近來(lái)南京的房地產(chǎn)挺火熱，“萬(wàn)人搖號(hào)盤(pán)”之后，是一系列的百億土拍，7月份三場(chǎng)土拍就攬金達(dá)468億元。

樓市、地市火爆拉高了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的熱情，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，4-6月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環(huán)比漲幅居70個(gè)大中城市之首，同比漲幅4.5%、5.0%、6.1%，逐漸呈走高之勢(shì)。

在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這個(gè)政策背景下，南京樓市熱浪需要降降溫了。南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門(mén)在7月23日凌晨下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，以及就通知而做出的九條政策解讀。

隨著靴子落地，南京成為杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳等之后又一個(gè)收緊調(diào)控的地區(qū)。

土地調(diào)控第一條

總體來(lái)看，《通知》提出九項(xiàng)措施，涉及房產(chǎn)、發(fā)改、公安、規(guī)資、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)督等多個(gè)部門(mén)。

《通知》中放在第一條的措施就是“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控”，探索從供應(yīng)端緩解樓市問(wèn)題。

具體要求是：依據(jù)土地市場(chǎng)狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式，提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地報(bào)名單位資格篩查機(jī)制。

其實(shí)7月份成交的23幅地塊中，包含宅地14幅，商住6幅，商服及其他3幅，住宅用地已占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而在“合理有序安排上市”以及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式方面則更有爭(zhēng)議。

相信很多人還沒(méi)忘記上周的“金陵混戰(zhàn)”，超過(guò)30家房企參拍南京9宗地塊，最終起價(jià)129.5億元的土地，總成交價(jià)達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價(jià)。

事實(shí)上，這并非南京近來(lái)唯一的一場(chǎng)大型土拍。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雖然南京在6月5日就加入到了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”土拍規(guī)則的陣營(yíng)中，但除了7月初的首場(chǎng)拍地有所降溫后，“雙限”新規(guī)后的土拍，照樣引得房企們?cè)雅e牌。

其中，7月3日最后一場(chǎng)“非雙限”土拍集中出讓7宗地塊，均以底價(jià)成交，總成交價(jià)184.34億元，總出讓面積53萬(wàn)㎡。

一周之后，7月10日，南京首場(chǎng)“雙限”新規(guī)土拍迎來(lái)了7宗地塊入市，總出讓面積38.2萬(wàn)㎡，總起價(jià)116億元，最終在近50家房企參拍的“盛況”下，總收金135.2億元，其中5宗地塊達(dá)到上限價(jià)。

此后未滿一周，南京再有9宗地塊集中入市，吸引了超過(guò)30家房企參與競(jìng)價(jià)，總成交價(jià)達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價(jià)。

至此，僅用半個(gè)月，南京三場(chǎng)土拍就攬金468.04億元。而在上半年的土拍中，全市總土地出讓金僅為760億元。不到一月的時(shí)間，南京土地出讓金額就超過(guò)上半年總出讓金額的六成。

當(dāng)然這種地市“高溫”的出現(xiàn)有其原因。業(yè)內(nèi)人士指出，一是上半年受疫情的影響，大部分地塊推介節(jié)奏都集中在下半年，顯得比較緊湊。二是到了南京開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)土地的時(shí)機(jī)，各大房企也都在積極搶地。

而且有知情人士表示，南京也有停止出讓地塊，上半年有幾個(gè)區(qū)召開(kāi)過(guò)土地相關(guān)的推介會(huì)，與開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行前期的討論。“如果沒(méi)有意向地塊基本上就停拍了，如果有意向的，就會(huì)看到像今天這樣比較火熱的情況�！�

但不可否認(rèn)，在經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的低迷后，大家關(guān)注的點(diǎn)可能更多是在顯而易見(jiàn)的“爭(zhēng)搶”“達(dá)到上限”上面，至于是不是上半年延期出讓的，或是有多少地塊停止出讓，這些并未能引來(lái)更多討論。

因此，在強(qiáng)調(diào)合理有序安排上市、嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式等約束下，南京土地市場(chǎng)接下來(lái)或許會(huì)“冷靜”不少。

《通知》最后一再?gòu)?qiáng)調(diào)，各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，統(tǒng)籌指導(dǎo)土地上市和房屋銷售。

保剛需限投機(jī)

在土地上市之外，南京本次樓市調(diào)控提到最多的還是房屋銷售。這與深圳“最嚴(yán)調(diào)控”對(duì)比的話，或許也有一些相似之處。

深圳這個(gè)人口大城市，此次調(diào)控備受關(guān)注的一點(diǎn)是，對(duì)于深戶購(gòu)房需滿足“3年落戶+3年社保”。南京人口自是比不上深圳，但在人口持續(xù)增長(zhǎng)以及地少人多的情況下，南京要求，優(yōu)先保障本市戶籍無(wú)房家庭的剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

另外，與深圳一樣，南京對(duì)“離異夫妻”同樣有相應(yīng)的購(gòu)房年限要求，只是深圳對(duì)于夫妻離婚追溯期延長(zhǎng)為3年，而南京則為2年——夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

有聲音指，深圳房?jī)r(jià)高企是眾所周知，而南京近來(lái)“萬(wàn)人搖號(hào)盤(pán)”的出現(xiàn)或是調(diào)控出臺(tái)的導(dǎo)火索之一。

《通知》明確：加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售管理。對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)制定針對(duì)性銷售方案，嚴(yán)格按照審核公示方案開(kāi)盤(pán)銷售。選房結(jié)果在現(xiàn)場(chǎng)公示，確保銷售進(jìn)度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。

“熱點(diǎn)樓盤(pán)”近期在南京頻頻出鏡。

5月底，疫情陰霾慢慢散去，南京7個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)公布報(bào)名人數(shù)，其中位于江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城項(xiàng)目，共計(jì)錄得11890組有效報(bào)名，其中992組參與67套人才優(yōu)選房搖號(hào)，中簽率約6.8%；10898組參與156套普通房源搖號(hào)，中簽率只有1.4%。

彼時(shí)有消息稱，江畔都會(huì)上城的報(bào)名系統(tǒng)由于報(bào)名人數(shù)過(guò)多曾一度癱瘓，“萬(wàn)人搖號(hào)盤(pán)”的名號(hào)也不脛而走。

與此同時(shí)，溧水萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也因?yàn)榉績(jī)r(jià)對(duì)比周邊樓盤(pán)倒掛超3000元平方米，同樣引來(lái)大批購(gòu)房者報(bào)名搖號(hào)，系統(tǒng)也一度不能提交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也發(fā)表觀點(diǎn)稱，這一輪收緊調(diào)控的城市都有明顯的新盤(pán)價(jià)格倒掛現(xiàn)象，新房比二手房?jī)r(jià)格明顯低，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了不需要買(mǎi)房人群集中假離婚、假人才、假落戶買(mǎi)房。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年雖受疫情影響，但南京新房（含六合、溧水、高淳）成交量達(dá)35269套，認(rèn)購(gòu)41360套，同比成交量上漲3.5％，認(rèn)購(gòu)量上漲8.4％。成交價(jià)格方面，南京一二季度整體成交均價(jià)企穩(wěn)在25641元平方米的高位。其中，6月份南京新房認(rèn)購(gòu)量達(dá)11306套，成交7918套，環(huán)比認(rèn)購(gòu)上漲19.6%。

另有報(bào)道指出，6月份南京多達(dá)74個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，20家樓盤(pán)加推售罄，市場(chǎng)高溫不降。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月份，南京在新房?jī)r(jià)格方面環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.1%、0.2%、1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70個(gè)大中城市，同比漲幅3.3%、3.2%、3.3%、4.5%、5.0%、6.1%。

二手房?jī)r(jià)方面，南京上半年各月份環(huán)比漲幅0.1%、0、0.2%、0.5%、0.4%、0.5%，同比漲幅5.6%、5.3%、4.6%、5.0%、5.3%、5.7%。這反映出南京房?jī)r(jià)漲幅在三四月逐步復(fù)工后一路走高，一方面城市剛需旺盛，另一方面也容易引發(fā)炒房現(xiàn)象。

于是，在深圳上周“最嚴(yán)調(diào)控”的示范作用下，南京的樓市調(diào)控也正式落地了。

也許，這一次的調(diào)控收緊還遠(yuǎn)未到尾聲，畢竟杭州、東莞、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古等已經(jīng)相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，而比它們高溫的樓市戲碼還在不少城市上演。

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