觀點地產(chǎn)網(wǎng) 剛成為增城時代名著業(yè)主的崔某，近來有些郁悶。

一個月前，他剛簽下了這個新盤項目的三居購房合同，單價在每平2.1萬元左右。項目噱頭不小：大開發(fā)商，離21號線山田地鐵站僅30米，5站到市區(qū)天河，自帶學校，商業(yè)配套20萬方等等。

自以為已是抄底買入的崔某還沒開心多久，如今被中介朋友圈一張價格表澆了一盆冷水。上面顯示，與自己所購買的戶型一致的房源價格已每平下降了一千多，“1字頭”也成為了中介攬客亮出的廣告詞之一。

“這算不上什么。”兩年前，以單價3萬左右買了增城新塘招商臻園的業(yè)主吳某對此則顯得淡定許多。其稱，今年初項目打出一波單價不到2萬的促銷時他就“崩潰”了一次，隨著這幾個月回漲一些他的心態(tài)已平和許多。

如今項目均價在2.6萬元左右。吳某調(diào)侃道，“一分錢沒賺到，一直在交利息�！�

“增城降價”，事實上已成為一個組詞出現(xiàn)在搜索引擎上很久了。崔某，吳某，也不過是自2019年來這波增城降價潮里郁悶糾結(jié)的業(yè)主們之一。

增城，過去幾年作為廣州供地大戶、成交大戶的板塊，如今卻陷入樓市疲軟、土地流拍的轉(zhuǎn)冷跡象。有人稱，這個過程就像“擠泡沫”一樣。

降價風起

增城騰飛的故事其實不算復雜。

增城區(qū)位于廣州市東部，此前是縣級市，由廣州代管。2014年，增城“撤市設區(qū)”，樓價慢慢上漲。2016年，樓市處在各種松綁樓市政策的幻想中。直到2017年嚴厲的“330”政策出臺，明確不限購的增城迎來了房價、地價的一波飛漲，城區(qū)隨之發(fā)展。

相比于市區(qū)高昂的房價，作為東部樓市“糧倉”的增城，就這樣以門檻低、房價低的特點，加之這兩年增城的交通地鐵和產(chǎn)業(yè)建設等利好迅速俘獲一批剛需客，可謂占盡風頭。

有中介數(shù)據(jù)顯示，增城的房價自2014年均價9000元/平方米漲到了2019年上半年的21000元/平方米，上漲超一倍，地鐵沿線的漲幅則更大。數(shù)據(jù)顯示，在廣州11個行政區(qū)中，增城單個區(qū)域每年成交量占廣州總額的26%以上。

開始轉(zhuǎn)變，則是自2019年小陽春后開始。在經(jīng)歷小陽春的火熱之后，四五月開始由于貿(mào)易戰(zhàn)的加劇，整個樓市勢頭調(diào)轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)往下走的趨勢。

此前漲幅巨大的增城，因而房價也率先出現(xiàn)明顯下調(diào)。加之疫情黑天鵝的突如其來，到今年3月份，買家觀望以及屢屢促銷優(yōu)惠疊加下，增城樓市幾乎到達一個低點。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，增城一年內(nèi)均價下降超過2000元的項目就有近30個。在新塘板塊的兩個“高價盤”，招商臻園整體均價從3萬降到2.4萬，碧桂園鳳凰城云頂則從3.5萬降至2.9萬，降幅分別達20%和17%。若粗略計算的話，100平的房子總價將比一年前少付25萬至40萬元不等。

一時間，降價樓盤比比皆是。尤其是在市場高位期如2017、2018年買的樓房，可以說不少業(yè)主都面臨“沒賺還虧錢”的處境。

這種悲觀情緒也傳導到二手市場。不少業(yè)主表示因想置換更大更好的房子，卻發(fā)現(xiàn)以以往同樣價格放盤卻賣不出去了，最后每平降價2千元仍舊無人問詢。

不過，不可忽視的是，在大部分盤降價走量的時候，也有樓盤因為各種綜合因素價格堅挺，單單討論整體均價或許會有失偏頗。但從庫存量，則一定程度上可以客觀反映板塊的樓市趨勢。

合富研究院提供數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，增城區(qū)域庫存量達282萬平方米，相比去年年底264萬平方米依舊上漲，處于高位。庫存套數(shù)則達24230套，去化周期約14個月——若在2018年小陽春前，增城去化周期僅在5個月左右。

市場失衡

庫存量的節(jié)節(jié)攀升，事實上也就反映著當下的增城樓市趨于飽和，供求關系的失衡。

“市場的價格最根本的就是要看供求�！焙细谎芯吭焊呒壏治鰩燅T佩云說道。

一端是“供”。馮佩云指出目前增城供應量過大，這其中不單單是已上市的住宅量，還包括潛在的供應。在其統(tǒng)計中，2017年增城居住/商住用地成交總建面積就占了全市一半比例，加上目前增城許多村落開啟舊村改造，這些都是增城未來的潛在供應量。據(jù)合富研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前增城進行公開招標的舊村合計32個，當中已有29條村完成企業(yè)引入。

另一端則是“求”。購買需求放緩的主要原因，就是此前的利好已接近透支用盡，尤其是地鐵已開通建設。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，隨著2017年13號線通車，2018年21號線通車，2019年穗莞深城際通車，加之珠江國際創(chuàng)業(yè)中心等一些產(chǎn)業(yè)項目前兩年陸續(xù)封頂，這些拉動房價與需求最明顯的利好便已慢慢耗盡。

同時，此前吸引剛需客來到增城置業(yè)的主要原因之一——不限購優(yōu)勢也不那么突出了。從2019年底以來，廣州其他外圍區(qū)域如南沙、黃埔、花都以及白云等區(qū)陸續(xù)通過人才政策放開購房資格，這使得增城的處境有些尷尬。

如去年12月花都、黃埔接連發(fā)文，其中持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)享受廣州市戶籍居民購買商品房同等待遇；經(jīng)區(qū)認定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套商品住房。

而在今年9月，番禺也迅速跟進，211、985本科生，以及番禺大學城應屆畢業(yè)生，不需要社保即可在番禺買房。

市場消息與情緒是共通的，疊加上疫情影響，供地大戶在今年土地市場上也有些熄火。

統(tǒng)計顯示，截至目前為止，增城今年共計掛牌涉宅用地32次，其中終止出讓了12次，流拍了2次，排除6宗待出讓地塊，目前成交地塊僅12宗，且成交樓面價都在1字頭左右。于10月，剛剛掛出的兩宗仙村鎮(zhèn)地塊、石灘鎮(zhèn)地塊起拍樓面價也僅在七至八千元左右，低于以往同區(qū)域掛牌樓面價水平。

反觀，一度拿來與增城相比較的南沙片區(qū)，今年來土地市場整體上揚，并在8月接連誕生兩宗搖號宅地，起拍價直逼2萬每平。

“二級市場房價降了之后，發(fā)展商在一級市場就不那么敢出手了，畢竟還是要看地價和房價的比值�！瘪T佩云稱，所以今年政府相應調(diào)低增城部分用地起拍價，以維持較為合理的地價/房價比，這樣發(fā)展商才敢出手拿地。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則稱，據(jù)其所了解的情況，今年增城土地賣不出的原因并不完全是市場不想要，不少是因為改規(guī)劃、改調(diào)整等臨時收回，跟真正意義的流拍不同。

“當然也不排除在拍之前，開發(fā)商改變主意或者說臨陣脫逃，但我認為嚴格意義上的流拍也不多了�！秉S韜說。

理性恢復

在廣州中原研究發(fā)展部的監(jiān)測里，增城這一波減價、降價已在3月份基本結(jié)束，自4月份開始已有所回調(diào)。

“我認為現(xiàn)在增城的房價已經(jīng)是‘跌�！�，而且還有所回升。”黃韜稱。據(jù)其發(fā)現(xiàn)，降價樓盤已從6折、7折、8折、9折一直回升到現(xiàn)在，估計是此前疫情前價格的95折。

市場把這種回調(diào)的風聲，則解讀為漲價、回暖、反彈。

對此，業(yè)內(nèi)多持否認意見�！霸邪l(fā)展商問我增城四季度的價格怎么走？其實就看三個指標：地價降、庫存升、新貨多；所以我的觀點是：競爭激烈，價格難漲�！瘪T佩云稱。

其表示，因為此前不少項目因為促銷價格跌得厲害，但一段時間之后完成了一定的去化，所以如今價格就相應往上調(diào)，這是合理的，不能因此判斷漲價。

黃韜也稱：“我不說‘回暖’，因為不存在‘回暖’，我認為用‘恢復’更符合，一直我都用這個詞來做打比喻。現(xiàn)在正在緩慢地上升當中，但是你說離最高峰、最理想的狀態(tài)，可能80%的都沒有超越以往最高的�！�

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，近期增城新塘官湖地鐵站上蓋的品秀星圖項目就有傳出全線漲價2%至5%不等的消息。對此，有中介人員就解釋稱，漲價的部分原因也是因為加推的貨源與此前的產(chǎn)品在朝向等方面有所不同，所以會有一定的價差。

另值得一提的是，因近期深圳、東莞相關樓市新政的限購加碼，從而產(chǎn)生部分外溢客源來到增城臨莞區(qū)域，尤其是在地理位置上更為靠近的新塘和石灘板塊。

但更長期來看，這些外力或許都是偶然的且不穩(wěn)定的，要想恢復自身區(qū)域的吸引力與購買力，仍舊需要靠自身刺激，這才是長久之策。如果說之前的紅利已耗盡，那就需要新的馬車拉動。

如何解決這一僵局？不管是業(yè)內(nèi)人士或是尚未買入增城的觀望者，亦或已成為增城客的業(yè)主們，都指向了完善區(qū)域配套這一方面。

有觀望者向觀點地產(chǎn)新媒體稱，對增城考慮最多的是目前交通配套還不算便捷，市區(qū)往返通勤費時，同時區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套也沒真正聚集人氣。

“如果增城的配套建設能很好地跟上，就可以支撐增城的樓價�？梢钥吹揭恍潜P，只要配套跟上了，比如說項目本身就是地鐵上蓋物業(yè)，如果能夠建一個比較好的學校，樓盤銷售就能提上去，價格也會比較穩(wěn)�！�

同時，其也指出，從整個粵港澳大灣區(qū)角度來說，普通地鐵已經(jīng)很難滿足日常的通勤出行，今后購房客戶更青睞高速地鐵、城際軌道等通勤效率更高的交通工具。如另一外圍區(qū)南沙就建設有慶盛、南沙灣兩大灣區(qū)中心樞紐。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次增城不少降價明顯的樓盤，除了原先價格拔高較多，還都存在有一個共同點，那就是離地鐵遠、配套差、位置偏。

“不排除接下來增城從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展市政進行投入等等，在逐步地在兌現(xiàn)這些新紅利之后，我認為增城樓市還是非常有希望，并不是說就此衰落，我覺得不是，它是階段性的調(diào)整�！秉S韜稱。

在他們看來，這波降價潮與成交疲軟并沒有“磨滅”增城這個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“現(xiàn)在的樓價在調(diào)整之后比較扎實了，而且比較真實，只能說未來房價不會暴漲，但肯定會微微的上漲�！秉S韜笑著稱，所以自住型的買家，真的不要等何時接受才買，現(xiàn)在就是最好入手時機。

馮佩云也稱，在可承受的價格范圍里面，增城仍舊有一定優(yōu)勢�！爱吘顾苍跒硡^(qū)內(nèi)相對中心的位置，而且離東莞、惠州很近，離深圳也不算遠，2018-2019連續(xù)兩年，增城固定資產(chǎn)投資都超過1000億，僅次于黃埔但遠高于其他區(qū)。所以我覺得不管從自住還是投資角度，增城還是具備一定的價值，只是說可能它成長的時間相比主城區(qū)要更慢一些�！�

一位剛買入增城朱村板塊的業(yè)主稱：“這就像價值錯配嘛？目前的價格匹配不上價值的話，未來上漲空間會比較大吧�！�

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