昆明地鐵4號(hào)線原本計(jì)劃于今年6月開通，但由于疫情影響，工期有所延誤，市民非常關(guān)注何時(shí)開通的問題，對(duì)此，昆明軌道交通公司最新的回應(yīng)是4號(hào)線計(jì)劃于今年開通初期運(yùn)營(yíng)。從官方介紹看，已實(shí)現(xiàn)洞通、軌通、電通的4號(hào)線，今年內(nèi)開通已是板上釘釘。

一般來說，地鐵對(duì)沿線樓盤的增值效應(yīng)在開通前一年就會(huì)開始兌現(xiàn)，那么4號(hào)線沿線的在售樓盤都有哪些？目前價(jià)格如何？是否迎來了新一輪房?jī)r(jià)上漲？

4號(hào)線通車在即準(zhǔn)地鐵盤即將轉(zhuǎn)正

地鐵盤其實(shí)并沒有很準(zhǔn)確的定義，廣義角度說凡是在地鐵沿線的物業(yè)都可以叫地鐵盤，和地鐵站之間的距離遠(yuǎn)近，決定了受益于地鐵的程度，因此通常將步行距離500米以內(nèi)的樓盤視作真正的地鐵盤，房?jī)r(jià)就會(huì)顯著高于非地鐵區(qū)域。小編梳理4號(hào)線地鐵盤也采用這一通行標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于那些正在建設(shè)的地鐵沿線的樓盤，也可以稱為準(zhǔn)地鐵盤，只要地鐵一開通，馬上可以“轉(zhuǎn)正”，周邊片區(qū)的生活交通便利度都會(huì)大幅提升。而昆明在建地鐵線路中，今年將開通的4號(hào)線貫穿了主城西北至東南的呈貢，線路最長(zhǎng)，經(jīng)過區(qū)域最多，對(duì)昆明的城市發(fā)展具有重要價(jià)值。

4號(hào)線沿途區(qū)域在過去房?jī)r(jià)都不高

公開資料顯示，昆明地鐵4號(hào)線從位于五華區(qū)西北新城的金川路站一直連通至呈貢區(qū)的昆明高鐵南站，大致呈西北——東南走向，全長(zhǎng)約43.5公里，共設(shè)車站29座。下面就讓我們一起從北到南，看看4號(hào)線沿線有哪些即將“轉(zhuǎn)正”的地鐵盤。

沿途20余地鐵盤西北即占半壁江山

通過梳理昆明地鐵4號(hào)線沿線區(qū)域，可以看到沿途13個(gè)地鐵站共分布有多達(dá)23個(gè)地鐵盤，產(chǎn)品類型從高層、小高層、洋房到LOFT和平層商辦都有，既有剛需也有改善型產(chǎn)品，可選擇空間較大，而且房源大多分布在西北新城與新螺螄灣-斗南-呈貢等板塊。

由于地鐵4號(hào)線是目前昆明地鐵線中距離最長(zhǎng)的一條，并且途徑了多個(gè)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，沿線在售樓盤數(shù)量較已開通的線路更多，在這23個(gè)樓盤中，在售的住宅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間從13000元到20000元，商辦類產(chǎn)品的單價(jià)也大多接近萬元。

具體到4號(hào)線途經(jīng)的各個(gè)區(qū)域上，房?jī)r(jià)最高的當(dāng)然是傳統(tǒng)老城區(qū)，屈指可數(shù)的幾個(gè)項(xiàng)目都是住宅，而且老樓盤基本已經(jīng)售罄，新樓盤則單價(jià)高至2萬以上；西北新城和新螺螄灣-斗南板塊同屬房?jī)r(jià)第二梯隊(duì)，住宅在1.3-1.5萬元/平米區(qū)間，商辦類產(chǎn)品也大多在萬元上下；最后呈貢新城4號(hào)線途經(jīng)的項(xiàng)目并不多，而且價(jià)格算是4號(hào)線地鐵盤里最低一檔，住宅均價(jià)1.3萬元/平米，商辦基本上都在八九千的價(jià)位。

其中我們可以發(fā)現(xiàn)，西北新城的地鐵盤幾乎占了4號(hào)線的半壁江山，西北新城位于二環(huán)與三環(huán)之間，在4號(hào)線的各板塊中具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上這些年土地供應(yīng)較多，開發(fā)火熱，新盤云集，而且隨著宜家、吾悅廣場(chǎng)落地，先鋒小學(xué)、中央民大附中等多所名校引入，五華區(qū)醫(yī)院搬遷，各項(xiàng)配套全面成熟，片區(qū)價(jià)值大幅提升。

以往事實(shí)證明，地鐵對(duì)片區(qū)價(jià)值和房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)都非常直接，4號(hào)線也不會(huì)例外，從以上數(shù)據(jù)梳理可以看出，之所以距離市區(qū)更遠(yuǎn)的新螺螄灣-斗南板塊，其房?jī)r(jià)水平能與西北新城處在同一水平，主要應(yīng)歸功于2014年地鐵1號(hào)線的開通，更遠(yuǎn)的呈貢更是由于地鐵和高鐵才開啟房?jī)r(jià)一路上漲。不難預(yù)計(jì)，位于主城范圍的西北新城仍有很大上升空間。

聚焦西北新城4號(hào)線地鐵盤，自住還有什么選擇？

因此，在4號(hào)線通車前入手西北新城地鐵盤，現(xiàn)在正處于購(gòu)房機(jī)會(huì)的窗口期。

從宏觀的角度看，地鐵1號(hào)線之于新螺螄灣、呈貢，正如4號(hào)線之于西北新城。其實(shí)在地鐵未開通前，西北新城房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)輪上漲，但即便如此，位于主城的西北新城和斗南新螺螄灣片區(qū)的房?jī)r(jià)仍處于同一水平，這反映出西北新城的地鐵紅利還未完全兌現(xiàn)。

西北新城地鐵盤一覽

從片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的具體情況也能看出，各樓盤的住宅銷售去化都很迅速，比如新希望白麓城，雖然項(xiàng)目體量不小，住宅價(jià)格也不便宜，但住宅部分還是供不應(yīng)求。而目前有住宅產(chǎn)品在售的地鐵盤也只有3個(gè)，均價(jià)差不多在15000—16000元，并且都是少量尾盤，如果購(gòu)房預(yù)算滿足，完全可以入手。

在住宅銷售火爆的背景下，西北新城各個(gè)項(xiàng)目紛紛推出商辦類產(chǎn)品，這些產(chǎn)品的最大優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，地鐵4號(hào)線開通后，由于商辦產(chǎn)品相對(duì)于住宅的巨大房?jī)r(jià)差距，以及日常通勤和生活的便利，對(duì)于地鐵站附近的商辦產(chǎn)品，其價(jià)值提升效應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)更加明顯，也給購(gòu)房者帶來了低總價(jià)入手地鐵盤的好機(jī)會(huì)。

目前西北新城有多個(gè)項(xiàng)目商辦產(chǎn)品在售，類型上分為L(zhǎng)OFT和平層兩類，LOFT的售價(jià)從8800元—12000元，平層價(jià)格區(qū)間則比較大，單價(jià)為7500元—9000元。相對(duì)而言，LOFT雖然具有拓展面積大的優(yōu)勢(shì)（所謂的買一層送一層），但由于層高（一般是4.5米）限制，搭建的第二層居住和使用體驗(yàn)并不好，加上價(jià)格已經(jīng)接近住宅，如果自住不值得推薦，作為開設(shè)工作室或出租用途可以考慮。

那么如果是想在西北新城買一套自住的地鐵房，上下班通勤，孩子上學(xué)，日常生活比較便利，完全可以考慮買價(jià)格實(shí)惠、居住舒適的平層商辦類產(chǎn)品，相比投資屬性更強(qiáng)的LOFT，平層商辦的價(jià)格和居住優(yōu)勢(shì)更突出，不過西北新城的平層類商辦產(chǎn)品也比較少，一個(gè)是最近新推出的新希望白麓城·麓公館，均價(jià)7500元/平米，另一個(gè)是保利大家的公寓，均價(jià)9000元/平米。

“7字頭”的地鐵房？這超出了多數(shù)人的想象，即便是商辦產(chǎn)品，也肯定是昆明最低，沒有之一。而且，新希望白麓城·麓公館7500元的均價(jià)，不及其他在售住宅項(xiàng)目的一半，看上去就很“超值”，而且實(shí)際居住體驗(yàn)也不遜色。

從最低7500元的商辦產(chǎn)品，到16000左右的住宅產(chǎn)品，西北新城的地鐵盤總體來說性價(jià)比不錯(cuò)，選擇面也比較大，尤其新希望白麓城·麓公館，不僅是全城價(jià)格最低的地鐵房，也具備了成為“爆款”的產(chǎn)品素質(zhì)。

西北新城與眾不同的機(jī)會(huì)型產(chǎn)品

新希望白麓城——“7字頭”的純正地鐵房

從地圖上看，新希望白麓城距離地鐵4號(hào)線金川路站僅需步行300-400米。按照成年人80米/分鐘的步行速度算，住戶們出了小區(qū)門，5分鐘之內(nèi)就能坐上地鐵。單價(jià)7字頭的純正地鐵房，這不僅在西北新城是個(gè)例外，在整條4號(hào)線沿途23個(gè)地鐵盤中，新希望白麓城·麓公館也是絕無僅有的存在。那么除了價(jià)格，這個(gè)項(xiàng)目還有哪些“爆款”屬性呢？

首先我們來看一張普通公寓樓的平面圖，這是一個(gè)典型的6梯38戶塔樓，6部客梯和1部貨梯集中在建筑中間，38戶小面積公寓圍成一圈依次排列在外圍，除了四個(gè)端頭戶型能兩面采光外，其余34戶都只有單面采光，而且戶型面寬窄進(jìn)深長(zhǎng)的弊端非常突出，現(xiàn)在市面上的商辦產(chǎn)品大多如此。

新希望白麓城·麓公館板式通透的設(shè)計(jì)與市面上其他公寓截然不同

小編推薦新希望白麓城·麓公館的很重要原因就在于其不尋常的類板式設(shè)計(jì)，以上圖3B棟的樓層平面圖來看，該棟采用了2梯13戶板式設(shè)計(jì)，大多數(shù)戶型都能做到南北通透，整體結(jié)構(gòu)與許多2梯4戶、2梯5戶的板式住宅樓類似，因此新希望白麓城·麓公館在設(shè)計(jì)思路上與其他公寓截然不同，建筑形態(tài)十分接近住宅，這一點(diǎn)非常罕見，帶來的居住體驗(yàn)大大提升。

得益于類板式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的戶型方面就大有文章可作，新希望白麓城·麓公館有一條醒目的廣告詞：48萬買地鐵口兩房。指的就是66平米G3戶型，記得小編第一次看到的時(shí)候都有點(diǎn)犯迷糊：這不就是一個(gè)很規(guī)整的小兩房住宅戶型嗎？戶型方正無浪費(fèi)，客餐廳和廚衛(wèi)足夠?qū)挸�，還擁有2個(gè)南向臥室，麻雀雖小，五臟俱全。僅需48萬元就能在4號(hào)線地鐵口買到一套居住功能完備的房子，對(duì)于預(yù)算不多的首次置業(yè)者來說，吸引力十足。

在看麓公館最大110平米的G1戶型，空間方正還很大氣，三房?jī)蓮d雙衛(wèi)的布局與普通住宅戶型沒有差別：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)、餐客廳相連、動(dòng)靜分區(qū)、主臥自帶衣帽間等等，居住體驗(yàn)與功能更加完善。對(duì)于首改、剛改置業(yè)客群而言，80多萬能買到主城地鐵盤的三房產(chǎn)品，誘惑力確實(shí)很強(qiáng)。要說這個(gè)戶型的缺點(diǎn)只有一條，少了個(gè)陽臺(tái)，這也是商辦產(chǎn)品在規(guī)劃上都存在的情況，不過比起至少幾十萬的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，小小缺憾完全可以接受。

新希望白麓城·麓公館產(chǎn)品形態(tài)十分接近住宅

戶型極度類似住宅，而對(duì)居住體驗(yàn)影響很大的層高方面，新希望白麓城·麓公館則是勝過了普通住宅，昆明大多數(shù)住宅的層高都在2.9米左右，而新希望白麓城·麓公館的層高達(dá)到了3.2米，這在昆明非常少見，而且未來也很難見到這種層高的板式商辦產(chǎn)品了。

4月18日，新希望白麓城·麓公館首次開盤，購(gòu)房者們對(duì)于這批價(jià)格優(yōu)惠、配套完善的地鐵房反應(yīng)相當(dāng)熱烈，畢竟7字頭的地鐵房難逢難遇，開盤4小時(shí)內(nèi)即被“搶走”了168套�？陀^來說，商辦產(chǎn)品相比住宅不可避免存在土地使用年限、貸款首付及交易稅費(fèi)等短板，但無論是對(duì)于初次置業(yè)的年輕人，還是想換一套居住舒適的地鐵房的剛改客戶來說，足夠?qū)嵱�，足夠舒適，而且擁有巨大性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，就是買房的最大理由。

地鐵開通帶來的通達(dá)性和生活便利度的大幅提升，將對(duì)西北新城居住屬性的完善帶來根本性的變革，未來的生活場(chǎng)景和生活模式打造，在很大程度上必定將圍繞地鐵展開，在各項(xiàng)配套全面落地之后，西北新城很快將迎來全面成熟，而在成長(zhǎng)期積累的價(jià)值紅利預(yù)期也到了兌現(xiàn)的時(shí)候了。

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