已交房入住多年但一直辦不了產(chǎn)權(quán)證，這樣的小區(qū)昆明有很多，如何解決這些歷史遺留問題？何時可以解決？近日昆明市自然資源和規(guī)劃局給出了日程表：將在兩年之內(nèi)全面化解主城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，力爭今年年底化解90%以上，明年年底全面化解完成。

自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知

很多“辦證難”的小區(qū)確實存在著各種復雜的情況，成為了原有政策框架下難以解決的歷史遺留問題。那么為何昆明此時能立下這個看起來并不容易實現(xiàn)的目標？其原因在于年初自然資源部發(fā)布的通知，有了頂層政策設(shè)計，很多此類辦證難的問題有望迎刃而解。

根據(jù)自然資源部的通知要求，不動產(chǎn)登記歷史遺留問題分為城鎮(zhèn)住宅用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實、開發(fā)建設(shè)主體滅失以及土地信息不一致、項目跨宗地建設(shè)等五類，并明確了相應(yīng)的解決辦法。

其一，城鎮(zhèn)住宅用地手續(xù)不完善的問題。

這類問題主要多見于由政府、機關(guān)及事業(yè)單位主導的如安置房、棚改房、經(jīng)濟適用房、集資房等政策性住房項目。

對此，處理意見為，視情況按照劃撥或協(xié)議出讓的方式補辦用地手續(xù)；對于已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議后，可報經(jīng)地方人民政府同意，直接按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補辦協(xié)議出讓手續(xù)。

其二，欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的問題。

該部分主要指房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經(jīng)濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發(fā)單位欠繳稅費等。

這類型問題昆明比較常見，不少商品房在欠繳土地出讓款及相關(guān)稅費問題的背后，往往還伴隨著開發(fā)商資金鏈斷裂、破產(chǎn)或者政策改變等原因。

對此種情況，自然資源部處理意見為，報經(jīng)地方人民政府同意，按照"證繳分離"原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。也就是說，開發(fā)商欠繳土地出讓金和業(yè)主辦證并不沖突，即便是土地款未繳納，也不影響辦理不動產(chǎn)證。

不過，對于房屋尚未入住的住宅項目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價款和相關(guān)稅費、劃撥土地上自建房擅自對外出售、未補繳土地出讓價款等，仍然要在繳納所欠價款和稅費后，才可辦理不動產(chǎn)登記。

其三，未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實的問題。

自然資源部處理意見為，對于按規(guī)定能夠補辦規(guī)劃驗收等手續(xù)的，應(yīng)當依法依規(guī)處理并補辦相關(guān)核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記，對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，在報經(jīng)地方人民政府同意后，自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認定或核實意見。建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可以對符合規(guī)劃的部分先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。

對業(yè)主來說，如果小區(qū)屬于規(guī)劃問題導致無法辦證，仍需要補辦或者自然資源部門個案處理，以確保規(guī)劃經(jīng)過核實，才能解決問題。

其四，開發(fā)建設(shè)主體滅失的問題。

根據(jù)《通知》意見，因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，可以由不動產(chǎn)所在地縣級人民政府指定的機構(gòu)或組織代為申請辦理。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

另外，還有關(guān)于原分散登記的房屋、土地信息不一致，項目跨宗地建設(shè)問題。同樣，根據(jù)情況可以報批部門核實，權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可以根據(jù)規(guī)定程序由房屋所有權(quán)人單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。

由于開發(fā)商滅失，也就是公司都不存在了，以往是無法辦理不動產(chǎn)證的。這種情況昆明也不少，但現(xiàn)在也有了解決辦法。

據(jù)統(tǒng)計，昆明已交房入住多年卻無法辦證的小區(qū)多達數(shù)十個，因為無法辦證，業(yè)主落戶、子女就學，以及二手房交易等都會受到很大影響。

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