2019年 遠(yuǎn)洋萬象更新，耐人尋味

錢緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

回想2019年初，遠(yuǎn)洋集團(tuán)做的第一件事是將位于北京東四環(huán)的公司總部進(jìn)行了煥新，煥新主題是其一直提倡的“健康”，新辦公區(qū)里包含了移步換景的室內(nèi)環(huán)形跑道、覆蓋率超過40%的綠植、無土栽培菜園等獨(dú)特設(shè)計(jì)。

過去一年，遠(yuǎn)洋萬象更新，耐人尋味。原公司總部自2006年啟用以來，見證了遠(yuǎn)洋十三年的發(fā)展歷程。2018年，遠(yuǎn)洋成功進(jìn)入千億俱樂部，同比增長(zhǎng)達(dá)到近十年第二高點(diǎn)，為55%——最高增速是2009年沖刺百億銷售規(guī)模時(shí)的98%。

登上千億銷售規(guī)模的新高點(diǎn)后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事會(huì)主席兼總裁李明向外喊出“再出發(fā)”。他在總部煥新啟用活動(dòng)時(shí)說：“沿著新辦公區(qū)的這條跑道，遠(yuǎn)洋將從這里重新出發(fā)，精耕細(xì)作、強(qiáng)身健體，向著更高的目標(biāo)，全力奔跑�！�

但千億之后，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈加復(fù)雜，銀根收緊、各地出臺(tái)“雙限”土拍新政、銷售回款周期加長(zhǎng)……遠(yuǎn)洋集團(tuán)需要重新思量規(guī)模與健康、多元化的方向。

千億不易

作為一家老牌標(biāo)桿房地產(chǎn)公司，遠(yuǎn)洋成立于1993年，前身為國(guó)企中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，成立時(shí)間與碧桂園、保利、金地相近，早于恒大。

1998年之后，遠(yuǎn)洋憑借著過往積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)化改革中于2007年成功登陸港交所，迎來高光時(shí)刻，名聲不輸于“招保萬金”。

上市兩年后，遠(yuǎn)洋銷售額實(shí)現(xiàn)百億突破，從61.67億元增長(zhǎng)到143.16億元。彼時(shí)，遠(yuǎn)洋被稱為“紅籌第一股”，也是行業(yè)最早一批百億陣營(yíng)的房企。

但隨后，遠(yuǎn)洋的發(fā)展跌宕起伏。2009年到2018年間，在高杠桿和快周轉(zhuǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)下，碧桂園、恒大、萬科等頭部房企銷售額實(shí)現(xiàn)了從二三百億元到六七千億元的跨度，而遠(yuǎn)洋從百億突破到千億，總共用了將近10年時(shí)間。

其中，從百億到五百億，遠(yuǎn)洋用了七年時(shí)間，而從五百億到千億用了兩年時(shí)間。在2017、2018兩年時(shí)間里，遠(yuǎn)洋無論是在擴(kuò)儲(chǔ)上還是在融資上都十分積極。

期間，遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)面積翻了將近一倍，首次沖破4000萬平方米，權(quán)益面積也達(dá)到歷史最高點(diǎn)的2176.1萬平方米。具體來說，2017年，遠(yuǎn)洋購(gòu)入59宗地和7個(gè)成熟項(xiàng)目，新增土地權(quán)益面積683.5萬平方米；2018年，購(gòu)入59宗地和2個(gè)成熟項(xiàng)目，新增土地權(quán)益面積567.2萬平方米；平均購(gòu)入成本為每平方米7100元。

具體到土儲(chǔ)版圖上，遠(yuǎn)洋2017年、2018年新進(jìn)入城市數(shù)量分別為14個(gè)、11個(gè)，項(xiàng)目總數(shù)量由2016年的76個(gè)升至2018年的183個(gè)。新進(jìn)入城市主要為長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市，包括蘇州、無錫、嘉興、徐州、紹興等。

當(dāng)然，在銷售規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)的2017-2018年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)同其他房企一樣放大了杠桿。

2016年，遠(yuǎn)洋負(fù)債總值為1019.4億元，2018年升至1862.2億元，其中有息借貸總值則由438.1億元升至885.75億元。

短期債務(wù)方面，2018年末，遠(yuǎn)洋1年內(nèi)到期債務(wù)升至歷史最高點(diǎn)的154.25億元，1年至2年內(nèi)到期債務(wù)升至歷史第二高點(diǎn)的126.37億元。

而這在2019年整個(gè)行業(yè)背景下，亦意味遠(yuǎn)洋面臨著更大的考驗(yàn)。

是繼續(xù)沖規(guī)模，還是收力保持企業(yè)財(cái)務(wù)平穩(wěn)？ 2019年3月，李明在2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示了公司對(duì)于提升規(guī)模的渴望。他說道：“規(guī)模就是現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了變化，規(guī)模都起來了，我們也要迎頭趕上�！蓖瑫r(shí)，李明提出“3年內(nèi)要挺進(jìn)2000億隊(duì)伍”。

但李明還說道，在這一輪的市場(chǎng)調(diào)整中，大家越來越意識(shí)到，對(duì)于一個(gè)上市公司來講，回歸財(cái)務(wù)表現(xiàn)才是最有價(jià)值的。

因此，從2019年接下來的拿地和融資動(dòng)作看，遠(yuǎn)洋選擇了收縮調(diào)整。

為了調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)洋2019年發(fā)行債券均用于償還現(xiàn)有債務(wù)。其中，上半年，遠(yuǎn)洋發(fā)行了一筆5億美元3.25年的擔(dān)保票據(jù)，票面利率5.25%；以及發(fā)行一筆29億元公司債，使得有息借貸總值由2018年末的885.75億元降至2019年上半年的876.35億元。

于7月末，遠(yuǎn)洋還發(fā)行了一筆10年期6億美元擔(dān)保票據(jù)，用以償還現(xiàn)有債務(wù)，票面利率4.75%。

相比2018年同期合計(jì)80億元公司債和7億美元債的數(shù)額，遠(yuǎn)洋發(fā)債總額有所下降。但隨著銀根收緊、發(fā)債減少，遠(yuǎn)洋現(xiàn)金流由2018年末的425.71億元降至2019上半年的319.23億元，對(duì)外投資也在同步收縮。

2019年上半年，遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)面積由2018年末的4044.4萬平方米降至3925萬平方米，新增權(quán)益面積為58.1萬平方米，是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。

2019年中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋共購(gòu)入6宗地塊和1個(gè)成熟項(xiàng)目，總樓面面積102.6萬平方米，權(quán)益面積58.1萬平方米，平均購(gòu)入成本每平方米5500元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2019年下半年，遠(yuǎn)洋共斥資52.59億元在貴陽、大連、無錫、武漢等城市購(gòu)入土地面積22.41萬平方米，與2018年新增土地權(quán)益面積567.2萬平方米相比，2019年擴(kuò)儲(chǔ)面積減少。

與之對(duì)應(yīng)的就是，雖然遠(yuǎn)洋近幾年土儲(chǔ)面積和權(quán)益面積在不斷提升，但權(quán)益面積占比卻減小了，由2016年的63.35%至2018年的53.81%，而2019年上半年，權(quán)益面積占比就為52.9%。

2019年，遠(yuǎn)洋提出銷售目標(biāo)是1400億元，預(yù)期可售資源為2373億元，維持在60-65%的去化率即可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

但是，2018沖上千億與2019年保住千億，對(duì)遠(yuǎn)洋來說都是不簡(jiǎn)單的任務(wù)。

2019年上半年，遠(yuǎn)洋錄得合同銷售額600.8億元，同比增長(zhǎng)33%，錄得營(yíng)業(yè)收入164.74億元，同比增長(zhǎng)7%。

進(jìn)入下半年，特別是“730會(huì)議”重提“房住不炒”后，遠(yuǎn)洋銷售較為穩(wěn)重�！敖鹁陪y十”期間，在同行全員營(yíng)銷、降價(jià)促銷“沖規(guī)�！薄按倩乜睢杯h(huán)境下，遠(yuǎn)洋未見有所動(dòng)作，銷售增幅兩個(gè)月僅達(dá)0%和7%。

不過，截止2019年前11個(gè)月，遠(yuǎn)洋就成功保住千億規(guī)模，累計(jì)銷售額1132.5億元，同比增長(zhǎng)22%。

而觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，遠(yuǎn)洋全年錄得銷售金額1299.5億元。

多元調(diào)整

近年，遠(yuǎn)洋在頭部房企規(guī)模競(jìng)賽中失速，或許與曾經(jīng)引以為豪的“多元化”相關(guān)。正是這段八年多的多元化經(jīng)歷，讓遠(yuǎn)洋認(rèn)識(shí)到，規(guī)模發(fā)展本質(zhì)上還是要聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

因此，2019年，在拿地和融資收縮的同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剝離了部分非主營(yíng)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)。

2019年3月，遠(yuǎn)洋在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)，過往占據(jù)一定精力的物業(yè)、物流、投資物業(yè)、養(yǎng)老等非住宅業(yè)務(wù)，“這些業(yè)務(wù)未來將更講求資產(chǎn)管理規(guī)模，它要適當(dāng)?shù)姆床�，自己靠資產(chǎn)去做增量了”。

與萬科、保利、綠城等一樣，作為行業(yè)中最早一批布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)的成員，遠(yuǎn)洋于2012年4月成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)中心，正式涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。四個(gè)月后，就與美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Emeritus達(dá)成戰(zhàn)略合作，在北京亦莊落成首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——椿萱茂·凱�。ㄒ嗲f）老年公寓。

彼時(shí)，遠(yuǎn)洋對(duì)養(yǎng)老業(yè)務(wù)充滿了期待，李明曾表示，計(jì)劃在3-5年之內(nèi)在北京、上海、大連、三亞等城市建立椿萱茂項(xiàng)目，并于2013年在北京、上海兩地落子4個(gè)項(xiàng)目。

在那以后，遠(yuǎn)洋每一個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)告都會(huì)將養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展情況仔細(xì)介紹一番。2015年報(bào)中，遠(yuǎn)洋表示，公司養(yǎng)老業(yè)務(wù)開的推動(dòng)或得益于“股權(quán)的多元化”，引入兩家大型險(xiǎn)資公司中國(guó)人壽和安邦保險(xiǎn)。

但這一舉措直接，似乎改變了遠(yuǎn)洋的發(fā)展戰(zhàn)略，慢慢活成了一家“追風(fēng)口”的投融資集團(tuán)。

在2015年安邦成為第二大股東之時(shí)，遠(yuǎn)洋已經(jīng)開始嘗試聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)“OK SPACE”。次年，與WeWork簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在上海延平路135號(hào)落成首個(gè)項(xiàng)目，并于2017年上半年在北京推出WeWork光華路、WeWork慈云寺兩個(gè)項(xiàng)目。

2016年報(bào)中，遠(yuǎn)洋再次向外釋放對(duì)物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓的看好，欲占得先機(jī)。毫無意外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于該年7月認(rèn)購(gòu)了中國(guó)物流資產(chǎn)2.96億股H股IPO股份，占發(fā)行總股數(shù)的9.99%；又于2017年8月正式推出長(zhǎng)租品牌“邦舍”，首個(gè)項(xiàng)目落子北京青年路，并進(jìn)一步延伸到大連、上海、杭州等城市。

然而“風(fēng)生水起”的多元化戰(zhàn)略并沒有給遠(yuǎn)洋帶來可觀的收益，反倒影響了主業(yè)的發(fā)展。自多元化“元年”開始，遠(yuǎn)洋銷售規(guī)模不再快速增長(zhǎng)，直到2017年沖千億才再次明顯的回調(diào)。

事實(shí)上，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓還是聯(lián)合辦公，行業(yè)里至今仍然未探索出長(zhǎng)期、可觀的盈利模式。到了2018年，房地產(chǎn)企業(yè)剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)、聯(lián)合辦公已見端倪，頭部房企也是在這兩年開始試水養(yǎng)老業(yè)務(wù)。而在2019年銀根收緊的情況下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻現(xiàn)“暴雷”，聯(lián)合辦公行業(yè)更是亟待“輸血”。

在此背景下，遠(yuǎn)洋同樣選擇了剝離長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老業(yè)務(wù)，讓這些業(yè)務(wù)自行“造血”。2019年中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋于2019年5月出售北京邦舍100%股權(quán)、北京椿萱茂30%股權(quán)出售予北京旭達(dá)，由此獲利1.31億元、1.78億元。未來上述兩家企業(yè)的該部分業(yè)績(jī)將不再并表到上市公司。

不過，神秘“接盤方”北京旭達(dá)與遠(yuǎn)洋卻有著許多潛在聯(lián)系，北京旭達(dá)及其控股股東與遠(yuǎn)洋多位管理層成員或離任高層同名之外，名下的資產(chǎn)基本由后者出讓而來，包括多個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)公司。

現(xiàn)在，八年多漫長(zhǎng)的遠(yuǎn)洋多元化戰(zhàn)略或?qū)⒏嬉粋�(gè)段落，聚焦主業(yè)已成為其2019年的主旋律，而2020年，遠(yuǎn)洋仍待繼續(xù)更新。

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