繼南都物業(yè)上市之后，A股將迎來(lái)第二只上市物業(yè)股。

10月25日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，按法定程序核準(zhǔn)了重慶新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司的首發(fā)申請(qǐng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，新大正物業(yè)是于1998年在重慶成立的物業(yè)管理公司，股份公司則成立于2016年8月，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括公共、學(xué)校、園區(qū)、商業(yè)、住宅等物業(yè)管理服務(wù)。

新大正物業(yè)招股書(shū)顯示，其首次公開(kāi)發(fā)行最多約1791.1萬(wàn)股，發(fā)行后總股本約7164.3萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)格為26.76元/股，計(jì)劃募集資金為4.99億元，市盈率22.99，申購(gòu)時(shí)間為11月20日。

關(guān)于募集資金的用途，新大正物業(yè)方面表示，預(yù)計(jì)募集資金4.99億元將用于企業(yè)信息化建設(shè)、物業(yè)業(yè)務(wù)拓展、市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展、停車場(chǎng)改造及投資建設(shè)、償還銀行貸款等。

相比一年多前南都物業(yè)的招股書(shū)，兩者的市盈率僅相差0.01，新大正物業(yè)每股發(fā)行價(jià)則超出前者逾10元。同時(shí)，“后來(lái)者”新大正物業(yè)在披露的招股書(shū)中，無(wú)論是在管面積規(guī)模，還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，都與目前“唯一的對(duì)手”南都物業(yè)進(jìn)行了一番對(duì)比。

今年上半年，南都物業(yè)通過(guò)與杭州之江城投成立合營(yíng)公司、收購(gòu)金楓物業(yè)等方式，不斷擴(kuò)大自身的在管面積。截止今年6月末，其累計(jì)總簽約面積6001.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了1006.62萬(wàn)平方米，累計(jì)總簽約項(xiàng)目466個(gè)。

以目前的在管面積來(lái)看，新大正物業(yè)上市后或?qū)⒊^(guò)“前者”，成為A股在管規(guī)模最大的物業(yè)股。招股書(shū)顯示，截止今年6月末，新大正物業(yè)累計(jì)簽約面積為6771.31萬(wàn)平方米，累計(jì)總簽約項(xiàng)目323個(gè)。同時(shí)，2016年至2018年累計(jì)簽約總面積分別為5137.68萬(wàn)平方米、6009.93萬(wàn)平方米、6272.43萬(wàn)平方米。

經(jīng)營(yíng)狀況方面，2019年1至9月，新大正物業(yè)營(yíng)收預(yù)計(jì)為7.5至7.6億元，同比增加9918.5萬(wàn)元至1.092億元，增幅為15.24%至16.78%；凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為7500萬(wàn)元至8000萬(wàn)元，同比增加1310.86萬(wàn)元至1810.86萬(wàn)元，增幅為21.18%至29.26%。

雖然營(yíng)收處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但新大正物業(yè)的毛利率整體卻呈現(xiàn)下降的狀態(tài)。招股書(shū)顯示，2016年度至2019年上半年，其主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。

關(guān)于營(yíng)收情況，新大正物業(yè)解釋，與競(jìng)品相比，由于東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異，物業(yè)價(jià)格水平有一定的差距；同時(shí)，公司從事較多公共、學(xué)校、園區(qū)等專項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，所以溢價(jià)處于劣勢(shì)。

從招股書(shū)披露的在管項(xiàng)目、收入情況來(lái)看，新大正物業(yè)主要貢獻(xiàn)集中在重慶地區(qū)。2016年至今年6月，其計(jì)費(fèi)面積中重慶地區(qū)占比分別為65.22%、62.43%、65.21%、61.1%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入方面，重慶地區(qū)比例分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

事實(shí)上，在新大正物業(yè)上市前，今年以來(lái)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)、鑫苑物業(yè)服務(wù)、正商集團(tuán)旗下的興業(yè)物聯(lián)等房企物管公司先后完成了“敲鐘”，后續(xù)將赴港敲鐘的還包括保利物業(yè)、時(shí)代中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)等。

與房企下屬物業(yè)服務(wù)平臺(tái)上市不同的是，作為體量相對(duì)較小的獨(dú)立第三方物管公司，包括新大正物業(yè)、南都物業(yè)，以及正在排隊(duì)上市的特發(fā)服務(wù)和開(kāi)元物業(yè)，都選擇了A股上市。

對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，第三方物管公司沒(méi)有房企提供物業(yè)支持，規(guī)模普遍較小，但沒(méi)有房企關(guān)聯(lián)關(guān)系，容易在A股完成上市。因關(guān)聯(lián)交易、公司架構(gòu)等問(wèn)題，房企物業(yè)平臺(tái)一般會(huì)選擇港交所上市。

該業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)說(shuō)道，物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的是在管面積規(guī)模，大多數(shù)房企物業(yè)可以憑借自身的影響力，在市場(chǎng)中對(duì)第三方物業(yè)公司進(jìn)行收并購(gòu)，不斷擴(kuò)大自身在管規(guī)模。第三方物管公司選擇A股上市的優(yōu)勢(shì)則在于估值高和流動(dòng)性強(qiáng)。

近幾年來(lái)，無(wú)論是房企分拆物管平臺(tái)上市，還是獨(dú)立第三方“只身”逐夢(mèng)，都折射出物業(yè)股是目前資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，兩者的資本化路徑可以說(shuō)“殊途同歸”。

但對(duì)于新大正物業(yè)來(lái)說(shuō)，上市或許只是入局物管市場(chǎng)紅海的第一步，在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，新大正物業(yè)要走的路還很長(zhǎng)。

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