1月19日上午10點(diǎn)左右，因?yàn)樾屡f物業(yè)移交的事，昆明官渡區(qū)上海沙龍小區(qū)廣場(chǎng)上有人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。新物業(yè)表示，他們已和業(yè)委會(huì)簽訂合同，是按合同進(jìn)駐管理上海沙龍。前期（老）物業(yè)則稱，他們與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，退出小區(qū)將承擔(dān)違約責(zé)任，但只要移交依法依規(guī)，他們?cè)敢馀浜稀?/p>
云南凌云律師事務(wù)所律師張曉輝表示，小區(qū)是否能解聘物業(yè)公司，關(guān)鍵看是否符合相關(guān)法律法規(guī)。如符合，但原物業(yè)服務(wù)公司拒不退出的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失；此外，房地產(chǎn)行政主管部門還可進(jìn)行責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰。
前期物業(yè)
不同意更換新物業(yè)公司
該小區(qū)的前期物業(yè)是云南中港物業(yè)服務(wù)有限公司，其負(fù)責(zé)人江濤表示，只要依法依規(guī)，他們?cè)敢馀浜辖唤�。他們已將目前的情況反饋至地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，得到云南中炬置地集團(tuán)有限公司回復(fù)：
上海沙龍小區(qū)業(yè)委會(huì)個(gè)別委員并非業(yè)主，不具備成為業(yè)委會(huì)委員資格。據(jù)此推測(cè)，業(yè)委會(huì)成立不符合相關(guān)規(guī)定。該公司不予認(rèn)可。另外，作為該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商和最大業(yè)主，該公司自有產(chǎn)權(quán)面積占比約30%，根本不知更換物業(yè)這一重大事項(xiàng)。該公司不同意現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)更換新物業(yè)公司。
選聘的物業(yè)公司存疑點(diǎn)
江濤稱，從物業(yè)專業(yè)知識(shí)角度看，解聘與選聘物業(yè)公司存在一些疑點(diǎn)。
其一、正常解聘物業(yè)需提前3個(gè)月告知，實(shí)際操作中，很多都要耗時(shí)五六個(gè)月。而此次業(yè)委會(huì)從2020年8月到9月僅用了20多天就走完流程，要進(jìn)行解聘。提前告知的時(shí)間不夠。
此外，此次業(yè)委會(huì)招標(biāo)新物業(yè)時(shí)，有很多傳統(tǒng)大牌物業(yè)企業(yè)都沒(méi)勝出。有競(jìng)標(biāo)物業(yè)曾透露，1.38元平方米月是c類標(biāo)準(zhǔn)，但他們提供的b+的物業(yè)服務(wù)，低于2平方米月都是虧本，一年起碼虧30多萬(wàn)。所以沒(méi)有繼續(xù)投標(biāo)。
其二、與新物業(yè)簽訂合同的業(yè)主委員會(huì)，在成立之前并沒(méi)有公示選舉結(jié)果。而是由樓棟長(zhǎng)代表開(kāi)會(huì)進(jìn)行選舉，沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)：應(yīng)由專有面積占比三分之二的業(yè)主，以及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決并通過(guò)。
如若不行，走法律程序
前期物業(yè)和開(kāi)發(fā)商簽訂過(guò)合同，如業(yè)委會(huì)沒(méi)有合法手續(xù)，就不能進(jìn)行移交，否則將承擔(dān)履約責(zé)任。近一個(gè)月來(lái)，住建部門、社區(qū)、派出所等都在開(kāi)會(huì)協(xié)調(diào)該事。如若實(shí)在不行，就只能走法律程序，等待法院的終審判決。
現(xiàn)在，業(yè)主也在聯(lián)名起訴業(yè)主委員會(huì)，將會(huì)在春節(jié)前后把相關(guān)手續(xù)遞交到法院。地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)也在起草訴狀。江濤表示，多年來(lái)很多的修補(bǔ)，都是物業(yè)公司掏錢，這些成本積少成多，不是小數(shù)。
業(yè)委會(huì)前期物業(yè)不尊重業(yè)主意愿
上海沙龍小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任劉鐸潮稱，小區(qū)自接房以來(lái)，一直由云南中港物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中港物業(yè)”）管理，可10多年來(lái)，物業(yè)公司把小區(qū)管理得很糟糕。小區(qū)9臺(tái)電梯，兩臺(tái)報(bào)廢停運(yùn)兩年了，剩下的臺(tái)臺(tái)有毛病在勉強(qiáng)運(yùn)行，給業(yè)主們生命安全帶來(lái)不可預(yù)知的危險(xiǎn)。還有樓上樓下的監(jiān)控，失修六七年了……很多業(yè)主對(duì)這個(gè)前期物業(yè)抱怨很大，成立業(yè)委會(huì)的目的就是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益。前期物業(yè)根本不尊重小區(qū)業(yè)主的意愿，拒不配合上海沙龍小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作，強(qiáng)行霸占小區(qū)不接受業(yè)委會(huì)的依法管理，故業(yè)委會(huì)采取依法更換物業(yè)公司的舉措。
劉鐸潮說(shuō)，“組建業(yè)委會(huì)時(shí)，我們依法依規(guī)召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，整個(gè)小區(qū)793戶業(yè)主，有483戶同意成立�！眲㈣I潮補(bǔ)充道，2020年8月11日，他們獲得官渡區(qū)住建局批復(fù)成立小區(qū)業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)大會(huì)同時(shí)依法通過(guò)了小區(qū)的《議事規(guī)則》和《管理公約》，并由社區(qū)審核再向區(qū)住建局進(jìn)行了備案。
業(yè)委會(huì)從多方了解了多家物業(yè)公司的情況，經(jīng)綜合考慮，通過(guò)招標(biāo)引進(jìn)銘釗物業(yè)成為小區(qū)新的物業(yè)公司。
中港物業(yè)不肯開(kāi)展移交工作
針對(duì)中港物業(yè)提出的質(zhì)疑，劉鐸潮表示，依照《物權(quán)法》，不說(shuō)前期物業(yè)合同已經(jīng)無(wú)限期延期到了15年，也應(yīng)該在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后合同依法終止，又選聘新的物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)也是先依法給前期物業(yè)云南中港發(fā)了兩次函件，要求辦理交接手續(xù)，洽談續(xù)簽合同事宜，可中港物業(yè)置之不理。故業(yè)委會(huì)只有依照小區(qū)業(yè)主大會(huì)制定的小區(qū)《議事規(guī)則》，開(kāi)始組織召開(kāi)小區(qū)業(yè)主代表會(huì)議，走依規(guī)選聘新物業(yè)公司的程序。
同時(shí)，業(yè)委會(huì)又發(fā)函件通知中港物業(yè)終止合同，交接手續(xù)，但中港物業(yè)一直沒(méi)有移交。隨后，業(yè)委會(huì)又發(fā)出第二封函件，物業(yè)方同樣沒(méi)有理睬。業(yè)委會(huì)于當(dāng)年9月12日封存了中港物業(yè)在A、B、C、D單元內(nèi)的辦公場(chǎng)地。
其實(shí)，相關(guān)手續(xù)在2020年底之前就已經(jīng)辦完了，可中港物業(yè)卻不肯開(kāi)展移交工作。
住建部門已下發(fā)相關(guān)告知
劉鐸潮還出示了本月7日，昆明市官渡區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽發(fā)的《關(guān)于上海沙龍小區(qū)物業(yè)管理工作的告知》，當(dāng)中明確指出“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。
“本來(lái)想著新物業(yè)公司來(lái)，小區(qū)會(huì)變得更好、更加和諧，誰(shuí)知現(xiàn)在又鬧這么一出。”有業(yè)主告訴記者，小區(qū)居民們齊心協(xié)力才成立業(yè)主委員會(huì)，眼看新物業(yè)能夠給小區(qū)帶來(lái)新的轉(zhuǎn)變，可誰(shuí)知原物業(yè)公司怎么都不肯走，賴著不走。
劉鐸潮表示，作為小區(qū)的開(kāi)發(fā)商所訂的前期物業(yè)合同不能大于國(guó)家《物權(quán)法》的規(guī)定。更不能否定依法依規(guī)合法報(bào)備到政府相關(guān)部門的業(yè)委會(huì)資格。另外有關(guān)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)享有業(yè)主權(quán)利的問(wèn)題，依照法律法規(guī)：開(kāi)發(fā)商只有代表一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，并不是他們所說(shuō)的30%表決權(quán)，更沒(méi)有反過(guò)來(lái)否定小區(qū)業(yè)主大會(huì)的任何事項(xiàng)的權(quán)利。
法律鏈接
原物業(yè)拒不退出
主管部門可行政處罰
云南凌云律師事務(wù)所律師張曉輝表示，根據(jù)《民法典》第二百七十八條、《物權(quán)法》第十一條的規(guī)定，應(yīng)由業(yè)主共同（業(yè)主大會(huì)）決定。會(huì)議（或書面表決）應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加。在參加表決的業(yè)主中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
小區(qū)是否能解聘物業(yè)公司，關(guān)鍵看是符合上述法律法規(guī)規(guī)定的條件。如果符合條件，原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合退出，在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)公司做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)公司拒不退出的，一是不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；二是由房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰。
如果不符合上述法律法規(guī)規(guī)定的解聘條件，則業(yè)主方應(yīng)重新組織業(yè)主大會(huì)（或者通過(guò)業(yè)主書面），表決更換物業(yè)公司事項(xiàng)。
拒不退出物業(yè)
將被列入管理“黑名單”
此外，記者了解到，按2019年8月1日起施行的《云南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法（試行）》，住建部門將采取信用評(píng)價(jià)工作方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況進(jìn)行評(píng)分。
按該辦法，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行退出、交接義務(wù)的，給予信用評(píng)價(jià)扣分事項(xiàng)扣減100分（最高額度扣分）處理，列入行業(yè)管理“黑名單”，全市范圍通報(bào)批評(píng)。同時(shí)，推送信息至各相關(guān)行業(yè)主管部門，探索開(kāi)展多部門聯(lián)合懲戒。
在《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例》起草過(guò)程中，將拒不退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)管理要求進(jìn)一步明確，特別是在實(shí)質(zhì)性退出方面進(jìn)行明確，并上升為昆明市地方性法規(guī)規(guī)定事項(xiàng)。
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