地鐵4號線，如何改變昆明？專家發(fā)聲

昆明軌道交通4號線、6號線二期于2020年9月23日845開通初期運營，從此以后從市中心坐地鐵去機場不用再換乘，在塘子巷就能辦理行李托運；從此以后昆明西北新城有了地鐵，從這里可以直達(dá)高鐵站。

此前昆明已建成的地鐵線，只能說勉強“畫了個十字”，并沒有成網(wǎng)，而4號線的運營，與此前各線交錯成網(wǎng)，昆明地鐵終于可以稱得上“路網(wǎng)”。

春城晚報-開屏新聞記者走訪了4號線部分站點，并采訪了全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行、葉檀財經(jīng)樓市學(xué)院、易居研究院智庫中心、盤古智庫、克爾瑞（排名不分先后）等分析機構(gòu)；以及昆明本地的專家和觀察人士，來看看他們對這樣一條頗具分量的線路將為昆明的城市發(fā)展、市民生活出行、沿線房價將產(chǎn)生哪些影響？

走訪

發(fā)車間隔為5分鐘一趟

4號線于2015年12月30日開工建設(shè)，共設(shè)車站29座地下車站（新建28座）、2座停車場、1座車輛段。全線車站充分塑造“滇”文化公共藝術(shù)空間，打造人文地鐵氛圍。分成科技教育區(qū)、法式風(fēng)情區(qū)、商業(yè)發(fā)展區(qū)、多彩花卉區(qū)、濱湖宜居區(qū)、文化教育區(qū)6大區(qū)段。

春城晚報-開屏新聞記者從4號線火車北站乘車到白龍路站，只用時2分鐘，從站臺上電子票顯示的候車時間看，發(fā)車間隔為5分鐘一趟。編號“040103”車廂內(nèi)，英文和中午車廂廣播和目前已開通的地鐵線路都不同。有昆明創(chuàng)文明城市相關(guān)字樣顯示。

昆明南火車站

和已經(jīng)投運的地鐵1號線昆明南火車站同處一個車站。4號線投運后，市民從高鐵站出來，不僅可以選乘1號線，也可乘坐4號線，都通往昆明市區(qū)。

塔密站

緊挨新螺螄灣3期市場。市民表示，車站旁三室1衛(wèi)的房屋前面每月只能租1800元月，現(xiàn)在已以2000元租出了。

和甸營站

位于彩云路昆明老城往呈貢方向。挨近處無地標(biāo)。路過市民表示，旁邊有機動車配件和五金批發(fā)市場，以后購買比較方便。

菊華站

緊挨金馬正昌水果批發(fā)市場。市民表示，剛以4元一公斤的價格在市場買了一些獼猴桃，實在太劃算。以后坐地鐵來購買水果會更方便。

火車北站

緊挨火車北站法式風(fēng)情街，可與2號線、5號線（在建）換乘�！帮L(fēng)雨雨里，昆四等你！”站廳內(nèi)偌大的電子廣告格外引人矚目。站廳頂部的環(huán)形吊燈頗有法式風(fēng)情。站臺層設(shè)置了“五號線暫時未開通”標(biāo)識和換乘線路圖。市民表示，以后在此換乘，或者來逛街都將更方便。

小菜園站

位于一二一大街一二一數(shù)碼城后方，緊挨米軌。市民表示，一二一大街賣數(shù)碼和搞維修的比較集中，以后買電腦，可以直接拎著回家了。

從“十字”到“線網(wǎng)”

地鐵4號線將怎樣改變昆明

業(yè)內(nèi)人士有話說

戴德梁行華西區(qū)董事總經(jīng)理張裕鵬：

4號線開通后，昆明市地鐵初步成網(wǎng)，不僅擴大城區(qū)可達(dá)性，擴大城市規(guī)模，促進(jìn)城市“精明增長”，而且對于昆明市加速打造成為面向南亞、東南亞的國際中心城市將帶來極大促進(jìn)作用。同時，便捷的城市也將吸引周邊國家投資置業(yè)，促進(jìn)昆明市在國家“一帶一路”戰(zhàn)略中輻射南亞東南亞國家的作用。地鐵4號線以及未來昆明市規(guī)劃的整個軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將加速整個城市甚至整個區(qū)域的發(fā)展，加速昆明對外開放水平，使得昆明市愈加成為我國面向南亞、東南亞的一張“名片”。

隨著昆明的地鐵逐漸成網(wǎng)，“地鐵時代”和“TOD”時代來臨，整個城市品質(zhì)和能級將得到提升。對于昆明市民而言，生活出行的方式將更多樣，由于其高效便捷的特點，南市區(qū)與西市區(qū)甚至更大范圍內(nèi)的市民會選擇地鐵成為主要出行方式，并且人們的主要活動范圍、消費休閑場所也會因軌道交通的快速和便利而有所擴大。同時，由于新開的4號線是連接主城區(qū)與昆明高鐵南站的又一條線路，市民和往返全國各地甚至未來面向南亞、東南亞的旅客往返高鐵站，將有更多選擇和更加便利的出行方式。

根據(jù)昆明軌道建設(shè)數(shù)據(jù)，目前地鐵營運里程約88.7公里，即將開通的4號線全長43.5公里，約占已開通里程的50%，未來增長速度將會越來越快。地鐵4號線不僅是昆明地鐵在建的最長線路，更是貫穿昆明主城西北至東南的交通大動脈，途經(jīng)29個站點，是昆明目前載人數(shù)最多、換乘線路最多、線網(wǎng)規(guī)模最大的地鐵線路，也是昆明地鐵成網(wǎng)發(fā)展的重要階段性成果，未來將廣泛惠及昆明市民的出行。

地鐵本身就是服務(wù)城市建設(shè)的重要裁體，通地鐵的地方表明是政府規(guī)劃重點發(fā)展的核心或外圍配套生活區(qū)域。對于一些已建成區(qū)，地鐵開通可能影響不大；而未建成區(qū)域通地鐵則會加快人口導(dǎo)入和促進(jìn)周邊商業(yè)等配套完善，會帶動兩端配套區(qū)域房價補漲。

葉檀財經(jīng)樓市學(xué)院院長、央視財經(jīng)評論員薛建雄：

“地鐵一響，黃金萬兩”指的是長期價值。地鐵沿線樓盤可能在地鐵規(guī)劃期就漲或到通車幾年周邊完善后才漲，地鐵建設(shè)是個長周期多節(jié)點的過程，不一定非是通車的時候影響房價。實際上，房價漲跌還是跟城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)建設(shè)的大周期和國家政策調(diào)控的反周期有關(guān)。目前，4號線通車，昆明樓市就處于高位盤整期，一些前期漲幅太多或高開的樓盤還可能會降價促銷。但遠(yuǎn)郊低價樓盤和市中心前期在賣的一些低價樓盤可能會被漲。如果其中部分樓盤在4號沿線，可能有漲有跌的表現(xiàn)差異就比較大。

克而瑞昆明認(rèn)為，關(guān)于昆明地鐵房房價變化，可以從北市區(qū)最具代表的“俊發(fā)城”項目看，由地鐵帶來的便利，拉開與競品項目之間的價格差距約16%-25%之間。根據(jù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示及市場調(diào)研情況看，地鐵對呈貢項目影響較大，以地鐵物業(yè)“錦藝?yán)ッ髦�光”為例，價格比競品項目高出約800-1500元㎡。整體來說，地鐵對城市邊緣型項目影響較大，溢價能力強，但，對于市區(qū)項目，地鐵的影響力和溢價力或?qū)⒅饾u減弱，但地鐵對項目的價值永遠(yuǎn)都在。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

對于昆明地鐵房來說，其本身居住價值在提升，是符合美好居住生活導(dǎo)向的。換句話說，此類住房往往會受到市場的認(rèn)可，購房者認(rèn)購的意愿也更強，相關(guān)項目的銷售也會更加強勁。昆明4號線的開通，直接影響就在于4號線沿線的各個區(qū)域和板塊有較好的升值空間。另外很關(guān)鍵的一點是，4號線貫徹了昆明市區(qū)各個行政區(qū)，應(yīng)該說串起了各類軌道交通資源，真正使得昆明的地鐵網(wǎng)絡(luò)建立了起來，所以交通的通達(dá)性更加好，這也能夠帶來更多的市場機遇，包括周邊的土地開發(fā)、地鐵站點的商圈形成等，這都是值得期待的。

盤古智庫高級研究員江瀚：

短期來看，地鐵房對于房地產(chǎn)升值的影響不會那么明顯，但是從長期來看只要地鐵修通之后，對于房地產(chǎn)綜合價值的提升是很顯著的。對昆明來說，地鐵對于未來的發(fā)展有著非常重要的意義，對于緩解整個交通的壓力，帶動整個城市經(jīng)濟的增長，包括提升經(jīng)濟效率都有著非常大的積極作用，而且地鐵是一個正向效應(yīng)很高的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)市場的影響是長期而潛移默化的，不是短期的影響。

昆明獨立房地產(chǎn)觀察人士姜國君：

就昆明的地鐵盤來看，目前正迎來三個契機，一是行業(yè)更加關(guān)注產(chǎn)品和市場，二是九、十月份銷售節(jié)點的到來，三是地鐵4號線即將投入運營。特別是地鐵4號線帶熱了沿線一些在建在售項目，且相關(guān)熱度還在上升。市場上曾傳出一些樓盤欲借地鐵等噱頭漲價，但迫于經(jīng)濟大環(huán)境壓力、房企自身資金問題等諸多因素，相信地鐵盤也不敢太過任性，價格在短、中期內(nèi)仍將趨于平穩(wěn)。不過長遠(yuǎn)來看，地鐵盤漲價的概率要比普通樓盤大得多。

昆明樓市主編陳欣：

按照昆明1號線和2號線沿線附近的200多個二手房小區(qū)的對比，可以發(fā)現(xiàn)0.5km范圍內(nèi)的整體住房價格比0.5-1.0km 范圍的住房價格高3%左右，0.5-1km比1-1.5km 范圍的住房價格高出4%左右，超過1.5km以上，住房價格其實跟2km以上變化不明顯�？梢赃@樣理解和推測，地鐵站點對周邊住宅價格的影響范圍在1.5km 以內(nèi)，1.5km之外已經(jīng)影響不大了。

開通后的影響主要會體現(xiàn)在二手房的交易速度和出租租金水平。有數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明地鐵全年總體客運量為21409萬人次，排名全國第17位，同時軌道交通僅占整個綜合客運量的19%。而像北上廣深，地鐵占客運量甚至在50%左右，這些城市中每天出行的人中，超過一半的比例在坐地鐵。這說明昆明距離真正的地鐵城市還有很大一段距離，這也導(dǎo)致在普通二手房交易中，地鐵的溢價不是那么明顯。未來隨著昆明的地鐵線路越來越多，地鐵房還將有進(jìn)一步的潛力和發(fā)展。

云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會副秘書長、高級工程師郭凱峰：

區(qū)位是房地產(chǎn)價值的重要決定性因素，基于地鐵賦能的城市區(qū)位價值調(diào)整是具有深層次系統(tǒng)性特點的，概括來說是交通流動更加快速、城市商圈更加易達(dá)、生活通勤更加便捷、跨片區(qū)流轉(zhuǎn)更加通暢，在一定程度上大大降低了時間成本，這也促使“地鐵一響，黃金萬兩”的地鐵房成為很多人眼中的香餑餑，成為居住、投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，強化了地鐵房兼具消費品和投資品的雙重屬性。從長期來看，目前房地產(chǎn)正處于重要轉(zhuǎn)型時期，在市場經(jīng)濟條件下需要政府加強頂層設(shè)計，制定和完善住房公共政策以彌補市場失靈的長效機制，探索制定以地鐵站為中心，步行5分鐘“正地鐵房”、步行10分鐘“準(zhǔn)地鐵房”和步行15分鐘左右的“近地鐵房”的圈層式用地供應(yīng)節(jié)奏和布局規(guī)模，穩(wěn)步釋放區(qū)位價值的均衡提升能力，以此調(diào)整投機沖動，促進(jìn)理性選擇。

客觀來看，昆明地鐵建設(shè)成效是有目共睹的，地鐵為市民和旅客帶來的便利也是不言而喻的，即將開通的昆明地鐵4號線有效豐富了當(dāng)前昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)體系，對省會昆明進(jìn)一步增強城市片區(qū)的可達(dá)性、機動性，擴大公共交通輻射和覆蓋半徑，助推形成符合市場預(yù)期的新商圈和新空間具有重要支撐作用�？梢灶A(yù)見，在地鐵網(wǎng)絡(luò)體系得到進(jìn)一步完善后，市民出行效率將進(jìn)一步提升、職住尺度將在動態(tài)平衡中得到延展、地鐵沿線新的區(qū)域商業(yè)中心活力逐步釋放、城市公共交通出行分擔(dān)率和綜合交通運行質(zhì)量將得到同步提高，正如近期印發(fā)實施的《滇中城市群發(fā)展規(guī)劃》中所要求的一樣，昆明輻射帶動能力逐步增強，建設(shè)綜合交通樞紐的支撐體系更加堅固，積極謀劃培育昆明都市圈的進(jìn)程更加穩(wěn)健。同時需要關(guān)注的是，隨著城市地鐵網(wǎng)絡(luò)體系的深度完善，地鐵所帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)和資源配置演變，也應(yīng)促使非沿線地區(qū)加快適應(yīng)性調(diào)整步伐，如加強片區(qū)功能更新、增加城市公園綠地、完善社區(qū)配套設(shè)施、提升街區(qū)文化內(nèi)涵等，避免在高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中形成隱性的城市“失落空間”。

回顧

從地鐵3號線開通

看地鐵能為房價帶來多大影響？  

二手房價格率先發(fā)出“漲”聲

2017年8月，在昆明地鐵3號線開通之前，沿線的市場早已嗅到商機紛紛布局，二手房價格則率先發(fā)出“漲”聲。

事實上，還在昆明地鐵1、2號線首期工程開通運營的時候，業(yè)內(nèi)人士就指出，當(dāng)時還在修建的3號線貫通后，作為城市東西主干線的3號線與南北向的1、2號線互通互聯(lián)后形成的樞紐網(wǎng)絡(luò)，也將形成對城市經(jīng)濟的直接帶動力。

沿線樓盤成新焦點 房價均大幅上漲

當(dāng)時，不光是梁家河站附近，受3號線即將貫通運營的利好影響，沿線存量房源價格上漲明顯。西市區(qū)的一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說，近半年來，3號線沿線的二手房掛牌價格基本上都上漲了5%~10%不等，普遍高出整個西市片區(qū)的漲幅。

2017年以來，3號線沿線新增的城市開發(fā)企業(yè)就有中海、博欣、海倫堡、金地等，再加上之前就布局的萬科、實力、碧桂園等，3號線沿線的城市東西向發(fā)展主軸，也是昆明城市化進(jìn)程中一條熱點帶。

不少人都認(rèn)為，3號線貫通一個最大的利好還是所形成的人流量對沿線商業(yè)的帶動。

昆明軌道交通3號線是主城東西向骨干線路，線路全長23.4公里，起于西山公園站，止于東部汽車站，全線共設(shè)車站20座，均為地下車站。在東部汽車站連接地鐵6號。

當(dāng)時，從部分中介給出的掛牌數(shù)據(jù)來看，沿線樓盤房價均出現(xiàn)了較大幅度上漲，漲幅均超過10%。以位于地鐵3號線眠山站口的西府景苑為例，房天下掛牌均價為9858元平方米，比2016同期漲了17.76%，環(huán)比上月漲了2%。

使西山區(qū)迎來“地鐵經(jīng)濟”新起點

地鐵3號線的開通不僅方便了市民，縮短了出游時間，使昆明西山區(qū)旅游景區(qū)景點成為更多市民游客出游的優(yōu)先選擇。更重要的是3號線將惠及其沿線西山區(qū)轄內(nèi)近20萬人口。依托3號線將很快形成新旅游走廊，帶動人氣量增加，讓西山區(qū)迎來“地鐵經(jīng)濟”新起點。

而且地鐵3號線開通后，將帶動保利六合、云投中心、醫(yī)大廣場等多個商業(yè)項目集聚發(fā)展，涵蓋健康養(yǎng)生、零售百貨、文化影視、美食廣場、休閑娛樂等諸多功能，涉及文化、健康、商貿(mào)、服務(wù)等業(yè)態(tài)。還將更加完善西山區(qū)基礎(chǔ)交通設(shè)施，進(jìn)一步提升西山區(qū)的綜合交通運輸能力，同時增加交通運輸外聯(lián)能力，構(gòu)建東西向互聯(lián)互通的交通運輸網(wǎng)，補齊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展短板。以地鐵3號沿線為依托，將促使資本、技術(shù)、人力等生產(chǎn)要素，以及消費群體、消費資料等消費要素，實現(xiàn)優(yōu)化配置和集聚發(fā)展的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。聯(lián)結(jié)帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展，并由此形成點狀密集、面狀輻射、線狀延伸的經(jīng)濟區(qū)域。

此部分內(nèi)容綜合自春城晚報-開屏新聞、都市時報等

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