性行為。

《條例》規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等不得實施的禁止行為；加強專項維修資金監(jiān)管，完善專項維修資金補繳、保管、使用及續(xù)籌；明確公共設施設備故障的維修、養(yǎng)護責任，最大限度方便業(yè)主。

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