住建部9月7日發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》， 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次文件發(fā)布，標(biāo)志著住房租賃政策更加細(xì)化，成為住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件。
此次條例發(fā)布，恰處于當(dāng)前長租公寓市場波動較大的階段，應(yīng)該說發(fā)布的時機非常好，對于后續(xù)規(guī)范和引導(dǎo)租賃市場的發(fā)展有積極作用。
出租人不得單方提高租金
意見稿中規(guī)定：在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。
此外，出租人收取押金，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。
穩(wěn)租金成監(jiān)管核心
總結(jié)來看，此次政策有幾個較大的創(chuàng)新點值得學(xué)習(xí)。
此次政策第三十六條明確，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
這條規(guī)定有三個含義。
第一、租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。
第二、租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息。
第三、租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。
租賃需備案
此次政策第十六條規(guī)定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。
該內(nèi)容可以認(rèn)為是有很大的創(chuàng)新和約束性。過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規(guī)定。而且政策第十七條也規(guī)定，承租人按照有關(guān)規(guī)定申請享受基本公共服務(wù)和便利的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)查詢住房租賃合同信息。該規(guī)定實際上使得“備案”在合同中的地位大增，后續(xù)無論是出租人還是承租人，或者是住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，都應(yīng)該關(guān)注這一點變化。類似備案的模式，有助于促進(jìn)租賃市場的健康發(fā)展。
“高進(jìn)低處”、“長收短付”受管控
此次政策對于近期長租公寓暴雷事件給予了關(guān)注，其中對于“高進(jìn)低出”和“長收短付”等內(nèi)容給予了重點關(guān)注。政策第三十八條明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。類似規(guī)定具有較為積極的意義，說明政策層面對于“高進(jìn)低出”和“長收短付”的做法是持否定態(tài)度的，這也是后續(xù)長租公寓企業(yè)創(chuàng)新的時候需要回避的內(nèi)容。此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓暴雷的風(fēng)險。
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