根據(jù)第一太平戴維斯的報(bào)告，2019年昆明甲級寫字樓接近一半空置，無人辦公。而在寫字樓銷售方面，根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，去年昆明商辦物業(yè)庫存量仍有251萬平方米，去化周期長達(dá)6年。由于銷售困難，2019年昆明寫字樓平均售價(jià)已跌破萬元，全年成交均價(jià)僅為8307元。

好在今年昆明竣工寫字樓不多，預(yù)計(jì)新交付的只有6月份交房的瑞鼎城寫字樓，但即便如此，由于去年恒隆廣場投入使用后帶來的出租壓力并未緩解，預(yù)計(jì)今年昆明寫字樓，尤其是甲級寫字樓的出租形勢仍然會(huì)比較嚴(yán)峻。

昆明寫字樓成交均價(jià)在去年跌破萬元（數(shù)據(jù)來源昆明銳理）

實(shí)際上昆明高端寫字樓自萬達(dá)廣場雙塔、同德昆明廣場寫字樓投入使用后，就開始嚴(yán)重供大于求，之后幾年又有保利中心、云投中心雙塔、海倫廣場、大都等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)竣工，昆明甲級寫字樓供應(yīng)量越發(fā)堆積�？梢哉f自順城雙塔之后，昆明高級寫字樓的出租率就一直不高，租金也不斷下滑。2017年就交付使用的萬達(dá)雙塔，去年底的入住率仍只有7成。

去年，恒隆廣場竣工，昆明一下子新增18萬平方米的寫字樓，導(dǎo)致甲級寫字樓的租金下滑到每平米百元以下，和10年前順城雙塔的租金差不多。

盡管今年新交付寫字樓面積將是近10年新低，但由于存量太大，預(yù)計(jì)昆明寫字樓（尤其是甲級寫字樓）的出租狀況不會(huì)有多少好轉(zhuǎn)，租金甚至有進(jìn)一步下降的可能。

造成昆明寫字樓市場難以好轉(zhuǎn)的原因，除了因?yàn)槭袌龃媪刻�，再就是昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，民企不發(fā)達(dá)，大企業(yè)不多，對高端寫字樓的需求量比較小。另外，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，企業(yè)對辦公面積的要求也在萎縮，目前國內(nèi)幾乎所有城市的寫字樓都出現(xiàn)了空置率上升，租金下滑的情況，昆明當(dāng)然也無法幸免。

昆明部分寫字樓嘗試引入共享辦公模式解決空置率高的問題（圖為霖嵐國際廣場優(yōu)客工場）

昆明寫字樓市場不僅是今年不樂觀，未來還有進(jìn)一步下滑的可能。本來，昆明市在4年前就開始意識到寫字樓供應(yīng)過剩，并有意識減少審批寫字樓項(xiàng)目，所以近幾年出讓的土地都有商改住，寫字樓改公寓的的情況，在一定程度上減少了寫字樓供應(yīng)。但由此造成的后果是，昆明公寓供應(yīng)量大增，公寓庫存放量，價(jià)格下滑。

根據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計(jì)，昆明去年的公寓市場存量達(dá)到歷年最高，達(dá)到352萬平米，去化周期為33.9個(gè)月，接近3年。公寓售價(jià)也跌到接近萬元的水平。其中巫家壩的公寓售價(jià)僅為同區(qū)域住宅售價(jià)的一半多一點(diǎn)。

由于公寓也開始出現(xiàn)銷售難的狀況，在一定程度上堵死了部分昆明寫字樓轉(zhuǎn)向開發(fā)的通道，反過來又會(huì)加大寫字樓供應(yīng)量。而且部分寫字樓項(xiàng)目改成公寓后，銷售上倒是送了口氣，可是許多公寓項(xiàng)目實(shí)際上仍然大量用于辦公，相當(dāng)于換個(gè)身份又變成了寫字樓。另外，昆明市一方面在減少寫字樓土地供應(yīng)，但在巫家壩片區(qū)，因?yàn)橐ㄔO(shè)總部基地、未來城市中心，卻又在增加寫字樓供應(yīng)，并且還不允許開發(fā)商滯后建設(shè)，所以昆明寫字樓租售難的狀況短期內(nèi)幾乎無解。

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