“金九銀十”不僅是房地產(chǎn)企業(yè)每年最關(guān)注的時(shí)間段，也是市民關(guān)注的話題。一個(gè)多月以來，很多人注意到了昆明新房與二手房的交易狀況——二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，在平臺(tái)上掛售的二手住宅長時(shí)間無人問津很常見；而新房市場(chǎng)持續(xù)看好，不少項(xiàng)目并不愁賣。這是什么原因呢？
二手房交易繁瑣 中介更“看重”新房
隨著疫情的影響逐步消散，樓市活躍度進(jìn)一步提升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《9月100城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)月報(bào)》顯示，2020年9月，100個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15334元平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月收窄。
其中，西北城市環(huán)比漲幅居首，為0.43%，同比上漲1.79%，漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；而昆明二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14488元平方米。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)
三季度，畢業(yè)季的租賃需求開始集中釋放。數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)18城的租賃成交量環(huán)比第二季度上漲26%，在8月達(dá)到峰值，租金價(jià)格環(huán)比二季度上漲1%。三季度的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)基本符合往年的規(guī)律，意味著房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)回歸常態(tài)化。
雖然全國二手房市場(chǎng)回暖，但昆明的二手房市場(chǎng)相比新房來說，還是偏冷。尊園地產(chǎn)一工中介人員介紹，從2018年開始，營銷的側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)逐步移到新房板塊了。“二手房一直不太好賣，買二手房的人都看過很多套房子，對(duì)地段、小區(qū)環(huán)境和價(jià)格的要求比較苛刻，成交難度比較大；而且對(duì)中介來說，傭金還沒有新房高。所以大家更愿意做新房市場(chǎng)。”
新亞地產(chǎn)一中介也表示，二手房交易過程繁瑣，稅費(fèi)高，成交周期經(jīng)常在5個(gè)月以上�！艾F(xiàn)在房東賣二手房，很多都是把房子一邊掛售，一邊掛租，有些房子掛幾年都很難賣出去。我之前帶過一個(gè)客戶，帶她看了五六套二手房，終于選到喜歡的房子了，又因?yàn)榉繓|和客戶談價(jià)談不攏，最終也沒有成交�！彼硎荆绊懚址砍山坏囊蛩睾芏�，導(dǎo)致中介不太喜歡帶客戶看二手房。
帶學(xué)區(qū)的二手房依然很吃香
并非所有的二手住宅都不受市場(chǎng)喜愛。有“學(xué)區(qū)”加持的老小區(qū)住宅依舊很吃香。
記者查閱到，2018年9月，58同城發(fā)布了一套29平方米，帶明通小區(qū)昆十中本部學(xué)位的1室1廳住房，售價(jià)為95萬元，算下來均價(jià)約為32759元平方米。通過58同城的掛售信息可以看到，這棟建蓋于1993年的老住宅雖然價(jià)格偏高，但最終順利成交。
2015年，昆明市民李女士考慮孩子上學(xué)問題，購買了月牙潭小區(qū)一套80多平方米的住宅，帶有師專附小學(xué)位，購買均價(jià)為11000元平方米。而13日記者在安居客上查詢到一套同區(qū)位同面積的住宅，售價(jià)已達(dá)240萬元，均價(jià)為30000元平方米。5年時(shí)間，價(jià)格已是之前的近3倍。
新房市場(chǎng)供大于求 去化周期增長
據(jù)昆明銳理發(fā)布的《2020年9月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，9月昆明樓市成交套數(shù)9754套，環(huán)比上漲6.6%，成交面積105.52萬方，環(huán)比上漲9.7%，成交金額153.51億元，環(huán)比上漲8.0%，成交均價(jià)14548元平方米，環(huán)比下降1.5%。
銳理數(shù)據(jù)
截至9月30日，昆明商品房庫存2256.45萬平方米，按近一年銷售面積1040.10萬平方米計(jì)算，還需2.17年才能實(shí)現(xiàn)去化，周期較上月略有延長。
9月，昆明南市區(qū)供應(yīng)量最多，為82.32萬平方米；成交量也最高，為41.70萬平方米。
從今年5月份開始，昆明商品住宅成交均價(jià)連續(xù)5個(gè)月突破1.5萬元平方米。
“金九銀十”期間，昆明各大售樓部活動(dòng)眾多，不少房企都在打折促銷，9月市場(chǎng)成交量較8月有大幅度上漲，均價(jià)則有所下降�？傮w來說，昆明樓市連續(xù)多月供大于求，存量上漲，去化周期延長。
近期都是哪些人在買房呢？據(jù)某項(xiàng)目的置業(yè)顧問表示，近幾年來，來自云南各州市的客戶在昆明購買住宅占比逐年增加，是今年上半年的購買主力之一；下半年以來購買主力又增加了省外投資客，尤其是文旅項(xiàng)目，深受省外投資客青睞�！袄ッ餍路亢觅u，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這是事實(shí)。但有一個(gè)現(xiàn)象，昆明的別墅和文旅項(xiàng)目購買主力大多還是外省客戶，導(dǎo)致項(xiàng)目交房后小區(qū)入住率不高，空房率增加�！�
為什么空房率會(huì)增加呢？該置業(yè)顧問解釋：“外省客戶來到昆明購買房產(chǎn)，養(yǎng)老的只占一部分，更多的是為了投資。但昆明的文旅和別墅項(xiàng)目大多都在限售范圍內(nèi)，外省客戶購買之后還要等一段時(shí)間才能轉(zhuǎn)手；加上昆明二手房市場(chǎng)相對(duì)不熱，也是造成空房率增加的原因。”
專家觀點(diǎn)：昆明新房需求或會(huì)分流二手房市場(chǎng)
針對(duì)昆明的一手房和二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析表示，近兩年昆明二手房市場(chǎng)一直不太景氣，首先在市場(chǎng)大環(huán)境下政策調(diào)控趨嚴(yán)，行業(yè)已經(jīng)結(jié)束高速發(fā)展時(shí)期；另外，新房市場(chǎng)活躍一定程度上分流了二手房市場(chǎng)需求，隨著二手房庫存逐漸累積，供需不平衡加劇。
新房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，二手房市場(chǎng)逐漸低迷。在昆明，新房越來越受到歡迎，而二手房多為老舊小區(qū)，居住體驗(yàn)差，升值空間有限。新房的火熱一定程度上會(huì)分流二手房市場(chǎng)需求。
但是，通常情況下，二手房市場(chǎng)能更真實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。昆明當(dāng)前新房市場(chǎng)較為活躍，項(xiàng)目數(shù)量多，選擇范圍也更廣，加上地鐵線路逐漸完善，新房市場(chǎng)更受到年輕人的歡迎，且增值空間大，投資人群占比較高。
作為以旅游業(yè)為主的城市，昆明的購房者相當(dāng)一部分來自于外地，隨著疫情后昆明旅游業(yè)的恢復(fù)以及地鐵線路的不斷完善，未來昆明樓市整體向好，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
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