進入2020年6月，又有四家物業(yè)企業(yè)成功登錄資本市場，物業(yè)行業(yè)發(fā)展迎來新的高峰期。對比起2019年的物業(yè)上市“井噴期”，今年似乎有過之而無不及。

6月24日-29日期間，共有5家物企向港交所遞交招股書，分別是合景悠活、榮萬家、佳源服務(wù)、世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)。

物業(yè)市場的火熱促進了更多的收并購事件發(fā)生，6月28日，時代鄰里發(fā)布公告稱，以2.34億元收購上海科箭物業(yè)51%股權(quán)，后者在管面積約1600萬平方米；6月30日，藍(lán)光嘉寶與6家物企簽署股權(quán)協(xié)議，與1家物企業(yè)合作設(shè)立合資公司，新增在管面積875.4萬平方米。

股價方面，月內(nèi)一眾物業(yè)股延續(xù)了以往強勢，平均漲幅21%。值得注意的是，中小型物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更為突出，如銀城生活服務(wù)月內(nèi)漲幅達115%、中奧到家漲幅達到206%，

中奧到家漲幅或因與綠城服務(wù)達成合作協(xié)議：6月14日，中奧到家向綠城服務(wù)以每股0.98港元配售3692萬股，募資3600萬港元。10天后，綠城服務(wù)斥資2.21億港元向市場收購中奧到家1.23億股，成為中奧到家第二大股東。

另一方面，全國各地持續(xù)推進老舊小區(qū)改造方案，為物管行業(yè)提供市場增量信號。

萬科物業(yè)鞏固首位，城市服務(wù)熱度不減

從“6月中國物業(yè)服務(wù)發(fā)展指數(shù)TOP30”榜單上看，萬科物業(yè)憑借運營規(guī)模的既有優(yōu)勢，進一步完善社區(qū)空間、商企空間、城市空間“三駕馬車”模型搭建，每月有穩(wěn)定的城市服務(wù)項目落地，繼續(xù)位居第一。

6月8日，萬科物業(yè)河流水質(zhì)科技管控項目數(shù)字化指揮中心落成揭牌，入局智慧水務(wù)市場，進一步擴寬其城市服務(wù)邊界。據(jù)了解，此前的2019年9月，萬科物業(yè)與深圳市生態(tài)環(huán)境局?jǐn)y手，以1.9億元中標(biāo)深圳市河流水質(zhì)科技管控項目。開啟了“物業(yè)管理進河道”的水環(huán)境管理新模式。

本月另一物業(yè)服務(wù)頭部企業(yè)在城市服務(wù)方面亦有新進展——6月5日，碧桂園服務(wù)與大連金普新區(qū)簽署合作協(xié)議。

大連金普新區(qū)為東北地區(qū)第一個國家級新區(qū)，總建筑規(guī)模約1500萬平方米，碧桂園服務(wù)以智慧物業(yè)、智慧科技平臺、資產(chǎn)運營、增值服務(wù)等方式，整合城市空間運營與公共資源服務(wù)。

另外，永升生活服務(wù)順應(yīng)物企入局智慧城市服務(wù)生態(tài)圈趨勢，與江蘇泗陽經(jīng)開區(qū)攜手。據(jù)公司年初時透露，永升生活服務(wù)堅持“關(guān)聯(lián)方+招投標(biāo)+戰(zhàn)略合作+收并購”四輪驅(qū)動的擴張戰(zhàn)略，使得在管面積實現(xiàn)了5年6倍、60%以上復(fù)合增速。

資料顯示，永升生活服務(wù)在管面積來自招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作、旭輝、收并購占比分別為5:2:2:1。

與此同時，雅生活這個月中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)類型項目同樣值得關(guān)注。政府采購類市政環(huán)衛(wèi)項目與物業(yè)管理模式類似，都具有輕資產(chǎn)投入、持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性。

公開資料披露，2019年我國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模3171億元，其中第三方市場化規(guī)模1422億元，可為物業(yè)管理行業(yè)帶來10%-20%營收增量，預(yù)計2024年第三方市場化規(guī)�？蛇_3044億元。

總體來看，物企參與城市服務(wù)已是大勢所趨，擁有優(yōu)秀運營經(jīng)驗的企業(yè)在城市服務(wù)方面加快了搶單節(jié)奏。

可以預(yù)見的是，城市服務(wù)是一個雙邊需求的市場，隨著規(guī)模越來越大，物業(yè)公司會找到更好的盈利點，同時與當(dāng)?shù)卣暮献鲗臃€(wěn)定，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中型物企股價逆勢走強，配股并購潮來襲

過去6個月，物業(yè)行業(yè)面臨疫情帶來的挑戰(zhàn)，同時也讓社會和資本重新認(rèn)識到物業(yè)的價值。

物業(yè)股從年初起便水漲船高，觀點指數(shù)監(jiān)測港股23家上市物業(yè)企業(yè)漲跌幅發(fā)現(xiàn)，本月一眾物業(yè)股票延續(xù)此前的強勢表現(xiàn)，月內(nèi)平均漲幅21%。與之相對的，恒指月內(nèi)漲幅6.38%，物業(yè)股繼續(xù)跑贏大市。

整體來看，本月港股市場上有15家物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)股價上揚，8家股價下跌。值得注意的是，本月頭部物業(yè)企業(yè)的股價略現(xiàn)頹勢，中型物業(yè)企業(yè)股價表現(xiàn)更為亮眼。

如銀城生活服務(wù)月內(nèi)股價上漲115%，市值較上市日翻倍；中奧到家股價大幅度拉升，月內(nèi)漲幅206%，達到了上市以來股價峰值。

值得注意的是，此前股價持續(xù)高漲的碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物企業(yè)，本月則有不同程度的下跌，分別為-0.37%、-1.07%、-10.47%。

一般來說，大部分物業(yè)股走勢強勁與其發(fā)展不無關(guān)聯(lián)。如背后的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司增長強勁，可以獲得持續(xù)性的物業(yè)管理面積輸送，業(yè)績增長預(yù)期強勁，因此自然更受資本青睞，結(jié)合1-6月股價綜合表現(xiàn)來看亦可印證這一點。

本月頭部物業(yè)企業(yè)股價異常，或許與配股潮有關(guān)。

6月3日，綠城服務(wù)發(fā)布公告稱，公司擬向最少六名承配人合計配售2.666億股新股，預(yù)計融資總額約27.14億港元。綠城服務(wù)宣布配股后第二天，永升生活服務(wù)集團有限公司也發(fā)布公告稱，擬先舊后新配售1.34億股新股，預(yù)期此次認(rèn)購事項所得款項總額為15.79億港元。

隨后，和泓服務(wù)、佳兆業(yè)美好均有配股動作。一連串的物業(yè)企業(yè)配股事項難免會導(dǎo)致原股東所持股份遭到稀釋，由此引發(fā)市場出現(xiàn)疑慮，物業(yè)股整體似乎都出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)，月內(nèi)體量較大的物業(yè)股出現(xiàn)整體下跌的情況。

從目前市場數(shù)據(jù)來看，規(guī)模仍是衡量一家物管公司的重要指標(biāo)，擴大管理規(guī)模和增大市場份額仍是上市物管企業(yè)發(fā)展的首要目標(biāo)。

通過配股募資資金，以求盡早搶占更多市場份額，亦是物業(yè)企業(yè)彎道超車的手段之一。

另一方面，通過配股擴充資金的窗口期或即將稍縱即逝。換句話說，得益與疫情期間全球經(jīng)濟動蕩，物業(yè)行業(yè)的價值體現(xiàn)，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物管行業(yè)深受資本熱捧，整體股價實現(xiàn)上升。但隨著市場復(fù)蘇秩序，物業(yè)行業(yè)是否會繼承前半年的熱度仍是未知數(shù)。

盡管近期物業(yè)股股價略有回調(diào)，但通過對比與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)可發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)仍具有較高的估值，同時由于物業(yè)有較高的穩(wěn)定性與業(yè)績增長性，相比其它行業(yè)而言，通過配股導(dǎo)致股價回調(diào)的物業(yè)股，或許會更具有交易機會。

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