8月2日，昆明恒隆廣場宣布將在這個月23日正式開業(yè)，這家源自香港的高端購物中心，終于在拿地8年后，要正式顯露身手了。

昆明恒隆廣場將在8月23日開業(yè)

恒隆廣場將會是昆明有史以來最好的商業(yè)嗎？如果最好是指檔次的話，似乎是這樣的。恒隆廣場在中國內(nèi)地的商業(yè)名聲，主要是靠上海恒隆廣場打下來的。在2010年國金IFC開業(yè)之前，恒隆廣場一直是上海最高端的購物中心，不管是業(yè)態(tài)還是設計還是運營以至于背后的租金水平，都無人可及。正因為在上海的成功，恒隆廣場也成為國內(nèi)高端購物中心的一面旗幟，并逐漸在全國擴張。

但檔次高未必就是成功和最好的代名詞，除了在上海等少數(shù)城市，恒隆廣場在其他城市的經(jīng)營則沒那么光鮮亮麗，比如沈陽、濟南等地，恒隆廣場定位雖高，生意卻只能說一般，當?shù)厥忻裢鴧s步，呈現(xiàn)出所謂的高冷面目。

昆明恒隆廣場的表現(xiàn)會如何呢？如果一味走高端路線，恐怕會落得個曲高和寡的局面。上海恒隆廣場之所以成功，離不開上海這個中國最大、最洋氣的都市背景，昆明雖然號稱剛剛躋身新一線，可是不僅距離上海的差距還很大，連成都和重慶也都比不過，能不能支撐恒隆廣場還不好說，更不要說根據(jù)有些城市的經(jīng)歷，恒隆廣場往往以港資自居，在運營管理上有時候高高在上，不那么接地氣。

這樣的跡象在昆明恒隆廣場身上已有體現(xiàn)。據(jù)本地一些商務人士說，曾經(jīng)與恒隆廣場的運營部門有過接觸，對方一位接待人士本來是出生在大理，只不過后來在香港求學的云南人，卻故意在交流時說一口英語。

因此，盡管恒隆廣場占據(jù)著昆明最好的商業(yè)地段，但能不能成為有史以來最好的商業(yè)，卻沒那么肯定，而可以肯定的是，央企背景，在國內(nèi)運營更加風生水起的萬象城、大悅城，甚至后起之秀龍湖天街，以及尚未確定落地的太古里，都不會放過昆明最好商業(yè)的爭奪。

大悅城的成功與煩惱

不過，比恒隆廣場開業(yè)早8個多月的昆明大悅城，也有自己的煩惱。因為在昆明恒隆廣場宣布開業(yè)日期的時候，昆明大悅城二期的開業(yè)時間卻一推再推。

位于環(huán)城南路老螺螄灣的昆明大悅城一期，是在去年12月開業(yè)的，雖然其對外聲稱的“昆明最大購物中心”這一說法，市場上不乏爭議，不過，大悅城的確規(guī)模很大，盡管只有一期開業(yè)，可是整個購物中心地上就有8 層營業(yè)，而且還分為A、B兩個區(qū)，僅一期的面積就達到16萬平方米。

昆明大悅城的面積十分龐大

如此之大的面積，昆明大悅城在開業(yè)時卻幾乎實現(xiàn)滿鋪開業(yè)，不能不說運營方大悅城在招商方面確實了得。而且正因為大，大悅城為昆明引進了許多新品牌、新商家，吃喝玩樂一應俱全。

去過大悅城的人都有些佩服它能填滿那么大的空間，幾乎將昆明能招來的商家一網(wǎng)打盡，比如在B區(qū)5樓的數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)，匯集了國內(nèi)所有流行數(shù)碼產(chǎn)品形象店，從蘋果到三星，從索尼到Thinkpad，從華為到小米再到藍綠軍團，甚至連風雨飄搖的錘子科技，都在這里設有專柜。

可是招商實力強勁如大悅城，要想繼續(xù)填滿二期15萬平方米的商業(yè)，卻沒那么輕而易舉了。大悅城二期原本計劃在今年4月開業(yè)，后來推遲到5月，如今時間已到8月，連恒隆廣場都要開業(yè)了，昆明大悅城二期仍無開業(yè)跡象。

昆明大悅城在大悅城國內(nèi)所有購物中心中規(guī)模位居前列。據(jù)贏商網(wǎng)報道，大悅城在北京、上海、天津、沈陽、煙臺、成都的7個購物中心總計出租面積也只有62.8萬平方米，其中運營最成功的北京西單大悅城，建筑面積也才20萬平方米，可是昆明螺螄灣大悅城對外宣傳的商業(yè)面積卻高達32萬平方米。

大體量為昆明大悅城帶來了規(guī)模優(yōu)勢，但也成倍增加了招商壓力。如果昆明大悅城是大悅城地產(chǎn)自建自營，可能并不需要這么大的面積，但螺螄灣大悅城其實由螺螄灣投資公司開發(fā)，大悅城只是運營管理。整個螺螄灣大悅城從規(guī)模面積到內(nèi)部設計，其實都不是最理想的。逛過昆明大悅城的人都有個體會，整個購物中心面積雖大，可是空間浪費也不少，商業(yè)動線也不算合理。另外，和恒隆廣場、同德廣場以及未來的萬象城、龍湖天街相比，螺螄灣有個致命弱點是不通地鐵。這些硬傷，都成為大悅城成長為昆明最好商業(yè)的障礙。

萬象城將會是昆明最好商業(yè)嗎

在許多方面，萬象城和大悅城都很像。兩大商業(yè)的背后都是央企，也都是國內(nèi)大型城市綜合體的代表，商業(yè)和品牌都很成功。而昆明萬象城和昆明大悅城在位置上也差不多，都在一環(huán)邊上，甚至二者之間僅相隔2公里多的距離。

但萬象城和大悅城的也是有區(qū)別的，相對來說，萬象城的定位更高一些，而大悅城更愿意走流量路線。另外，國內(nèi)的萬象城數(shù)量更多，規(guī)模與名氣也都領先于大悅城。造成差距的一部分原因，可能是萬象城背后的央企華潤，遠比大悅城背后的中糧實力雄厚。眾所周知，商業(yè)是需要培養(yǎng)，需要燒錢的，有錢才能玩商業(yè)。華潤集團2018年的營業(yè)額超過6000億，利潤更是高達450億，而中糧2018年的營業(yè)額是4711億，利潤只有100多億。

就昆明而言，據(jù)說將于2023年開業(yè)的昆明萬象城，也沒有昆明大悅城目前面臨的這些煩惱和硬傷。根據(jù)規(guī)劃，昆明萬象城的商業(yè)面積大約有15萬平方米，接近萬象城的龍頭老大深圳萬象城，相當于兩個同德昆明廣場，規(guī)模足夠，卻不用太擔心大而無當招商困難。

昆明萬象城即將開工，預計2023年開業(yè)

昆明萬象城有地鐵6號線聯(lián)通，而且是地下無縫對接。更關鍵的是，昆明萬象城由華潤自己投資建設，自持物業(yè)經(jīng)營，而昆明大悅城只不過是輕資產(chǎn)管理運營罷了。正因為自己投資建設，自持物業(yè)，昆明萬象城就可以在規(guī)模和規(guī)劃設計上取得最佳方案，也更沉得住氣慢慢養(yǎng)商，相反，昆明大悅城就會面臨各種先天不足。

另外，昆明萬象城綜合體其實只是華潤昆明五里多項目的一部分，這里除了15萬平方米商業(yè)購物中心，還有300米高的地標建筑，百萬平方米的高級住宅區(qū)，寫字樓、酒店、公寓等一應俱全，它們彼此支持形成良性生態(tài)，昆明萬象城在商業(yè)運營上也因此有了基本盤，更有底氣，因此，看上去萬象城才更有可能成為昆明有史以來的最好商業(yè)。

并不是誰都會有機會

但瞄準這個目標的并不僅僅只有萬象城，以及即將開業(yè)的恒隆廣場和開業(yè)不到一年的大悅城。上個月，龍湖地產(chǎn)如愿拿下巫家壩核心區(qū)的74畝商住地塊，并很快對外透露，將在此開發(fā)龍湖天街。

龍湖天街是龍湖地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，僅在杭州就有4座龍湖天街，并已躋身國內(nèi)商業(yè)購物中心一線陣營。巫家壩的龍湖天街將是龍湖在昆明的第一個商業(yè)項目，又位于目前炙手可熱的巫家壩，前景令人期待，不過，比起實力更加雄厚的萬象城和華潤，龍湖還是略微遜色一些。知乎上有個問題：龍湖天街和萬象城、大悅城相比怎么樣？有人回答說，屬于后起之秀，位居二線。

龍湖天街即將落地巫家壩（圖為重慶龍湖天街）

太古里也是昆明最好商業(yè)的潛在競爭者之一，但問題是，迄今為止，太古里不僅落地何處沒有確定，連是否在昆明落地都有疑問。

至于近幾年遭受打擊的昔日王首富旗下的萬達廣場，最近創(chuàng)始人被刑拘的吾悅廣場，和最好商業(yè)的距離都還很遠。

從各方面看，地處一環(huán)，連通地鐵，背靠華潤，自持物業(yè)，身為城市綜合體的昆明萬象城，更像是昆明最好商業(yè)的種子選手。不過，這個問題對普通市民而言，并沒有太大意義，就算萬象城將成為昆明最好的商業(yè)，也不可能每天都去逛，但對于目前正打算買城市高層豪宅的人，能不能有昆明最好商業(yè)的加持，意義完全不同。

商業(yè)才是城市豪宅最重要的配套

愿意買城市高層豪宅，而是不是郊區(qū)別墅的人，看中的其實都是城市配套資源，比如交通、學校、醫(yī)院、商業(yè)等等。而且和一般人的想象不同，身處城市綜合體，旁邊有高檔寫字樓、酒店和大型購物中心，對豪宅價值的加成非常大，甚至超過學校和醫(yī)院。因為學校和醫(yī)院都是階段性需求，如果沒有學齡子女，就沒有學區(qū)房的需求；如果沒有進入老年，也不追求旁邊最好有醫(yī)院，但商業(yè)卻不同，買得起豪宅的人消費能力都不低，如果有大型購物中心，隨時吃個飯、會個朋友、逛逛商場、看場電影都很方便；如果有高檔寫字樓和酒店，甚至可以考慮連公司都搬到附近，商務活動也就近進行，連車都不用開，這對金字塔尖的人群有著巨大吸引力。

正因為如此，有大型購物中心的城市綜合體其實才是城市高層豪宅的絕配。拿昆明來說，當年順城是昆明第一個房價上萬的高檔住宅項目，除了地處市中心的優(yōu)勢外，作為城市綜合體，大型商業(yè)、高級寫字樓有力支撐了順城的住宅價格。

華潤·昆明悅府是精裝修高端住宅

2014年，同德昆明廣場開業(yè)，其早期銷售的二手住宅立時漲價，甚至連附近小區(qū)的二手房也搭車上漲，開發(fā)商同德地產(chǎn)頗有些后悔沒有將住宅地塊拿出一部分，專門開發(fā)豪宅產(chǎn)品。

相反的例子是俊發(fā)逸天峰，這個項目定位是城市高層豪宅，價格不低，附近也有俊發(fā)開發(fā)的高級寫字樓和公寓，可是缺乏頂尖商業(yè)配套，其早年開發(fā)的七彩METOWN，由于體量太小，在昆明購物中心中只能算二流甚至三流，甚至有業(yè)內(nèi)人士刻薄地將七彩METOWN的成龍影院譏諷為難民電影院。商業(yè)配套短板也成為逸天峰往上走的天花板。

昆明頂級住宅的“王炸”組合

商業(yè)對城市豪宅如此重要，但受制于地塊和規(guī)劃，能夠?qū)⒆≌�、大型商業(yè)、寫字樓、酒店融合在一起的城市綜合體豪宅項目少之又少。昆明恒隆廣場的位置、檔次、規(guī)模都擺在那里，可是卻沒有同步開發(fā)住宅，白白浪費了那么好的商業(yè)資源。

萬達廣場也是如此，商業(yè)、酒店、寫字樓一應俱全，但并未同步開發(fā)高檔住宅，受益的反而是后期在附近開發(fā)的其他地產(chǎn)項目。最近，昆明市將西山萬達廣場周邊區(qū)域規(guī)劃為雙塔片區(qū)，借著萬達廣場的商業(yè)配套開發(fā)住宅項目，其中本月14日即將出讓的雙塔片區(qū)266畝地塊，住宅平均容積率不到4.0，明顯是為開發(fā)高檔住宅準備的，可惜這些與萬達集團毫無關系。

昆明大悅城所在的螺螄灣中心也是個商業(yè)項目，有寫字樓和酒店乃至公寓，但就是沒有住宅，30萬平方米超大商業(yè)無法為住宅賦值，好在開發(fā)商螺螄灣投資公司聯(lián)手碧桂園和大悅城地產(chǎn)，拿下了螺螄灣片區(qū)的后續(xù)地塊，打算開發(fā)住宅，盡可能發(fā)揮大悅城的配套價值。

正在建設中的華潤·昆明悅府，萬象城就在旁邊

這方面，昆明萬象城和華潤昆明悅府項目就要幸運得多了。在萬象城旁邊，華潤的高端住宅項目昆明悅府早已啟動開發(fā)，而且從一開盤，悅府就成為昆明高層高端住宅的標桿項目，也成為昆明首個單價突破2萬的住宅樓盤。從早已售罄的一期到正在熱銷的二期以及后續(xù)住宅產(chǎn)品，華潤昆明悅府的總建筑面積將超過百萬平方米，成為一環(huán)邊高端住宅大盤。一環(huán)邊高端住宅大盤+地鐵+名校+萬象城，簡直是昆明頂級住宅的“王炸”組合。

最近，昆明萬象城規(guī)劃設計敲定，開工在即。根據(jù)公開信息，昆明萬象城將建設一幢高達292米的寫字樓，15萬平方米購物中心，183米的高級公寓，其中商業(yè)預計在2023年開業(yè)，屆時，萬象城將毫無疑問成為昆明最好的綜合體之一，昆明悅府作為昆明城市頂尖住宅的代表，地位也將更加鞏固。

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