下半年，昆明樓市或有這些新變化

7月20日昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織俊發(fā)、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、碧桂園、中海等50余家會(huì)員單位及專(zhuān)家學(xué)者、金融單位，對(duì)昆明房地產(chǎn)上半年市場(chǎng)狀況和下半年市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行研判。

昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)劉踐首先對(duì)今年上半年昆明市房地產(chǎn)特征進(jìn)行了分析。

今年以來(lái)，雖然LPR基本沒(méi)變，但房貸利息上揚(yáng)、額度收緊、放款減速，在“一城一策”“房住不炒”的整體調(diào)控影響下，房產(chǎn)消費(fèi)性資產(chǎn)杠桿率抬升，給地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金壓力較為明顯。

土地供應(yīng)方面，上半年昆明供應(yīng)大幅減少，公開(kāi)招拍掛土地屈指可數(shù)，溢價(jià)現(xiàn)象比較突出；另一顯著特點(diǎn)是通過(guò)城市更新釋放土地供應(yīng)成為重要方式；此外,中心區(qū)域土地供應(yīng)向郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊遷移特征比較明顯。從各區(qū)縣供地計(jì)劃看，下半年土地供應(yīng)會(huì)有所放大，達(dá)到500萬(wàn)平方米左右。

在“十四五”規(guī)劃中提出常住人口達(dá)1000萬(wàn)目標(biāo)的昆明，預(yù)計(jì)仍需一定數(shù)量的住房供應(yīng)，疊加2025年昆明經(jīng)濟(jì)總量突破1萬(wàn)億目標(biāo)，剛性需求和購(gòu)買(mǎi)能力都預(yù)示著昆明房市運(yùn)行將會(huì)比較平穩(wěn)。

住宅供銷(xiāo)方面，上半年昆明住宅供應(yīng)量為458萬(wàn)平方米，成交382萬(wàn)平方米，價(jià)格同比保持平穩(wěn)波動(dòng)。從整體擬過(guò)規(guī)項(xiàng)目和已供土地面積判斷，預(yù)計(jì)下半年住宅供應(yīng)量在671萬(wàn)平方米左右，雖然市場(chǎng)目前有所波動(dòng)，整體還算健康。

劉踐還對(duì)主城五區(qū)、晉寧、嵩明、安寧等熱點(diǎn)區(qū)域商品房供銷(xiāo)、房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行了詳盡分析。并就近期公寓“骨折”價(jià)市場(chǎng)狀況，對(duì)近年商辦和車(chē)位市場(chǎng)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)和分析。

劉踐認(rèn)為，今年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)四個(gè)方面的特征。

一是以“房住不炒”為目標(biāo)，信貸政策持續(xù)收緊，給房企資金帶來(lái)壓力；二是城市規(guī)劃調(diào)整，生態(tài)開(kāi)發(fā)提出新理念；三是部分房企遭遇灰犀牛事件后加快區(qū)域性重整，或者為加快回籠資金對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行“甩賣(mài)”，帶動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)；四是為降低風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象日漸突出。

劉踐用SWOT模塊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年下半場(chǎng)作出了趨勢(shì)判斷。

昆明房協(xié)數(shù)據(jù)總監(jiān)張駿以《2021年上半年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、下半年趨勢(shì)研判》為題，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析和研判。

張駿認(rèn)為，今年上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)大幅放緩，純住宅用地成交244萬(wàn)平方米，同比下降11%。北市區(qū)、西北新城及次中心純住宅用地支撐整體土地市場(chǎng)。

上半年昆明住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)是住宅市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)乏力。在信貸速度放緩及持幣觀望氛圍上升的疊加影響下，全年成交量或?qū)㈦y達(dá)到去年全年水平。價(jià)格漲幅收窄，短期內(nèi)進(jìn)入橫盤(pán)期，郊縣則以?xún)r(jià)換量。

上半年，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量繼續(xù)向東擴(kuò)張，經(jīng)開(kāi)及空港板塊供求量同比大幅上升。熱點(diǎn)郊縣中，安寧城區(qū)需求釋放，供求量?jī)r(jià)齊增；安寧太平供降求升，持續(xù)去化庫(kù)存；嵩明及晉寧以?xún)r(jià)換量，量升價(jià)跌。

項(xiàng)目去化方面，除五華區(qū)外，其他主城區(qū)均出現(xiàn)去化周期超過(guò)合理水平。熱點(diǎn)郊縣中安寧及晉寧去化周期超過(guò)18個(gè)月，庫(kù)存高企。主城各板塊去化周期分化明顯，總體來(lái)看，僅有6個(gè)板塊去化周期在12個(gè)月內(nèi)。熱點(diǎn)郊縣板塊中，嵩明職教園區(qū)目前以?xún)r(jià)換量去化周期低于其他板塊；晉寧昆陽(yáng)板塊需求低迷，去化周期高達(dá)33個(gè)月。

非住宅產(chǎn)品類(lèi)型方面，上半年全市可售商業(yè)用房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，新增供應(yīng)同比大幅下降，主城區(qū)供應(yīng)量同比減少，成交量同比增加。辦公整體均價(jià)在去年上半年結(jié)構(gòu)性沖高回落后，價(jià)格處于下行通道。在去化周期處于上行區(qū)間疊加企業(yè)加強(qiáng)回款的背景下，辦公價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下探。

張駿還對(duì)客群進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析。除2月春節(jié)假日因素外，截至6月底，昆明來(lái)訪指數(shù)已至今年最低值，客戶(hù)持幣觀望氛圍正在提升。從成交客群來(lái)看，25歲至39歲客群占比高于去年，40歲至49歲客群占比減少，改善需求略微收縮。

會(huì)議還特邀昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)專(zhuān)家，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授對(duì)近期出臺(tái)的《中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于支持昆明市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

張洪教授結(jié)合《意見(jiàn)》內(nèi)容對(duì)昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)、發(fā)展方向等內(nèi)容進(jìn)行了深入淺出的論述，提出昆明市房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心點(diǎn)在于“老城煥新、新城崛起、新區(qū)發(fā)力、城鄉(xiāng)融合”的城市空間格局，同時(shí)應(yīng)積極探索和推進(jìn)新型租賃性住房發(fā)展，促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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