即便昆明市早已在土地規(guī)劃方面刻意減少商業(yè)用地，甚至是允許一些符合條件的項(xiàng)目地塊進(jìn)行商改住用地性質(zhì)調(diào)整，但昆明的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模還是很龐大，商業(yè)存量一直居高不下，去化十分困難。

據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，截至去年底，昆明商業(yè)存量已達(dá)645萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自2014年以來(lái)的歷史新高，去化周期160個(gè)月，其中東市板塊去化周期最長(zhǎng)，按照去年的銷售速度，需要508.71個(gè)月（約42年）的時(shí)間，才能實(shí)現(xiàn)完全去化。

截至2019年底昆明商業(yè)存量達(dá)645萬(wàn)平方米(源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，昆明商業(yè)存量達(dá)645.38萬(wàn)平方米，較2018年的569.42萬(wàn)平方米增加了75.96萬(wàn)平方米，增幅為13.34%；與此同時(shí)，去化周期也從2018年的132.45個(gè)月延長(zhǎng)為160.16個(gè)月，不管是存量還是去化周期，都創(chuàng)下了2014年以來(lái)的歷史新高。

隨著存量不斷增加，供大于求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，市場(chǎng)價(jià)格不斷下滑，2019年昆明商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)首次跌破2萬(wàn)元大關(guān)，僅為19080元/平方米，較2018年下降了14%，創(chuàng)下了自2014年來(lái)的新低。

按總數(shù)計(jì)算，昆明現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)存量的去化周期是160個(gè)月，也就是約13年的時(shí)間。但昆明各個(gè)片區(qū)的商業(yè)存量和去化情況并不一樣，細(xì)化到各個(gè)片區(qū)，去化最慢的需要508.71個(gè)月，也就是大約42年的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)完全去化。

昆明商業(yè)物業(yè)過(guò)�，F(xiàn)象愈演愈烈

按照昆明銳理數(shù)據(jù)劃分的12個(gè)板塊，截至2019年，呈貢板塊、次中心板塊、東南板塊的商業(yè)存量位居前三，分別為129.86、87.45、75.45萬(wàn)平方米，去化周期分別為151.45、472.17、93.59個(gè)月。存量最大的三個(gè)板塊中，呈貢板塊、東南板塊去年的銷售面積位居區(qū)前列，銷售情況相對(duì)樂(lè)觀，去化周期也就短一些；次中心板塊由于存量高，銷量低，去化周期高達(dá)472個(gè)月。

2019年商業(yè)各板塊存量及去化周期(源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

但次中心板塊還不是去化周期最長(zhǎng)的板塊，東市板塊以508.71個(gè)月的去化周期位居第一，比次中心板塊還高出了36.54個(gè)月。其實(shí)東市板塊的存量不算高，僅為54.43萬(wàn)平方米，但因東市板塊去年的銷售量較低，導(dǎo)致去化周期過(guò)長(zhǎng)。不過(guò)，數(shù)據(jù)也顯示2019年?yáng)|市板塊新增商業(yè)面積最高，在這樣的情況下，未來(lái)東市板塊商業(yè)去化成為一大難題。

從成交均價(jià)看，12個(gè)板塊中，僅中心板塊的均價(jià)超3萬(wàn)元，為32298元/平方米，不過(guò)這個(gè)價(jià)格較2018年下降了7023元，降幅為17.86%。次中心板塊、北市板塊、世博板塊、東市板塊、東南板塊、官南板塊、高新板塊、呈貢板塊的均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中降幅最高的是北市板塊，較2018年降低了49.58%。西山板塊、滇池板塊、空港板塊的價(jià)格不降反升，不過(guò)漲幅不算大。

2018年和2019年商業(yè)各板塊供求價(jià)(源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

總的來(lái)看，昆明商業(yè)存量不斷增加，嚴(yán)重供大于求，商業(yè)價(jià)格不斷下探，商業(yè)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)于2020年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，昆明銳理數(shù)據(jù)預(yù)判：2020年商業(yè)物業(yè)將在高庫(kù)存的基礎(chǔ)上達(dá)到新的脆弱平衡，即新增供應(yīng)和銷售量維持相差不多的數(shù)量，大概在55-70萬(wàn)平方米。但這也正是昆明商業(yè)物業(yè)最令人擔(dān)憂的地方，相當(dāng)于一個(gè)蓄水池的進(jìn)水量和出水量差不多，雖然蓄水池水位不至于繼續(xù)上升，但也很難下降。

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