在長租公寓市場遇冷的大環(huán)境下，F(xiàn)UNLIVE方隅副總裁麥偉基卻十分樂觀，他表示“未來長租公寓會像酒店，可能品牌豐富度沒有那么多，但一定是百花齊放，細分產(chǎn)品也會越做越好。”

這份樂觀和篤定一方面來自于他對空間運營和服務(wù)方面多年的經(jīng)驗積累，另一方面也基于中駿集團的全方位支持。

有實力的開拓者從不畏懼風(fēng)雨

在長租公寓頻頻爆倉的時候，方隅FUNLIVE脫穎而出，它不僅沒有放慢自己前進的步伐，反而越走越堅定。

“未來長租公寓會像酒店，可能品牌豐富度沒有酒店那么多，但一定也是百花齊放，細分產(chǎn)品也會越做越好�！碧崞痖L租公寓未來十年的發(fā)展，F(xiàn)UNLIVE方隅副總裁麥偉基一臉篤定。

這份篤定來自他對公寓地產(chǎn)深耕多年的經(jīng)驗和對現(xiàn)在市場的精準(zhǔn)把握。

出身酒店公寓的麥偉基在來中駿之前曾任輝盛酒店管理集團中國區(qū)總經(jīng)理5年有余，在服務(wù)領(lǐng)域和空間運營方面積累了不少實踐經(jīng)驗。彼時，投行出身的方隅控股行政總裁、副董事長陳堅認為“先人后事，多元化的人拼在一起才會是一個對的平臺”，兩位志同道合的人一拍即合，麥偉基正式加入方隅。

“幸”與“運”

麥偉基先生帶有高端酒店人特有的儒雅和自信，“目前，大多數(shù)包租項目從拿項目、裝修、運營方面算下來是不可能賺錢的”，在被問到行業(yè)的盈利能力時，他如此說。

觀察近期其他公寓玩家的系列動作也能佐證麥偉基的判斷。

10月初，青客公寓向美國SEC遞交招股書，謀求在納斯達克上市，加之行業(yè)一直秘傳的自如、蛋殼計劃上市，創(chuàng)業(yè)系、中介系的頭部公寓玩家抱團上市成為熱潮。

不少行業(yè)學(xué)者、專家評論，一些深陷泥潭的長租公寓開始謀求上市輸血了。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，但總負債高達27億元。根據(jù)招股書公開的數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年6月底，短短2年多時間，青客公寓虧損了14億元，僅今年上半年就虧損達2億元。

“包租項目的模式是規(guī)模足夠大，就可以攤薄運營成本；且平均出租率和租金漲幅預(yù)期都過分樂觀。但目前來看，市場并沒有認可，就出現(xiàn)了越包租越貴，很多企業(yè)暴雷正是因為如此。”

但是，與其他玩家收緊“腰帶”，“儲糧過冬”不同，方隅仿佛一直在“春天”。

在中駿集團旗下，方隅FUNLIVE不同于其他地產(chǎn)系的長租公寓產(chǎn)品在業(yè)務(wù)板塊上的“錦上添花”，用麥偉基的話說，“FUNLIVE一直是中駿的‘親兒子’�！�

2018年，中駿明確了以地產(chǎn)板塊為主體，商業(yè)綜合體與長租公寓為兩翼的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，提出了“FUN+幸福生活”生態(tài)圈各業(yè)務(wù)板塊的愿景。

“中駿集團就像我們的大家長一樣，為我們鋪路，期待我們跑起來。集團的策略是很清晰的，跟其他開發(fā)商城市事業(yè)部獨立運營不同，我們和集團的方向是一致的�！丙渹セ绱苏f。

“親兒子”的第一待遇就是可應(yīng)用的低價自持物業(yè)。

這也是長租公寓最大的優(yōu)勢，中信證券研報測算，在長租公寓的所有開支中，租金成本約占七成，也因此大大壓縮了公寓運營商的利潤空間。

而方隅目前開業(yè)運營的項目中，輕資產(chǎn)項目僅占到20%。

“我們能拿到別人拿不到的低價資產(chǎn)，所以有一定的溢價空間�！丙渹セ偨Y(jié)到。

除了自持物業(yè)可以拉低成本外，依托中駿集團地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢，在項目建設(shè)軟硬裝上方隅也有較高的議價能力，以低于市場的價格成交，從而為運營成本預(yù)留了很大空間，提升了服務(wù)質(zhì)量。

“基本上我們投入2000元左右的軟硬裝成本，能做出6000-7000元裝修成本的酒店式公寓的產(chǎn)品品質(zhì)�！�

麥偉基強調(diào)，做長租公寓利潤模型的自律非常重要，“如果拿到項目，把所有運營成本算進去，第一年就已經(jīng)虧損，就不要做下去了，因為它的成本永遠在增加，但租金收入能否上漲是未知的，風(fēng)險太大�！�

對于輕資產(chǎn)包租模式，方隅CEO陳堅曾說過，近兩年，他對這類項目的利潤點期望值不會太高，反而更多是希望它能通過運營服務(wù)對品牌起到帶動作用。

長租公寓運營商的本質(zhì)是資產(chǎn)管理，方隅深知這一點，并正在探索通過金融化和信息化提高空間運營能力。

不只是長租公寓

有人說長租公寓是“二房東”生意，而方隅做的遠遠超過“二房東”的范疇。

2018年12月，方隅與基匯資本旗下管理基金（下稱“基匯資本”）正式簽署合作協(xié)議，雙方共同成立長租公寓投資平臺（下稱“投資平臺”），首期規(guī)模為8億美元，用于收購、開發(fā)和運營核心城市的長租公寓項目。

方隅成為投資平臺的管理人，負責(zé)平臺整體的投、融、管、退事項，當(dāng)然這背后也少不了中駿集團的大力支持。

方隅本身自帶濃濃的“金融資本”味道，或許這跟投行出身的CEO陳堅有關(guān)。

“錢不是萬能的，沒有錢是萬萬不能的�！边@就是長租公寓與金融資本的現(xiàn)實關(guān)系。

有地產(chǎn)人士指出，長租公寓的未來取決于租金水平和房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度，很明顯租金是很容易看到天花板的，麥偉基評價包租模式“過去兩年租金成本大幅上漲，而租客租金上漲有限，從利潤角度看，包租項目是很難做的�！�

因此，基于上述考慮，方隅在輕資產(chǎn)運營模式中開始考量“租金+分成”的合作模式。

這樣的項目一般地理位置優(yōu)越，租金較貴，方隅采用了包租的輕資產(chǎn)運營模式，支付部分租金，部分項目運營分成，大大減輕了租金負擔(dān)。

方隅近幾年的動作越來越傾向于資產(chǎn)管理平臺，不完全等同于成本巨大的to C端租客，方隅的客戶中有機構(gòu)投資人、業(yè)主，收入里也不單是租金收入，包括基金管理費、開發(fā)管理費、運營管理費、超額收益分成等。

事實上，方隅的發(fā)展思路不屬于自創(chuàng)，美國EQR的發(fā)展歷程給了其很大的啟示。

它以“資產(chǎn)增值+租金”的輕資產(chǎn)運營模式，經(jīng)歷了快速擴張到精耕細作兩個階段。

第一階段是快速擴張期，1993 年上市時EQR 僅有 69 處物業(yè)、2.2 萬套公寓，到2000 年就發(fā)展到1104 處物業(yè)、23 萬套公寓；同期租金收入和營業(yè)利潤也維持大幅增長態(tài)勢，營業(yè)利潤率維持在高位。

第二階段即精簡業(yè)務(wù)、聚焦核心區(qū)域，在資產(chǎn)端，通過剝離低收益資產(chǎn)的手段聚焦核心市場；在資金方面，利用美國獨特的 REITS 條件進行頻繁的融資行為。

不難看出，方隅近幾年的動作已經(jīng)在向Greystar、EQR靠攏，與基匯資本的合作就是一次很好的嘗試。

不給自己設(shè)限

方隅主打產(chǎn)品定位中高端，但在新產(chǎn)品延展和與其他伙伴的合作模式方面，方隅的包容性很強。

依托中駿集團地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢，F(xiàn)UNLIVE方隅定位于服務(wù)式公寓與白領(lǐng)公寓之間的中高端、集中式公寓品牌。

麥偉基表示，針對目前不同的城市地段，方隅總結(jié)出自身3條產(chǎn)品線定位。

> 定位輕奢系的方隅國際公寓(FUNLIVE RESIDENCE)，選擇在一線城市的核心區(qū)域，為城市高凈值人群提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和高品質(zhì)的居住空間。

> 定位高端系的方隅精品公寓(FUNLIVE APARTMENT)，選址在一線城市及其他重點城市，對標(biāo)私人出租住宅，提供同品質(zhì)的裝修產(chǎn)品和私人住宅所沒有的管理和服務(wù)。

> 定位中端系的方隅·LITE公寓(FUNLIVE LITE),選址在一線城市非核心區(qū)域及二、三線城市打造精致的公寓產(chǎn)品，為奮斗中的年輕人提供小而全的獨立私密空間。

除此之外，在行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游滲透上，方隅以開放的合作理念探索了更豐富的內(nèi)容運營模式。

今年與深圳窩潮系社區(qū)合作就是個很好的例子。從方隅的角度來說，與窩潮社區(qū)合作有利于華南區(qū)域市場開拓。

“在合作模式上，我們不設(shè)限，我們更看重合作伙伴的品質(zhì)及其與我們本身的互補性。不僅僅是窩潮，任何能彌補我們產(chǎn)品空白的，有協(xié)同效應(yīng)的項目，我們都很樂意去合作，模式可以很靈活，入股、創(chuàng)立新品牌都是可能的�！丙渹セ绱苏f。

有資本實力、有運營能力、有合作伙伴，并且懷著樂觀的心態(tài)，這些或許就是方隅FUNLIVE得以“逆勢生長”的根本。

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