“5萬買兩房、5萬買兩房�！睆V福路旁一房地產項目用喇叭在路邊喊著賣房，引起不少市民的注意。據了解，喇叭宣傳的項目為公寓產品，面積在41-66平方米之間，價格在40萬—50萬元左右。據置業(yè)顧問介紹，通過首付分期的方式，5萬元就可以買公寓，但盡管如此，購房者還是寥寥無幾，昆明公寓為什么沒人買呢？
昆明公寓存量高 去化時間長
昆明有商業(yè)的地方就有公寓，除了規(guī)劃建設的公寓以外，還有很多寫字樓改成的公寓，導致昆明公寓過剩。
從近5年的數據可以看出，從2016年到2020年，昆明的公寓存量一直在增加，尤其是2019年，公寓存量在2018年的基礎上增加一倍不止。
其中，2019年，昆明的公寓供應和成交量都是最大的，總供應面積276.32萬平方米，供應套數56838套，存量面積253.97萬平方米。
到2020年，雖然供應量有所減少，但存量面積達到311.79萬平方米，存量套數6萬余套，去化周期達22個月。
此外，昆明銳理2020年10月昆明房地產市場研究報告顯示，截至2020年10月31日，昆明商業(yè)庫存有694.39萬平方米，去化周期還需要15.80年。
從報告中的存量及去化周期走勢表來看，從2019年1月至今，存量一直在增加，銷售面積逐漸下滑，去化時間增長。
同時，報告還顯示，10月商業(yè)共銷售350套，價格為17202元/平方米，價格環(huán)比上漲19.8%。
公寓與住宅各項費用對比
公寓和住宅都是用來居住的，只是購買和居住期間的花銷存在區(qū)別，大家都知道住公寓的花銷要比住住宅高得多，那到底高在哪里呢？今天記者就帶大家算筆賬。（舉例住宅面積為70平方米，公寓為40平方米）
問：公寓和住宅繳納的物業(yè)費有區(qū)別嗎？
答：公寓的物業(yè)費要比住宅高。2018年12月，二十大城市物業(yè)服務均價為2.17元/平方米·月。公寓繳納的為商業(yè)物業(yè)費，昆明商業(yè)物業(yè)費普遍為5元/平方米·月。由此計算，住宅一年的物業(yè)費為1822.8元，公寓一年的物業(yè)費為2400元。
問：公寓和住宅繳納的水電費分別是多少？
答：昆明公寓普遍繳納的水電費為商業(yè)用水用電，住宅為居民用水用電。住宅電費為0.45元/度，水費為3.65元/噸；公寓電費為1.2元/度，水費5.2元/噸。（假設當月使用了100度電和10噸水）
住宅當月電費為45元，水費為36.5元；公寓電費為120元，水費為52元。
問：買公寓和買住宅需要繳納哪些稅費？
答：購買公寓和住宅都需要繳納契稅和維修基金。繳費標準也相同，契稅為總價的3%，維修基金是90元/平方米。不同的是，住宅和公寓出售的時候，公寓需要繳納10%以上的稅費，住宅僅需繳納4%左右的稅費。
問：產權到期之后怎么辦？
答：公寓產權40年，住宅產權70年，到期之后需要繳納土地費用，按照房屋面積繳納。目前已經實行不動產權證到期自動續(xù)年限，也就是說不存在年限的問題。
從以上各筆賬單來看，公寓的各項開銷都要比住宅高，以上舉例價格不作為城市均價，每個小區(qū)都有不同的收費標準，公寓水費從0.7元—4元/噸均有。
★新聞分析
公寓產品有利有弊
公寓其實也是存在優(yōu)勢的，有商業(yè)的地方就有公寓，商業(yè)一般選址都是在交通方便，或者城市核心地段，可以極大地縮短通勤時間，提升居住幸福感。對于年輕人來說，下樓就是公司便是極大的幸福。
如果用通勤時間作為購房的首要要求，辦公群附近的住宅均價肯定不低，加上住宅面積大，購房總價自然就高；但如果看公寓產品，面積小，雖然單價也不低，但總價不高，月供壓力小。
舉例計算：一套40平方米50萬元的公寓，首付50%是25萬元，貸款25年，月供為1446.95元。
據房產大數據顯示，昆明目前平均租金為27.4元/月/平方米，假設租一套40平方米的住宅，每月租金為1096元。對比來看，每月租金就差不多可以還房貸。
對于年輕人來說，與其通過增加通勤時間、增加更多負債、降低生活質量來換取“上車”，不如選擇在合適的地段買個公寓，解決棲身問題。
用租房成本去換得一套公寓，既讓自己名下有了不動產，又能避免租房可能帶來的頻繁搬家之苦和“寄人籬下”的失落，同時相對較低的月供對年輕上班族來說也比較友善。
待事業(yè)有成，經濟實力允許的時候再換一套住宅，公寓還可以轉手或者出租賺取收益。
公寓周邊除了交通便利以外，生活配套也是極為齊全的。但買公寓要注意避開由寫字樓改造而來的，因為這類型的公寓普遍不好住、問題多，而且盡量選擇地段好、配套佳的產品。
再來算算住宅的總價，上悅天地一套89平方米的住宅，均價16000余元/平方米，總價為140萬元，月供按照30年來算，每個月差不多需要支付6000元。由此一看，公寓的總價優(yōu)勢十分明顯。
據查閱，目前巫家壩、西北新城、呈貢等片區(qū)都有一定體量的公寓在售，總價在50萬元以下的公寓可選擇性大。
昆明目前在售公寓項目有華僑城花都時區(qū)均價6000元/平方米起，北大資源博泰城均價12000元/平方米，昆明恒大卡姆國際公寓均價9600元/平方米，海倫中心均價10000元/平方米，旭東K9中心均價22000元/平方米，萬科翡翠濱江公寓總價40萬元/套起，上悅天地公寓均價為9000元/平方米。
2020年 存量面積311.79萬平方米
2019年 存量面積253.97萬平方米
物業(yè)費
住宅
大約
2.17元
/平方米·月
公寓
大約
5元
/平方米·月
電費
0.45
元/度
1.2
元/度
水費
3.65
元/噸
5.2
元/噸
出售稅費
繳納
4%
繳納
10%以上
產權年限
70年
40年
購買稅費
契稅為總價的3%，維修基金是90元/平方米
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