今天來講一個(gè)網(wǎng)上流行的勵(lì)志段子：

一個(gè)北京人，1984年為了圓出國(guó)夢(mèng)，賣了鼓樓大街一個(gè)四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉(xiāng)到意大利淘金…風(fēng)餐雨宿，大雨送外賣，夜半學(xué)外語，在貧民區(qū)被搶7次被打3次…辛苦節(jié)儉，如今已兩鬢蒼蒼，30年了，終于攢下100萬歐元(人民幣768萬)打算回國(guó)養(yǎng)老享受榮華！一回北京，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年賣掉的四合院現(xiàn)中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……

這是一個(gè)看似荒唐，但確實(shí)在我們身邊不斷上演的真實(shí)故事，只是有的人通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的自由，有的人卻再也買不回自己曾經(jīng)的房子了。而那些錯(cuò)過投資時(shí)機(jī)的人都在懊惱，如果有機(jī)會(huì)回到過去，一定要好好告訴自己，多存錢買房！

北京2001年房?jī)r(jià)低至2350元/平米（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

不可否認(rèn)，10多年前，房產(chǎn)投資是國(guó)人實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富增值的主要途徑，在地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代，很多人通過房產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，相比以往，投資的機(jī)會(huì)仍然存在，只是如何選準(zhǔn)投資對(duì)象就成為考驗(yàn)投資智慧的重要問題。

畢竟房子作為投資品，回報(bào)途徑無非租金收益和物業(yè)升值兩方面，理想的房產(chǎn)投資自然應(yīng)當(dāng)是兩全其美的。

中國(guó)的住宅租售比普遍不理想

先說租金收益，去年有研究機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)內(nèi)主要城市的住宅租售價(jià)格，做了一份《中國(guó)城市房屋租售比前20大城市排名》，其中房屋租賃回報(bào)周期最長(zhǎng)的深圳，租售比高達(dá)1:732，這里所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也就是說需要出租732個(gè)月（61年），才能收回買房的本金，排名中租售比較低的城市的天津，收回買房本金也需要556個(gè)月（46年）。雖然昆明沒有上榜，但情況也差不多，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，昆明今年住宅租售比平均在1:480，也就是說，即使在昆明，收回買房本金也需要480個(gè)月（40年）。

中國(guó)各城市的住宅租售比普遍不理想

就昆明市場(chǎng)而言，整個(gè)住宅市場(chǎng)，房?jī)r(jià)在不斷上漲，而住宅物業(yè)租售比越來越高，但租金上漲緩慢，而且很多人買房并不是為了自身居住，當(dāng)源源不斷的房源進(jìn)入租房市場(chǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)增加、租金下落，住宅產(chǎn)品租售回收周期就越來越長(zhǎng)。

商務(wù)公寓具有“低門檻”、“輕資產(chǎn)”具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)

即使投資房產(chǎn)的資金成本越來越高，但比起其他投資，大部分人依舊認(rèn)定，不動(dòng)產(chǎn)依舊是目前最能保值的方式的情況下，有先見之明的投資者將眼光瞄準(zhǔn)在商務(wù)公寓上，較于住宅，商務(wù)公寓的“低門檻”、“輕資產(chǎn)”具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

而對(duì)于投資公寓的置業(yè)者來說，減少了房款的投入，如何提高租售比就成為了他們最先考慮的問題，例如最近幾年比較火的“雙鑰匙入戶”LOFT，可以算新型商務(wù)公寓的網(wǎng)紅，高空間的利用率，打破常規(guī)實(shí)現(xiàn)一房二租，受到了投資置業(yè)者的青睞，可以在同樣的投入上獲得多幾倍的收益。舉個(gè)例子，昆明市場(chǎng)上的新城吾悅廣場(chǎng)最先引入的“雙鑰匙”公寓就取得了巨大成功，銷量一路走俏，而且置業(yè)者在同樣的面積上擁有2套房，后期出租亦可坐享雙倍收益。

雙鑰匙入戶實(shí)現(xiàn)兩套LOFT公寓

需求推動(dòng)產(chǎn)品的創(chuàng)新，投資者希望更少的投入獲得更大的收益。在一次次的產(chǎn)品革新與升級(jí)迭代后，最近，昆明市場(chǎng)上出現(xiàn)了打破常規(guī)的“四鑰匙”公寓，一張房證里可擁有4套房，在同樣面積的空間上比普通產(chǎn)品多出了3套房，這也意味著同樣的投入比起普通公寓將會(huì)多出更大的收益空間。

中南云境一套公寓四套房

這一革命性的公寓產(chǎn)品升級(jí)迭代就來自于巫家壩明星樓盤中南云境，在巫家壩新中心十字中軸之上，中南云境首創(chuàng)了“一房四租”的LOFT公寓產(chǎn)品，通過減少剪力墻、戶內(nèi)無梁等顛覆性設(shè)計(jì)，不僅為將其打造為雙鑰匙入戶、4鑰匙入戶自由選擇的LOFT公寓產(chǎn)品，在同樣的空間中，也實(shí)現(xiàn)了容納百變商住功能的空間設(shè)計(jì)。

具體來說，對(duì)中南云境LOFT公寓的投資者而言，購(gòu)買公寓后至少有3種收租方式：整套出租、或商或住皆宜；一套房拆分兩套LOFT，雙鑰匙入戶，雙份租金收益；一套房拆分四套小公寓，則是四份租金收益。

中南云境“一房四租”LOFT公寓出租回報(bào)率最高可達(dá)8.4% 遠(yuǎn)超片區(qū)住宅和公寓

如果我們以純投資的角度看，性價(jià)比和投資回報(bào)率就無疑是我們測(cè)算公寓是否值得投資的標(biāo)準(zhǔn)，以中南云境目前推出的最小戶型的50平米公寓為例，按照周邊目前的租金水平兩室2000元/月左右，四室在3500元/月左右，按照目前的租金進(jìn)行租金回報(bào)率測(cè)算。

巫家壩片區(qū)周邊租房市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來源于租房網(wǎng)站）

若改為兩套，那么中南云境LOFT租金回報(bào)率=（2500*12）/（10000*50）=6%，這個(gè)收益率水平遠(yuǎn)超市場(chǎng)普通公寓，一般公寓的租金回報(bào)率，能達(dá)到4%以上已是不錯(cuò)的產(chǎn)品；若改為四套，那么中南云境LOFT租金回報(bào)率=（3500*12）/（10000*50）=8.4%。

一旦進(jìn)入出租市場(chǎng)，住宅和等面積普通公寓就是出租競(jìng)品，巫家壩片區(qū)住宅單價(jià)基本在16000元/平米以上，按照最小住宅89平米計(jì)算，若對(duì)外出租，租金回報(bào)率=（2500*12）/（16000*89）≈2.11%；同等面積的周邊公寓租金回報(bào)率=（1500*12）/（10000*50）=3.6%。

同樣是出租，面積只有住宅一半的中南云境公寓獲得更高的租金回報(bào)率，即使只改兩套房出租，收益也達(dá)到6%，比起更高投入的住宅的租金回報(bào)率2.11%和同等投入的普通公寓的3.6%，中南云境公寓無疑具有壓倒性的優(yōu)勢(shì)。

中南云境4鑰匙公寓租金覆蓋貸款月月有結(jié)余

若采用貸款購(gòu)房，50平米的公寓，50萬的房款，首付25萬，貸款25萬，按照計(jì)算月供在1326元左右，若對(duì)外出租，月租在2500元左右，租金抵消貸款，每個(gè)月結(jié)余1200元左右，若改造為4套對(duì)外出租，每個(gè)月可結(jié)余2200元左右，無論何種方式實(shí)際貸款還款為零、都有結(jié)余。

中南云境項(xiàng)目效果圖

這樣前所未有的靈活且高效的公寓投資，對(duì)于中南云境的業(yè)主而言，無疑意味著投資的保障大為提高，潛在租戶覆蓋更多人群，投資總收益更高也更穩(wěn)定。

這只是按目前房租水平的靜態(tài)計(jì)算，考慮到巫家壩作為金融中心、總部基地、傳媒中心、商業(yè)中心，區(qū)域輻射中心等重要空間實(shí)施平臺(tái)的未來規(guī)劃，以及片區(qū)對(duì)周邊企業(yè)源源不斷的吸引力，未來房租水平其實(shí)還會(huì)穩(wěn)步上漲。

一個(gè)空間N個(gè)房間百變?cè)O(shè)計(jì) 酒店居住辦公一樣都不少

此外，中南云境公寓憑借著絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊總部基地和金融中心環(huán)繞，依托于巫家壩CBD核心區(qū)域的商業(yè)價(jià)值對(duì)周邊企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者源源不斷的吸引力，作為辦公室也是一個(gè)極其不錯(cuò)的選擇，樓上樓下分區(qū)辦公，比起大面積的寫字樓無論從投入和使用上都更為靈活，從空間百變上完全可以滿足一個(gè)小型企業(yè)的辦公需求。

中南云境公寓可滿足小型企業(yè)的辦公需求

處在巫家壩片區(qū)的CBD核心區(qū)，商務(wù)價(jià)值決定了它的地位和功能，商業(yè)價(jià)值決定它未來的發(fā)展?jié)摿�，產(chǎn)品本身決定了有限的空間也能變得多功能化和格調(diào)化，中南云境公寓注定不是單一的產(chǎn)品，它以其強(qiáng)大的包容性，將不同的功能組織在一起，無論是酒店、居住、辦公皆可滿足。

中南云境公寓物業(yè)升值潛力不容忽視

租金收益是眼前利益，物業(yè)增值是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，任何資本都存在增值和貶值的可能，在考慮購(gòu)買房屋時(shí)，獲得資本增值是每個(gè)購(gòu)房者的共同目的，從長(zhǎng)期來看，買房就是買城市的發(fā)展。

對(duì)于中南云境公寓，物業(yè)的升值是毋庸擔(dān)心的。從2017年巫家壩區(qū)域控制性規(guī)劃公布之后，巫家壩就憑借著絕無僅有的豪華配套，一躍成為昆明最受矚目的區(qū)域，從去年開始，隨著巫家壩一大批住宅項(xiàng)目的入市熱銷，甚至有的樓盤一度突破3萬元大關(guān)，整體均價(jià)較全市均價(jià)高出30%以上，而公寓作為投資的風(fēng)向標(biāo)，巫家壩片區(qū)正在逐步建成，占據(jù)著“十字中軸”的中南云境公寓目前總價(jià)僅50萬左右，只等巫家壩“十字中軸”呈現(xiàn)，屆時(shí)中南云境公寓價(jià)格又是多少？

在此背景下，買對(duì)房就是賭贏未來，而選擇中南云境公寓也就意味著以“輕投資”優(yōu)先搶占了巫家壩片區(qū)的車票，占據(jù)著“十字中軸”的中南云境憑借著項(xiàng)目緊鄰總部基地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及百變的空間設(shè)計(jì)，必將引領(lǐng)巫家壩新一輪公寓投資熱潮，勢(shì)必將成為巫家壩片區(qū)的明星公寓產(chǎn)品，也將進(jìn)一步兌現(xiàn)其巨大的價(jià)值潛力，在巫家壩“十字中軸”還未呈現(xiàn)之前，中南云境公寓無疑是投資巫家壩片區(qū)公寓最好機(jī)會(huì)！

巫家壩公寓混戰(zhàn)打響，看中南云境公寓如何笑傲江湖

自去年末，熱度極高的巫家壩片區(qū)就集中入市了大量住宅，房?jī)r(jià)也是隨著時(shí)間水漲船高，直至上漲為城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿，成為了目前昆明房?jī)r(jià)最高的片區(qū)之一，而從規(guī)劃來看，核心區(qū)的用地規(guī)劃基本都是商住混合用地，果然從今年后半年開始大量的公寓產(chǎn)品入市，巫家壩也一躍成為昆明公寓產(chǎn)品集中供應(yīng)區(qū)域。

2019年上半年各板塊公寓市場(chǎng)供銷存價(jià)情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截至目前，巫家壩片區(qū)在售或者即將推出的公寓有中南云境、中國(guó)鐵建西派國(guó)樾、綠地東南亞中心、中交金地中央公園、保利堂悅、萬科翡翠、中海、金茂等，巫家壩的公寓混戰(zhàn)已經(jīng)打響了，而要在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突破重圍，產(chǎn)品和區(qū)位實(shí)力就顯得尤為重要，而其中產(chǎn)品和區(qū)位都較強(qiáng)且適合靈活投資的應(yīng)該就屬中南云境的公寓項(xiàng)目了。

而且從產(chǎn)品來看，巫家壩從開發(fā)最初就被大平層高端改善型產(chǎn)品所壟斷，“大面積高總價(jià)”的投資門檻，動(dòng)輒數(shù)百萬的價(jià)格將絕大多數(shù)普通客戶拒之門外，“小面積，低總價(jià)”投資靈活的公寓產(chǎn)品就成了進(jìn)入巫家壩，享受核心資源的一塊靈活“敲門磚”。

中南云境公寓無剪力墻、戶內(nèi)無梁革新設(shè)計(jì) 打造百變的空間

不同于市場(chǎng)上現(xiàn)有的同類LOFT產(chǎn)品，中南云境公寓打破傳統(tǒng)，戶內(nèi)采用無梁設(shè)計(jì)，確保4.5米的層高能夠得到充分利用，保證上層空間的使用，不會(huì)因有房梁而出現(xiàn)改造困難，而且充分預(yù)留改造條件，增加可變性，走道自然通風(fēng)采光，外立面窗型設(shè)計(jì)充分考慮到改造后二層的開啟，滿足二層開窗采光。

中南云境公寓戶內(nèi)無梁革新設(shè)計(jì) 打造百變的空間

除了在垂直空間的無梁設(shè)計(jì)和為后期預(yù)留的各種改造條件，中南云境公寓還設(shè)計(jì)有6.4米的寬闊開間和9.3米的進(jìn)深，從平面上給予了最大化的面積，為打造百變空間提供了優(yōu)質(zhì)的先決條件。

巫家壩新一輪投資熱潮來襲中南云境公寓占據(jù)十字中軸核心區(qū)

同時(shí)，巫家壩片區(qū)作為定位為面向全國(guó)、輻射南亞東南亞的金融中心、總部基地、綠色創(chuàng)新傳媒中心、多元生態(tài)商業(yè)中心，5000多畝的中央公園，約1750萬平方米的開發(fā)總建筑量，在城市規(guī)劃層面，如此大體量的投資與開發(fā)可以算得上近年昆明之最。

巫家壩片區(qū)已成為公認(rèn)的昆明高端人居最密集區(qū)域，片區(qū)建設(shè)整體推進(jìn)速度很快，飛虎大道北段和春城路延長(zhǎng)線都列入了加快推進(jìn)的名單，各大房企也在積極推進(jìn)巫家壩十字中軸的呈現(xiàn)，基于整個(gè)巫家壩片區(qū)基本都是商住混合用地，在憑借著未來巫家壩CBD所形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)支撐，目前巫家壩已經(jīng)面市了多個(gè)公寓項(xiàng)目的情況下，地段決定增值幅度，是所有購(gòu)買房產(chǎn)者的共識(shí)和終極目標(biāo)。

中南云境公寓位于巫家壩CBD中心的十字中軸核心區(qū)

中南云境公寓獨(dú)占春城路與飛虎大道交匯十字中軸的黃金區(qū)位，周邊總部基地和金融中心環(huán)繞，500米直達(dá)中央公園，憑借著“十字中軸”上得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)著巫家壩CBD核心區(qū)域的絕對(duì)商業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及片區(qū)帶來的便捷交通、繁華商業(yè)和完善的生活設(shè)施，蘊(yùn)藏了大量旅居和商住以及辦公的需求，讓中南云境公寓擁有其他項(xiàng)目難以比擬的優(yōu)勢(shì)。

擁有百變的空間，無限改造的可能，同時(shí)占據(jù)著巫家壩CBD中心的核心位置，坐擁巫家壩片區(qū)的發(fā)展紅利，對(duì)城市資源的全面占有，產(chǎn)品、地段、配套滿足了高投資回報(bào)率的所有必要條件，無疑擁有卓越的性價(jià)比和投資回報(bào)前景，中南云境公寓無疑是巫家壩片區(qū)公寓產(chǎn)品的優(yōu)中之選。

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