“公司今年將維持2000億目標(biāo)不變，2021年、2022年會(huì)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力，2021年實(shí)現(xiàn)2500億，2022年實(shí)現(xiàn)3000億的簽約目標(biāo)�！�

早在2020年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)金茂管理層就曾提出未來(lái)三年發(fā)展規(guī)劃。

2020年，中國(guó)金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)2311億元，順利完成全年目標(biāo)；而2021年開(kāi)年，金茂同樣開(kāi)足馬力，首月實(shí)現(xiàn)201億元銷售額，同比增長(zhǎng)91.19%。

從數(shù)據(jù)看，中國(guó)金茂2021年交出的第一份成績(jī)單還算亮眼，但銷售數(shù)據(jù)的背后，有關(guān)金茂的股價(jià)與利潤(rùn)問(wèn)題同樣引發(fā)關(guān)注。

首月成績(jī)單

近幾年，中國(guó)金茂的銷售一直處于快速增長(zhǎng)狀態(tài)。

2015年銷售額僅為278.07億元，2018年首破千億，2020年突破兩千億元，五年復(fù)合增長(zhǎng)率52.73%。

2021年開(kāi)年，中國(guó)金茂延續(xù)了過(guò)往的發(fā)展步伐。

2月5日早間，中國(guó)金茂公布內(nèi)年首張成績(jī)單，取得簽約銷售金額201億元（其中包含（如有）長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目、南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城項(xiàng)目、寧波生命科學(xué)城項(xiàng)目、嘉善·上海之窗智慧科學(xué)城項(xiàng)目、鄭州二七區(qū)馬寨新城項(xiàng)目及溫州鰲江國(guó)際新城項(xiàng)目的成交銷售金額），同比簽約銷售建筑面積約141.47萬(wàn)平方米。

于2021年1月31日，中國(guó)金茂已錄得已認(rèn)購(gòu)（未簽約）物業(yè)銷售金額共計(jì)80.98億元。

對(duì)比往年來(lái)看，第一個(gè)月的發(fā)揮還算出色。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，中國(guó)金茂錄得簽約銷售額166.52億元，而去年同期銷售額僅為105.13億元。由此計(jì)算，中國(guó)金茂2021年首月簽約銷售金額較2018年增長(zhǎng)20.71%，較去年增長(zhǎng)91.19%；銷售面積則同比增加了144%。

在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2021年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100》中，中國(guó)金茂排在第十位，較去年同期前進(jìn)一位。

事實(shí)上，隨著疫情陰霾逐步退散，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪上漲，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1月TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額9598.1億元，同比增長(zhǎng)64.2%，較2019年同期增加44.4%。

除去樓市向好等因素，促銷跑量亦是中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)“開(kāi)年紅”的重要原因。

按照此次公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)計(jì)算，中國(guó)金茂1月份銷售均價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米，與去年同期1.82萬(wàn)元/平方米相比下滑兩成。

實(shí)際上，過(guò)去兩年，中國(guó)金茂銷售均價(jià)在持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國(guó)金茂全年平均銷售價(jià)格2.55萬(wàn)元/平方米，2019年這一數(shù)值為2.15萬(wàn)元/平方米，2020年進(jìn)一步下降到2.05萬(wàn)元/平方米。

有分析認(rèn)為，受到“疫情反復(fù)擔(dān)憂”及債券到期等多重因素影響，多家房企在年初繼續(xù)進(jìn)行打折促銷以迅速回流資金，中國(guó)金茂同樣如此。

但地產(chǎn)調(diào)控及拿地策略的變更，才是中國(guó)金茂銷售均價(jià)走低的根本原因。

2021年，在落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主基調(diào)不變的環(huán)境下，多個(gè)熱點(diǎn)城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控，房企自然會(huì)受到影響。

與此同時(shí)，近兩年，中國(guó)金茂土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生變化。一方面，城市運(yùn)營(yíng)為金茂貢獻(xiàn)了大量土儲(chǔ)；另一方面，不斷從一線城市走入二三線城市，由此導(dǎo)致投拓成本不斷下降，傳導(dǎo)到銷售端，則是銷售均價(jià)下降。

2021年開(kāi)年，中國(guó)金茂延續(xù)過(guò)往拿地策略，在嘉興低溢價(jià)拿下一宗地塊。

1月7日，中國(guó)金茂經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)投得浙江嘉興嘉善縣宅地，地塊面積8.34萬(wàn)平方米，建筑面積17.65萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為11.7億元，樓面價(jià)6628元/平方米，溢價(jià)率3.93%。

此外，過(guò)去一個(gè)月，中國(guó)金茂在融資方面亦有新的嘗試。

1月21日，“金茂華福-申萬(wàn)-金茂商業(yè)卓越1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，該專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為11.18億元，標(biāo)的為位于長(zhǎng)沙、青島的購(gòu)物中心。

盈利預(yù)警之后

除了銷售、拿地與發(fā)債，過(guò)去一個(gè)月，中國(guó)金茂股價(jià)變動(dòng)以及回購(gòu)動(dòng)作受到資本市場(chǎng)關(guān)注。

1月25日晚間，中國(guó)金茂發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)2020年全年歸母凈利同比下降約40%至50%。

下降的原因，除了銷售結(jié)轉(zhuǎn)、行業(yè)周期變化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等因素，大額、一次性計(jì)提減值才是其中最根本原因。

公告表示，截至2020年12月31日止年度，因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致中國(guó)金茂及集團(tuán)的部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。

不計(jì)減值因素，中國(guó)金茂于截至2020年12月31日止年度物業(yè)交付結(jié)算收入較截至2019年12月31日止年度錄得約40%至50%的大幅增長(zhǎng)。

國(guó)泰君安在研報(bào)中提到，中國(guó)金茂近兩年銷售增速和均價(jià)優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說(shuō)明并非銷售端問(wèn)題，而是公開(kāi)市場(chǎng)拿地價(jià)格過(guò)高碰上嚴(yán)格限價(jià)。

事實(shí)上，過(guò)去那些年，“地王”二字是中國(guó)金茂的標(biāo)簽之一。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2009年，中國(guó)金茂力退萬(wàn)科、保利、SOHO中國(guó)等企業(yè)，奪下北京廣渠門15號(hào)地王，成為開(kāi)端。

2012年，中國(guó)金茂以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路商辦地塊；2014年初，以101億元總價(jià)拿下上海大寧地王；2015年，連續(xù)摘得北京豐臺(tái)區(qū)單價(jià)地王、寧波地王、杭州總價(jià)地王等，2016年再奪南寧、深圳地王，2017年拿下廈門翔安高價(jià)地。

盡管近兩年中國(guó)金茂不斷通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)拿地均價(jià)下降，但想要把歷史遺留問(wèn)題解決，依舊是個(gè)艱難的任務(wù)。

有投資者在公開(kāi)平臺(tái)猜測(cè)，中國(guó)金茂本次一次性計(jì)提的項(xiàng)目主要是位于廈門、福州、合肥、南京、天津等地的高價(jià)地塊。

對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，大額、一次性計(jì)提多項(xiàng)資產(chǎn)減值短期，會(huì)對(duì)當(dāng)期報(bào)表利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)，則是股價(jià)的波動(dòng)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，一次性減值并不會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，而且在以后的年度還能逐步釋放利潤(rùn)，為后續(xù)報(bào)表讓利。

發(fā)布盈利預(yù)警以后，中國(guó)金茂股價(jià)應(yīng)聲下跌，開(kāi)盤報(bào)價(jià)3.31港元/股，盤中最低3.15港元/股，收盤下跌16.8%，報(bào)每股3.17港元。

隨后近兩周時(shí)間，中國(guó)金茂股價(jià)持續(xù)下跌，截至2月5日收盤，報(bào)3.20港元/股，與去年年初6.15港元/股最高值相比，直接腰斬，市值為407.60億港元，較1月25日減少近80億港元，較去年初減少近370億港元。

2020年，中國(guó)金茂首席執(zhí)行官李從瑞在內(nèi)部組織的CEO大講堂上曾表示：“2019年，中國(guó)金茂股價(jià)從年初每股3港元到年底6.1港元左右，一年間市值增長(zhǎng)了300億港元。”

一年時(shí)間，中國(guó)金茂的市值又回到了原點(diǎn)。

1月28日起，中國(guó)金茂連續(xù)六個(gè)交易日回購(gòu)公司股份，累計(jì)購(gòu)回證券數(shù)目為3910.2萬(wàn)股，占于普通決議案通過(guò)時(shí)已發(fā)行股份數(shù)目0.332%，回購(gòu)總代價(jià)為1.22億港元。

一般而言，回購(gòu)股份能給市場(chǎng)、給企業(yè)帶來(lái)信心，對(duì)于整個(gè)股價(jià)的表現(xiàn)有一定支撐作用。

但靠回購(gòu)當(dāng)然不是長(zhǎng)遠(yuǎn)辦法，企業(yè)股價(jià)是否上漲、市值是否提升，往往建立在市場(chǎng)對(duì)行業(yè)和企業(yè)的未來(lái)預(yù)期上。因此，中國(guó)金茂能否改善盈利能力才是影響估值、市值的最重要因素。

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