這些年，貴州、四川等地前往云南曲靖購(gòu)房置業(yè)的人一直絡(luò)繹不絕，曲靖名聲在外的教育資源與溫潤(rùn)的氣候充滿誘惑。貴州一對(duì)夫妻到曲靖購(gòu)房，通過(guò)地產(chǎn)中介公司達(dá)成購(gòu)房意向。不料，原本皆大歡喜的事卻出狀況引發(fā)糾紛�！皩�(shí)地看房后，我微信轉(zhuǎn)賬2000元定金給中介銷售員。約定好時(shí)間，等我們夫妻請(qǐng)好假大老遠(yuǎn)趕來(lái)簽合同，房地產(chǎn)公司卻說(shuō)‘房子已賣掉了’……”面對(duì)房子被人捷足先登遭遇“撬單”，貴州的韓女士氣憤地說(shuō)。日前，春城晚報(bào)-開(kāi)屏新聞?dòng)浾呔驮撈鹳?gòu)房糾紛進(jìn)行走訪。
緣起
為了曲靖一中從貴州趕來(lái)買房
“這些年，云南曲靖的教育不是很好嘛，曲靖一中名氣很大，加上老公是云南富源的，就想以后為了孩子教育，離家也近些，打算在曲靖買套房，未來(lái)考慮到云南這邊生活�！眮�(lái)自貴州省貴陽(yáng)花溪的韓女士說(shuō)。今年29歲的她，和老公去年9月份剛結(jié)婚，目前在貴州貴安新區(qū)一職能部門上班，丈夫在貴州興義一企業(yè)就職。今年6月份，“曲靖購(gòu)房”愿望提上日程。
韓女士通過(guò)房產(chǎn)網(wǎng)看到一家叫“榮禾房產(chǎn)公司”發(fā)布的房屋信息，隨后她聯(lián)系了置業(yè)顧問(wèn)代某，雙方互加了微信。6月到7月份期間，韓女士稱代某不斷發(fā)信息給她，說(shuō)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)漲，希望盡快從貴州到曲靖看房。7月8日韓女士夫婦到曲靖看房，在代某的帶領(lǐng)下看了3家樓盤，最終相中了曲靖南片區(qū)一家地產(chǎn)項(xiàng)目，但未現(xiàn)場(chǎng)簽訂協(xié)議。“房子售價(jià)67.8萬(wàn)元，我們的心里底價(jià)是66萬(wàn)。微信上也托中介那邊去談價(jià)，銷售員說(shuō)他們可以拿到66萬(wàn)的優(yōu)惠價(jià)，希望趕緊交訂金把房子給‘小定’下來(lái)。7月18日下班后我微信轉(zhuǎn)了2000元定金給中介銷售員，約定7月24日簽合同。”韓女士說(shuō)。
7月23日，韓女士和丈夫分別從工作地搭乘高鐵、火車抵達(dá)曲靖富源會(huì)合，24日上午趕到曲靖。中介公司代某在高快客運(yùn)站接到他們后，接著帶領(lǐng)他們?nèi)ゴ蛘餍艌?bào)告等。臨近中午抵達(dá)地產(chǎn)公司售樓部，職業(yè)顧問(wèn)一查房源后告知說(shuō)韓女士夫婦相中的那套118平米17棟25層1號(hào)房已賣掉了。“什么情況？房子不是我們定了嘛，定金都交了啊……”韓女士難以接受，現(xiàn)場(chǎng)氣憤地和地產(chǎn)公司、中介理論，討要說(shuō)法。
焦點(diǎn)
2000元到底什么金？
房子已被其他客戶購(gòu)買，購(gòu)房合同也已簽，地產(chǎn)公司的銷售顧問(wèn)及負(fù)責(zé)人勸慰韓女士，讓其可以考慮其他同戶型樓層，甚至更好位置的房子。韓女士認(rèn)為已和中介交了“定金”，鎖定了房源而房子卻被賣了，覺(jué)得不合理也不合法，她堅(jiān)持要自己相中的那套房子和66萬(wàn)的價(jià)格。最終，幾方協(xié)商不成。
房子沒(méi)買成，韓女士夫婦回到位于曲靖文筆路上的房產(chǎn)中介理論。 “前來(lái)簽合同的一兩天，我還一直微信上和他確認(rèn)房子有沒(méi)有問(wèn)題，對(duì)方都說(shuō)‘沒(méi)問(wèn)題’！問(wèn)他我的定金有沒(méi)有轉(zhuǎn)給地產(chǎn)公司那邊，也說(shuō)‘轉(zhuǎn)了’，不見(jiàn)收據(jù)，也不及時(shí)告知，勞煩我們奔波瞎跑，這種行為是不道德和不誠(chéng)信的，應(yīng)該受到懲戒……”韓女士說(shuō)，她認(rèn)為中介公司代某工作失誤導(dǎo)致此行“空跑一趟”，要求代某及中介公司退還2000元“定金”，此外補(bǔ)償他們車旅費(fèi)、誤工費(fèi)、借款利息、違約金等合計(jì)5200元，同時(shí)要求中介開(kāi)除代某。
采訪中，代某稱他微信上收到2000元只能叫“留房金”，地產(chǎn)公司那邊可以保留房源24小時(shí)�！拔沂盏娇铐�(xiàng)時(shí)，就曾電話和微信上明確告知說(shuō)僅為暫時(shí)保留房源的目的，房子每天都有各種中介帶人來(lái)看，只能留房24小時(shí)，是他們一直遲遲不來(lái)辦手續(xù)�！备鶕�(jù)代某的說(shuō)法，韓女士征信報(bào)告顯示信用卡有多次逾期行為，購(gòu)房只能其丈夫來(lái)辦理貸款，為了協(xié)助他們買房自己也是忙前跑后。24日中午，代某也及時(shí)將2000元通過(guò)微信退還給韓女士。
榮禾房產(chǎn)吳經(jīng)理向記者表示，他們作為經(jīng)紀(jì)公司，主要承擔(dān)的是為合作樓盤項(xiàng)目帶客源，事件中銷售員也向售樓部申請(qǐng)保留房源，2000元叫“意向金”，并不是“定金”。“客戶有意向買房，一般都是向地產(chǎn)公司交意向金，留房24小時(shí)后就向其他客戶開(kāi)放�！眳墙�(jīng)理稱，韓女士未及時(shí)到售樓部認(rèn)購(gòu)房源致使相中的房子被別人買走。事后他們也積極與地產(chǎn)商協(xié)調(diào)，還向購(gòu)房者做工作把韓女士相中的那套房子讓出來(lái)了，但韓女士又堅(jiān)持只出66萬(wàn)元房款，中間相差1.5萬(wàn)余元款項(xiàng)未達(dá)成協(xié)議。做為公司股東，吳經(jīng)理稱他以個(gè)人名義向韓女士提出解決方案，給予對(duì)方2000元作為車旅費(fèi)、誤工等補(bǔ)償，開(kāi)除員工代某。韓女士稱她也同意吳經(jīng)理提出的方案，但對(duì)方遲遲不轉(zhuǎn)賠償款，提出要她作出“不起訴公司、不給他們將來(lái)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)任何負(fù)面影響等”保證才行�！斑@個(gè)我怎么能保證呢，我只能說(shuō)不起訴公司，賠償可以開(kāi)收據(jù)……”結(jié)果，雙方僵持后沒(méi)了下文。目前，韓女士表示，她準(zhǔn)備通過(guò)司法途經(jīng)維權(quán)。
釋法
事后，韓女士向曲靖市市場(chǎng)監(jiān)管部門反映，并稱對(duì)方“不作為”。日前，記者走訪了負(fù)責(zé)受理糾紛的麒麟?yún)^(qū)益寧街道市場(chǎng)監(jiān)督管理所相關(guān)工作人員。據(jù)介紹，他們接到投訴后，就及時(shí)介入調(diào)查�！霸谡麄�(gè)過(guò)程中，中介和代某以及地產(chǎn)公司等并未發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)操作行為，雙方并未簽訂書面的購(gòu)房協(xié)議等，這起糾紛達(dá)不到立案條件。對(duì)此我們也盡力做了工作，考慮到韓女士夫婦大老遠(yuǎn)來(lái)買房，建議中介公司對(duì)其產(chǎn)生的路費(fèi)、誤工費(fèi)等做出一些補(bǔ)償。”市場(chǎng)監(jiān)管管理部門的人員表示，在日常的市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境中，諸如消費(fèi)者韓女士這種因?yàn)椤岸ń稹�、“訂金”、“意向金”等款�?xiàng)引發(fā)糾紛的時(shí)有發(fā)生，大家往往搞不清楚法律界定及具體含義引發(fā)糾紛。記者也隨機(jī)咨詢了部分房產(chǎn)中介公司，口說(shuō)無(wú)憑，電話或微信上的達(dá)成的內(nèi)容很多“不靠譜”，他們均表示規(guī)范的做法就是實(shí)地看房后決定購(gòu)買，現(xiàn)場(chǎng)就要幾方簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，繳納訂金，開(kāi)具相關(guān)票據(jù)等，也是事后維權(quán)的法律憑證。
云南平航律師事務(wù)所執(zhí)行主任王琳律師表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房買賣必須要簽訂書面商品房購(gòu)銷合同，最起碼也要有個(gè)購(gòu)房定金的書面收據(jù)等作為法律憑證。如果沒(méi)有書面約定違約金情況下，想要主張一方違約責(zé)任的，現(xiàn)實(shí)中很難得到法院支持。很多購(gòu)房者在看房選房時(shí)會(huì)被賣家要求繳納一些定金或者誠(chéng)意金，以表示購(gòu)房者買房的意向。但很多人對(duì)于定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金混淆不清，很容易引發(fā)各種糾紛。定金無(wú)法退回，訂金、意向金和誠(chéng)意金在購(gòu)房者放棄購(gòu)房時(shí)，是可以退回的。但是即便這樣，購(gòu)房者也需要在簽訂條款之后再交錢，并且對(duì)于協(xié)議的條款都要了解清楚，因?yàn)榻蟹ú煌饔靡膊煌?/p>
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定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金有何區(qū)別？
1、定金——不能退
很多購(gòu)房者在買房選好房屋之后都會(huì)被售房方要求支付一定金額的定金，所謂定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。《擔(dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以如果沒(méi)有確定要購(gòu)買這個(gè)房子，那就千萬(wàn)不要支付定金。
2、訂金——可以退
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然定金和訂金的讀音是一樣的，但是意義卻有很大的差別，訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣意向初步達(dá)成協(xié)議后，雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。如果買方支付了訂金，這筆訂金作為預(yù)付款，讓購(gòu)房者可以得到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果雙方簽訂了合同，那么就作為房?jī)r(jià)的一部分，如果沒(méi)有履行合同，無(wú)論是哪一方違約，都需要退還。
3、誠(chéng)意金——可以退
很多購(gòu)房者不怎么了解誠(chéng)意金，因?yàn)閷?duì)誠(chéng)意金接觸得比較少。所謂誠(chéng)意金與認(rèn)籌金類似，都是通過(guò)收取一定金額的錢，向買房的人承諾一定的優(yōu)惠，承諾購(gòu)房者可以優(yōu)先選房。但是，誠(chéng)意金是一種營(yíng)銷手段，通常是在預(yù)售的時(shí)候繳納的，預(yù)售許可屬于非法活動(dòng)，若繳納了誠(chéng)意金，一旦延期開(kāi)盤、抬高房?jī)r(jià)等，誠(chéng)意金也不具有合同效力，不受到法律保護(hù)。
4、意向金——可以退
和誠(chéng)意金一樣，有些售房者會(huì)要求購(gòu)房者繳納一定數(shù)額的意向金。意向金在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，購(gòu)房者繳納小額金額，屬于當(dāng)事人自發(fā)行為，此金繳納后可直接當(dāng)作房款使用。誠(chéng)意金應(yīng)該交付的金額，由當(dāng)事人自由約定。特別提醒，其實(shí)法律上并無(wú)意向金一說(shuō)。購(gòu)房者在繳納意向金時(shí)，需要注意書面協(xié)議的表述和收據(jù)公章，若是沒(méi)有預(yù)售證，銷售人員讓購(gòu)房者自己繳納意向金，也是需要警惕的，否則樓盤一旦爛尾，意向金是無(wú)法收回的。
如果購(gòu)房者想要避免定金陷阱的話，那么最好在簽約的時(shí)候避免使用“定金”這個(gè)詞語(yǔ)，可以用“訂金”、“誠(chéng)意金”等代替，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回。因?yàn)樗痉▽?shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是屬于預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美�，因此按不�?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。
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